Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2014 по делу n А07-20213/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, определяющим значением для возобновления договора аренды на неопределенный срок является наличие у арендодателя воли на сохранение арендных отношений с данным арендатором.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.06.2009 № 1064/09 по делу № А50-3699/2008, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Из анализа приведенных выше норм следует, что односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом арендодателя.

Материалами дела подтверждается, что, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, ответчик направил истцу предупреждение от 11.09.2013 № 01-15/1369, в котором сообщил об отказе от договора аренды – дополнительного соглашения № 64 от 01.12.2008.

Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ одним из условий приобретения арендуемого имущества в собственность является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Довод общества о том, что в зачет арендной платы пошла стоимость неотделимых улучшений на сумму 136 772 руб. 80 коп., о чем Комитету направлено у письмо о согласовании проведенных обществом ремонтных работ, основан на неверном толковании норм действующего законодательства и неправильной оценке фактических обстоятельств дела, так как Комитетом отказано в зачете указанной суммы в счет арендной платы, указанная договоренность не согласована сторонами.

Как установлено судом первой инстанции, в спорный период Комитетом в адрес заявителя неоднократно направлялись претензии с требованием о своевременном погашении задолженности.

Имеющееся в материалах дела заявление ООО «С.О.В.А.» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества датировано 31.12.2013, то есть после истечения трехмесячного срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ для предупреждения об отказе от договора аренды.

Как установлено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-5929/2008, Комитет направил в адрес ООО «С.О.В.А.» письмо от 06.12.2007 №01-15/2778, в котором сообщил о прекращении с 10.03.2008 срока действия договора аренды №47/2007/д, в связи с чем просил до истечения установленного срока освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи.  Условия прекращения договора, установленные ст. 610 ГК РФ, истцом были соблюдены, в связи с чем договор аренды №47/2007/д от 08.05.2007 прекратил свое действие с 10.03.2008.

Довод апелляционной жалобы, что ранее общество обращалось с заявлением о выкупе арендуемого имущества от 25.08.2011, а потому на момент направления оспариваемого предупреждения № 01-15/1369 имеется выраженное в установленном порядке волеизъявление заявителя на выкуп арендованного помещения,  не может быть принят судом апелляционной инстанции.

Судебной коллегией отмечается, что Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012, в рамках рассмотрения дела № А07-16817/2011 установлено, что Закон № 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, а с момента заключения договора аренды №47/2007/д от 08.05.2007 до дня вступления в силу данного Закона арендуемое имущество находилось во владении общества менее двух лет. Ввиду чего, у ООО «С.О.В.А.» на момент рассмотрения судами дела № А07-16817/2011 не возникло права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

По смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное (п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134).

Судом установлено, что предупреждение № 01-15/1369 о прекращении договорных отношений и выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, д. 138, датировано 11.09.2013. Доказательств обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с момента внесения изменений в ст. 3 данного Закона до направления предупреждения Комитета от 11.09.2013 № 01-15/1369 не представлено.

Более того, требования о признании права ООО «С.О.В.А.» на приобретение в собственность нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, 138 в рамках настоящего дела не заявлены, а потому предметом рассмотрения суда  не являются.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия Комитета по одностороннему отказу от договора аренды от 01.12.2008 и по выселению из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138 осуществляются исключительно с намерением причинить вред заявителю, производятся в обход закона с противоправной целью,  либо осуществляются недобросовестно  (являются злоупотреблением правом).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав несостоятельными доводы общества о совершении заинтересованным лицом действий, имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъекту малого предпринимательства права на приобретение арендуемого муниципального помещения в порядке, предусмотренном  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, такие доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

        Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 февраля 2014 г.  по делу №А07-20213/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «С.О.В.А.» –  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев  со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                В.В. Баканов

Судьи:                                                                                          А.А. Арямов

                                                                                                М.Б.Малышев