Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2014 по делу n А07-10406/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3412/2014

г. Челябинск

12 мая 2014 года

Дело № А07-10406/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая  2014 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,

судей Забутыриной Л.В., Серковой З.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу  Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфы Республики Башкортостан на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 по делу № А07-10406/2013 о включении в реестр требований кредиторов (судья Полтавец Ю.В.)

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.09.2013 в отношении ликвидируемого должника общества  с ограниченной  ответственностью  Инвестиционно-строительная компания «Любимый город» ИНН 0278093495 ОГРН 1030204617090 (далее – общество «ИСК  «Любимый город»)  введена процедура конкурсного производства, утвержден конкурсный управляющий.

На рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа  г. Уфа Республики Башкортостан о включении в реестр требований кредиторов   общества «ИСК «Любимый город» суммы  задолженности 2 945 402 руб. 91 коп., в том числе: 2 072 277 руб. 84 коп. – основной долг, 873 125 руб. 07коп. – пени,  с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением  суда от 27.02.2014 требования Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан включены в третью очередь реестра требований кредиторов общества «ИСК «Любимый город»  в сумме 1 677 657 руб. 26 коп., в том числе: 1 093 958 руб. 45 коп. основного долга, 583 698 руб. 81 коп. пени, в остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись  с  указанным судебным актом,  Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфы Республики Башкортостан  обратилось в суд с апелляционной  жалобой. По мнению подателя апелляционной  жалобы, суд  первой  инстанции   не  дал правовую оценку  представленному  кредитором в материалы  дела  контррасчету задолженности, согласно  которому помимо  суммы, взысканной   решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2011 по  делу №А07-12539/2010,  сумма  долга составляет 424 666 руб. 78 коп., пени – 141 062 руб. 73 коп. Данный  расчет основан на следующих обстоятельствах: согласно представленных сведений из Отдела  градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации  городского округа город Уфа, один из  жилых домов №10 введен  в  эксплуатацию, таким  образом кредитор не вправе  взыскивать   арендную плату за  земельный участок  под данным домом, т.е. за ? площадь  предоставленного  по договору аренды  земельного участка; согласно сведениям  из Единого  государственного реестра прав на  недвижимое имущество и сделок с ним в доме №12 также проданы квартиры   физическим  лицам; в соответствии со ст. 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации и ст. 16 Вводного  закона   собственниками  жилых  и нежилых помещений  в многоквартирном  жилом доме  принадлежит часть  земельного участка, данная  доля рассчитывается  исходя из общей  площади дома пропорционально   площади квартиры, однако, оставшаяся  часть  земельного участка остается в  государственной  или муниципальной собственности, а пользование  землей является  платным. В  этой связи  кредитор  считает, что вправе взыскивать  арендную  плату  за часть  земельного участка, свободную  от  прав третьих лиц, о чем представлен соответствующий расчет.     Также  кредитор считает, что временный промежуток  между  регистрацией   первого собственника объекта долевого строительства и последующими  собственниками  может  быть велик, соответственно, плату за  земельный участок, непереоформленный на третьих  лиц, должен нести арендатор - общество «ИСК «Любимый город».

С учетом  вышеизложенного, податель  апелляционной  жалобы просит отменить судебный акт и принять новый об удовлетворении требований.

 Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель  подателя  апелляционной  жалобы и  должника заявили письменные  ходатайства  о рассмотрении  жалобы в их отсутствие.

Должник в отзыве   на  апелляционную  жалобы   просил  оставить  судебный  акт  без изменения, полностью соглашаясь  с выводами  суда  первой инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей  иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфы Республики Башкортостан  (арендодатель)  и  обществом «ИСК «Любимый город» (арендатор) заключен  договор аренды № 1696-06 земельного участка от 20.12.2006 г. с кадастровым номером 02:55:01 05 61:0057, общей площадью 7183 кв. м., расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Запотоцкого, для использования в целях проведения работ по проектированию и строительству двух жилых многоэтажных домов по ул. Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в границах, указанных в кадастровой карте Участка, прилагаемой к договору.

В соответствии с п.3.1. договора срок действия договора устанавливается с 18.09.2006 по 18.09.2009, также 26.11.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка продлен до 31.12.2009.

Администрацией городского округа город  Уфа Республики Башкортостан  должнику выдано разрешение на строительство двух жилых домов по ул.  Запотоцкого №RU 03308000-83-Ж от 14.02.2008г. сроком действия до  18.09.2009 (т.2  л.д.114).

Решением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2011 г. по делу № А07-12539/2010 с  общества ИСК «Любимый город» в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  взыскана задолженность за период с сентября 2009г. по август 2011г.  в сумме 1 050 873 руб. 22 коп., пени за период с 11.01.2008г. по 19.08.2011г. в сумме 550 000 руб., с учетом  положений  ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  сумма пени в размере 1 112 945 руб. 13 коп. снижена до суммы 550 000 руб. (т.1л.д.21-25).

Также,  кредитор заявил дополнительно требование по договору аренды № 1696-06 земельного участка от 20.12.2006г. по оплате арендных платежей за период с сентября 2011 г. по 31.05.2013 г. и пени за период с 13.09.2011 г. по 31.05.2013 г., которые согласно представленному заявителем расчету составляют 1 021 404 руб. 62 коп. и 323 125 руб. 07 коп. соответственно (т. 1 л.д.64).

В данной части требования конкурсным управляющим заявлены возражения и представлен собственный расчет суммы задолженности, согласно которому у должника   перед заявителем имеется задолженность по арендным платежам лишь за период  с 01 сентября   по 28 сентября 2011 г. в сумме 43 085 руб. 23 коп., а также по пени с 13.09.11  по 20.06.2013 - 27 833 руб. 06коп.(т.2, л.д.145), исходя из того, что 29.09.2011г. была  осуществлена государственная регистрация права собственности первого лица на  помещение в одном из многоквартирных домов, расположенных на арендуемом земельном участке, что явилось основанием для прекращения договора аренды  земельного участка, находящегося под указанными домами. 

Судом первой  инстанции установлено, что Администрацией городского округа город  Уфа Республики Башкортостан  выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства  «Два жилых дома по ул. Запотоцкого в Советском районе г. Уфы. Этап: секция 1  «А» жилая часть», расположенного по ул. Запотоцкого, 10 №RU 03308000-12ЖА  от 27.06.2011 г.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом 12 секция 1Б по  ул. Запотоцкого в Советском районе г. Уфы» не выдавалось.

Тем не менее, согласно представленным по запросу суда выпискам из  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с  ним права собственности граждан зарегистрированы как по адресу Запотоцкого,  10, так и по адресу Запотоцкого, 12(т.2, л.д.58-111). 

Указанные жилые дома, как следует из представленных материалов  регистрационного дела, находятся  на  земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 05 61:0057, расположенном по адресу: Советский район городского округа город  Уфа Республики Башкортостан, ул. Запотоцкого, т.е.  на арендуемом должником  земельном участке.

 29.09.2011  в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним внесена первая запись о регистрации права  собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу Республика  Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Запотоцкого, д. 10, кадастровый номер  02:55:010561:392, за Румянцевой Т.Г. и Румянцевым А.А., что подтверждается  выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и  сделок с ним от 14.01.2014 № 01/005/2014-16.

 Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что должник перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилых домах в собственность иных лиц после завершения строительства с даты первой регистрации права собственности в одном из жилых домов на объект долевого строительства. При этом суд  принял во внимание то обстоятельство, что жилые дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Запотоцкого, д. 10 и 12, расположены на земельном  участке, арендованном как единое целое, и предметом договора аренды  № 1696-06 от 20.12.2006г. является весь участок без территориального разграничения по 2 объектам.

Поскольку должник перестал быть фактическим пользователем земельного участка,  суд первой  инстанции согласился с доводами конкурсного управляющего о том, что  задолженность должника по арендным платежам исчисляется с 01.09.2011 по 28.09.2011 г. и составляет 43 085 руб. 23 коп., исходя из расчета годовой арендной платы за сентябрь 2011г. в размере 46 162 руб. 75 коп. Исходя из буквального прочтения условий договора, а именно, установленного размера неустойки в зависимости от месячного размера  арендной платы, который за сентябрь 2011 года составляет 46 162 руб. 75 коп., а также   учитывая положения абз. 3 ст. 4 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)», за период с 13.09.2011 до 12.09.2013  (дата открытия конкурсного производства в отношении должника) размер  пени, по мнению суда  первой  инстанции,  составляет 33 698 руб. 81 коп.

С указанными выводами  суда первой инстанции  следует  согласиться  в силу следующего.

В силу ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства, подтверждающие  задолженность на сумму  основного долга 1 050 873 руб. 22 коп. и  пени  на  сумму 550 000 руб. подтверждены вступившим в законную силу судебным актом и не подлежат доказыванию вновь.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей  долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому  относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с  элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для  обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные  на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав  содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации  права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним  права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о  государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004  № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой  права собственности и других вещных прав», земельный участок,  сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у  собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента  государственной регистрации права участниками долевого строительства на  объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности  первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а  администрация утрачивает право на распоряжение им.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права  собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на  спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких  обстоятельствах заключение каких-либо соглашений, а также передача обществом администрации спорного земельного участка по акту приема- передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными  лицами.

Кроме