Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2014 по делу n А76-22822/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что ООО «Каскад ТЭК» были представлены все необходимые для принятия органом местного самоуправления документы, перечень которых на момент обращения с первоначальным заявлением от 27.01.2010 был утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370, в  настоящее время утвержден Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что общество «Строительные инвестиции», 14.01.2010 так же обращалось к Комитету с заявлением об изменении договора аренды земельного участка 74:36:07:03 002:0042 ввиду необходимости его раздела в целях  предоставления обществу «Каскад ТЭК» земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Учитывая наличие заявлений соарендаторов земельного участка 74:36:07:03 002:0042 о разделе участка и заключении с ними отдельных договоров аренды, Комитет был обязан осуществить указанные действия.

Материалами дела установлено и не оспаривается ответчиком обстоятельство наличия у ООО «Каскад ТЭК» статуса собственника расположенных на земельном участке 74:36:07:03 002:0042 объектов недвижимости.

Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии у заявителя исключительного и безусловного права на получение в собственность либо аренду  необходимого для эксплуатации данных объектов земельного участка.

Данное право может быть ограничено,  лишь в силу отнесения участка к землям, изъятым из оборота, которые не могут предоставляться в частную собственность.

Учитывая длительную переписку между обществом «Каскад ТЭК» и Комитетом, при которой Комитет фактически уклонился от исполнения возложенных на него обязанностей, не исполнил законных требований  арендаторов земельного участка 74:36:07:03 002:0042 об изменении договора аренды и заключении новых договоров, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии бездействия Комитета по вопросу предоставления земельного участка в аренду обществу «Каскад ТЭК».

Бездействие Комитета, выразившееся в  непринятии мер по заключению   договора аренды с ООО «Каскад ТЭК» нарушает исключительные права  последнего на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации строений.

При этом доводы подателя апелляционной жалобы относительно наличия у заявителя в силу закона статуса арендатора  по договору УЗ № 003974-Д-2006 от 26.06.2006 и, тем самым, об отсутствии у ответчика обязанности  дополнительного предоставления земельного участка в аренду, подлежат отклонению. Вышеназванный договор аренды заключен в отношении земельного участка, площадь которого не является необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу «Каскад ТЭК» объектов недвижимости. Наличие на данном участке объектов недвижимости принадлежащих другому лицу, а так же наличие возможности раздела земельного участка предопределяют право заявителя на формирование и получение в аренду участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов.

Доводы  Комитета о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав заявителя в силу наличия оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды по причине наличия в ЕГРП записи о государственной регистрации договора УЗ № 003974-Д-2006 от 26.06.2006 являются предположительными и не подлежат оценке в рамках рассмотрения настоящего спора.

Из материалов дела усматривается отсутствие спора о правах на земельные участки между их правообладателями - ООО «Строительные инвестиции» и ООО «Каскад ТЭК», являющимися соарендаторами по договору аренды УЗ № 003974-Д-2006.

Комитет и администрация наделены полномочиями по надлежащему юридическому оформлению правоотношений связанных с использованием земельных участков, находящихся в государственной собственности, и в силу этого обязаны принять меры к недопущению противоречий в правоустанавливающих документах участников данных правоотношений, в том числе, путем внесения изменений в ранее заключенные договоры аренды  либо иным, предусмотренным нормой ст. 11.8 ЗК РФ способом.

Доводы ОАО «Сбербанк России» о нарушении его прав как  добросовестного залогодержателя подлежат отклонению.

Как следует из представленной Банком апелляционной жалобы,  договоры ипотеки, по которым в залог передано так же принадлежащее ООО «Строительные инвестиции» право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042, заключены не ранее 07.06.2007.

В силу п.1 ст. 35 ЗК РФ  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи № 5ЭЦ/Ч/07 к ООО «Каскад ТЭК» зарегистрирован 27.04.2007 (т.1 л.д.18 оборот).

С указанного момента право аренды земельного участка, необходимого для  эксплуатации принадлежащих ООО «Каскад ТЭК» объектов недвижимости,  на основании вышеуказанной нормы  перешло к данному лицу, в силу чего общество «Строительные инвестиции» перестало быть единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:07:03 002:0042 и, соответственно, не могло передать в залог не принадлежащие ему права.

При названных обстоятельствах довод Банка о наличии у него статуса добросовестного залогодержателя опровергается материалами дела.

Заключая договор залога права аренды, Банк мог и должен был установить наличие арендных прав иных лиц на земельный участок в силу наличия зарегистрированного права собственности другого лица на объекты недвижимости, расположенные на передаваемом в залог земельном участке.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит несостоятельными и доводы Банка о необходимости получения его согласия как залогодержателя на образование земельных участков из участка 74:36:07:03 002:0042.

Статус залогодержателя земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу «Каскад ТЭК» объектов недвижимости у Банка отсутствует. Соарендатор земельного участка - ООО Строительные инвестиции» согласовал границы образуемых земельных участков при проведении межевания в 2009 году. Доказательств того, что образование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703002:108 произведено с нарушением требований пункта 3 статьи 33 ЗК РФ,  Банком не представлено.

Доводы об обращении взыскания на предмет залога и выставление права аренды земельного участка 74:36:07:03 002:0042 на торги,  не  влияют на законность принятого судебного акта, поскольку обстоятельство признания ООО «Строительные инвестиции» банкротом, открытие конкурсного производства, а так же обращение взыскания на предмет залога не влияют на исключительное право ООО «Каскад ТЭК» получить в аренду  в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции избран верный способ восстановления нарушенных прав заявителя.

С учётом изложенного выше, решение суда первой инстанции следует признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и  принятым при правильном применении норм материального и процессуального права.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2014 по делу № А76-22822/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, открытого акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                               М.И. Карпачева

                                                                                          Л.В. Пивоварова