Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 по делу n А47-5139/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4561/2014

г. Челябинск

16 мая 2014 года

Дело № А47-5139/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пульсар плюс» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2014 по делу № А47-5139/2013 (судья Калитанова Т.В.).

В заседании принял участие представитель:

     общества с ограниченной ответственностью «Пульсар плюс» -                      Сергеев С.И. (приказ от 02.04.2013).

     Администрация муниципального образования закрытое территориально-административное образование Комаровский Оренбургской области  (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пульсар плюс» (далее – ООО «Пульсар плюс», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.01.2005 № 20, заключенного между Администрацией и ООО «Пульсар плюс» (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также отказа от части требований, т. 4, л. д. 1-26, 68).

Ответчик обратился к истцу со встречным исковым заявлением об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2005 № 20 в части исчисления размера арендной платы (т. 1, л. д. 58).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 05.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо, т. 1,                    л. д. 94, 95).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.03.2014 (резолютивная часть объявлена 06.03.2014) исковые требования Администрации удовлетворены: договор аренды земельного участка от 01.01.2005 № 20 расторгнуть, в удовлетворении встречных исковых требований обществу отказано (т. 4, л. д. 72-75).

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Пульсар плюс» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации и удовлетворении встречных исковых требований (т. 4, л. д. 81).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно сослался на нарушение ООО «Пульсар плюс» пункта 7.2 спорного договора – просрочка оплаты арендных платежей более двух раз подряд, в то время как такое условие в пункте 7.2 договора  отсутствует. Также податель жалобы считает, что сумма долга в размере 54 144 руб. истцом явно завышена, так как расчет долга произведен без учёта изменений ставки арендной платы в сторону её уменьшения. Кроме того, с 2010 года и по настоящее время истцом не выставлялись счета на оплату аренды, и ответчик не знал, какой размер арендной платы нужно заплатить. Наличие задолженности по арендной плате объясняется тем, что ответчик не согласен платить арендную плату в завышенном размере. Фактически задолженность по арендной плате в настоящее время ответчиком погашена. По существу, вина ответчика в просрочке оплаты арендной платы более двух раз подряд носит формальный характер, что было не учтено арбитражным судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения. Также податель жалобы считает, что истцом не конкретизировано за нарушение каких условий договора ответчиком заявлено требование о расторжении договора.

До начала судебного заседания Администрация представила в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна. Отметила, что размер арендной платы за землю и реквизиты для её оплаты установлены, соответственно, пунктами 5.1 и 5.5 спорного договора. Судом верно установлен факт невыполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы.  

Управление Росреестра отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились. С учётом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию закрытое территориально-административное образование Комаровский Оренбургской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:46:0:12, площадью 3 786 317 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира - закрытое территориально-административное образование Комаровский, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Ясненский р-н,                         г. Ясный, что подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2008 серии 56 АА № 421345 (т. 1, л. д. 89).

01 января 2005 года между Администрацией (арендодатель) и                         ООО «Пульсар плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (т. 1, л. д. 9-12).

В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок из земель поселений ЗАТО Комаровский, находящийся по адресу: Оренбургская обл., г. Ясный, ЗАТО Комаровский, ул. Комарова, 7а, общей площадью 3000 кв. м, для использования в целях - под рынок, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору (приложение № 1) и являющейся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 90).

В силу пункта 3.1 договора он действует с 01.01.2005 по 01.01.2054.

На основании пункта 4 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы за участок составляет 25 168 руб. за период с 01.01.2005 по 01.01.2006.

В силу пункта 5.2 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (приложение № 2).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно в соответствии с федеральным законодательством об индексации ставки земельного налога на соответствующий год либо при принятии (изменении) Правительством Российской Федерации или уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти методики (порядка) исчисления размера арендной платы.

На основании пункта 5.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 6.2.3 договора арендодатель обязан при изменении арендной платы в соответствии с условиями пункта 5.3 настоящего договора в месячный срок информировать арендатора.

Договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункты 7.4.1, 7.4.4).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2005, номер государственной регистрации 56-5638/004/2005-366 (т. 1, л. д. 12).

01 января 2007 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 01.01.2005 № 20 (т. 1, л. д. 16).

В соответствии с пунктом 1 соглашения в связи с вступлением в силу решения Совета депутатов от 21.11.2006 № 15/6 «Об утверждении размера арендной платы по категориям арендаторов на 2007 год» стороны пришли к соглашению о том, что с 01.01.2007 пункт 5.1 договора необходимо читать в следующей редакции: размер арендной платы за участок составляет 18 048 руб.

В силу пункта 2 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Материалы дела также содержат расчет указанной арендной платы с 01.01.2007 (т. 1, л. д. 17).

          Как указано в исковом заявлении, начиная с 2010 года, арендатор уклоняется от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

          Истцом в адрес ответчика направлялось требование от 27.04.2012 № 774 о погашении задолженности в размере 54 144 руб. (за три года), полученное ответчиком (т. 1, л. д. 84, 85, т. 4, л. д. 54).

          11 января 2013 года Администрация направила ответчику письмо № 17 для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды с просьбой вернуть соглашение в срок до 01.02.2013 (т.1, л. д. 18-20).

          Указанное предложение оставлено ответчиком без внимания.

          Ответчиком произведена оплата арендной платы в размере 1000 руб. платежным поручением от 30.09.2010 № 67, 23 400 руб. платежным поручением от 16.07.2013 № 4, 1950 руб. платежным поручением от 22.10.2013 № 02 (т. 1, л. д. 86-88).   

          Оплата произведена по ставке арендной платы 7800 руб. за год (т. 1,                     л. д. 46).

          Согласно акту сверки взаимных расчетов от 22.11.2013, подписанному ответчиком с возражениями, по состоянию на 01.03.2013 задолженность общества по арендной плате составила 50 154 руб. с учетом произведенных платежей (т. 4, л. д. 43).

          Ненадлежащее исполнение ООО «Пульсар плюс» обязательства по внесению арендной платы в размере, установленном условиями договора аренды, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. При этом истец сослался на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации – невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (т. 4, л. д. 56-59).    

          В обоснование правовой позиции по встречному иску ООО «Пульсар плюс» представлено письмо от 30.06.2010 № 171, направленное Администрации, с просьбой о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды об уменьшении арендной платы за земельный участок в связи с исключением разрешенной к использованию площади                      80 кв. м под «рынок» и включением этой площади в категорию - «прилегающая территория» с новой площадью – 3000 кв. м (т. 1, л. д. 55), повторное письмо от 07.10.2010 № 177 (т. 1, л. д. 56).

          Из представленного к встречному исковому заявлению проекта дополнительного соглашения к спорному договору и расчета к нему следует, что общество предлагает изменить арендную плату на 7800 руб. в связи с указанным выше (т. 1, л. д. 80, 81)        

          Так, в пункте 1 названного проекта дополнительного соглашения к спорному договору указана следующая предлагаемая редакция пункта 5.1 договора: «Размер арендной платы за участок составляет 7800 руб.», которая предложена к действию с 01.07.2010.

Отказ Администрации заключить предложенное ответчиком дополнительное соглашение к договору аренды послужил основанием для обращения ответчика в суд с встречными исковыми требованиями.

   Удовлетворяя первоначальные исковые требования Администрации,  арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что арендатор ненадлежащим образом выполнял обязанность по уплате арендной платы, а также из наличия основания для расторжения договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Пульсар плюс», суд исходил из отсутствия для этого оснований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Наличие между сторонами договорных отношений по договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

   В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 указанной статьи).

  Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

  В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства