Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу n А07-21582/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (подпункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно представленному истцом в материалы дела экспертному заключению от 26.02.2014 № 03/14, условия труда на рабочих местах в помещениях 22 (литера А 1), 15, 16 (литера А), расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Лукоянова, 12 по параметрам микроклимата (а именно по температуре воздуха) не соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм: СП 2.2.2.1327-03 «Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», МУК 4.3.2756-10 «Методические указания по измерению и оценке микроклимата производственных помещений» (т. 2 л.д. 11-23).

Согласно протоколу измерений физических факторов от 26.02.2014        № 100 измерения параметров микроклимата проводились в контрольных точках равномерно распределенных по площади помещений три раза в течение смены: в 10-45 час. – начало смены, 14-00 час. – середина смены, 17-00 час. – конец смены, что соответствует требованиям пункта 7.2 СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», пункту 4.1.2 МУК 4.3.2756-10 «Методические указания по измерению и оценке микроклимата производственных помещений».

По результатам проведенных инструментальных измерений установлено, что в помещении 22 (литера А 1) температура воздуха в контрольных точках составила в пределах от 14,5 Со до 15,6 Со в течение смены, средняя температура воздуха в течение смены составила 15,1 Со при допустимом значении для категории работ Iа 20 Со – 25 Со, в помещении 15, 16 (литера А) температура воздуха в контрольных точках составила в пределах от 17,0 Со до 17,4 Со в течение смены, средняя температура воздуха в течение смены составила 17,2 Со при допустимом значении для категории работ Iб 19 Со – 24 Со.

Указанным экспертным заключением от 26.02.2014 № 03/14 подтверждается несоответствие переданных в аренду нежилых помещений государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Заключение подготовлено обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория 100», аккредитованным в сфере государственного (муниципального) контроля обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, что подтверждается свидетельством об аккредитации от 28.04.2012 № РОСС RU.0001.410011, имеющим срок действия до 28.04.2017 (т. 2 л.д. 9-10). В этой связи, у суда первой инстанции не имелось оснований для критической оценки экспертного заключения.

Приняв во внимание, что несоответствие температурного режима арендуемых нежилых помещений препятствует обществу «Текстиль-Декор» использовать данные помещения по целевому назначению, согласованному в договорах аренды (оборудование объекта торговли (магазина), осуществление торговой деятельности) ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников, а также установив, что о недостатках арендуемых помещений истец не знал и не мог знать при заключении договора, который был подписан сторонами в летний период, суд первой инстанции в соответствии с подпунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013.

Довод подателя апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения ООО «Лаборатория 100» № 03/14 от 26.02.2014 требованиям достоверности, мотивированное тем, что арендодатель не был уведомлен надлежащим образом о необходимости направить своего представителя для производства замеров, при этом уведомления о производстве замеров микроклимата были направлены ответчику в неразумно малый срок до производства указанных действий, отклоняется, поскольку противоречит материалами дела.

Письмом от 21.02.2014 истец предложил ИП Катаеву А.Г. направить своих представителей для комиссионного замера параметров микроклимата в помещениях по адресу: г. Пермь, ул. Лукоянова, 12 литера А 1, помещения № 22 литера А, № 15, № 16, сообщив, что комиссия состоится 25.02.2014 в 10-00 час. (л.д. 69-70 т.2).

Данное письмо было направлено в адрес ответчика посредством экспресс-доставки почтовых отправлений 21.02.2014 и было вручено адресату 25.02.2014 в 14 час. 25 мин., что подтверждается уведомлением о доставке отправления (т. 2 л.д. 68).

Вместе с тем, из информации организации экспресс-доставки, предоставленной отправителю ООО «Текстиль-Декор», следует, что в отношении данного отправления были предприняты попытки вручения, по адресу получателя 22.02.2014 и 24.02.2014, но адресат отказался от его получения, сославшись на занятость (т. 2 л.д. 71).

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что истец принял соответствующие меры для надлежащего и своевременного уведомления ответчика о времени и месте проведения замеров параметров микроклимата в арендуемых помещениях, а несвоевременное получение ответчиком уведомления о данном мероприятии с учетом первоначального отказа от получения заблаговременно доставленного уведомления является обстоятельством, зависящим от его воли.

Кроме того, ответчиком не представлено обоснования влияния его участия на проведение исследования независимой специализированной организацией. Результаты экспертного исследования, ответчик по существу не оспаривал ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции. Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертизы о санитарно-эпидемиологической оценке параметров микроклимата в арендуемых ООО «Текстиль-Декор» помещениях, ответчик в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела не представил.

Довод апеллянта о том, что выявленные нарушения температурного режима в арендуемых помещениях могли возникнуть вследствие действий арендатора, который, имея доступ к устройствам, регулирующим подачу теплоносителя, окнам и дверям помещений, имел возможность самовольно понизить температуру на момент проведения замеров, является суждением, в котором выражено предположение ответчика, при этом доказательства достоверности данного суждения в материалах дела отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции также не может признать обоснованной ссылку апеллянта на длительный характер сложившихся между сторонами арендных отношений, из которых истец должен был быть осведомлен о температурном режиме в арендованных помещениях в холодное время года. То обстоятельство, что истец занимал спорные нежилые помещения в предшествующие периоды, не свидетельствует о его осведомленности при заключении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013 о недостатках помещений в части несоответствия температурного режима установленным санитарным нормам, поскольку данные недостатки могли выявиться в период действия указанных договоров и по пояснениям истца обусловлены внесением изменений в конструкцию системы теплоснабжения.

При проверке соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалах дела имеются уведомление арендатора от 27.09.2013 о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013 (т. 1 л.д. 19), а также направленные им повторно требования от 14.10.2013 о расторжении указанных договоров, в которых арендатор указал на необходимость произвести приемку данных помещений (т. 1 л.д. 21-22). 

Факт направления истцом уведомления от 27.09.2013, требований от 14.10.2013 о расторжении договоров подтверждается имеющимися в деле почтовыми квитанциями и описями вложения (т. 1 л.д. 23), а также заявлением от 07.10.2013 и письмом от 02.12.2013, в которых ИП Катаев А.Г., отказываясь от досрочного расторжения договора, указывает на получение данных уведомления и требований о расторжении договоров аренды (т. 1 л.д. 20, 92).

Учитывая, что из содержания уведомления от 27.09.2013 и требований от 14.10.2013 усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о возможности квалификации их в качестве надлежащих доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

То обстоятельство, что в уведомлении от 27.09.2013 и требованиях от 14.10.2013 не указана причина расторжения договоров аренды, связанная с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества, не может служить основанием для вывода о несоблюдении истцом досудебного порядка. Из письма ИП Катаева А.Г. от 02.12.2013 усматривается получение направленных в его адрес актов выявленных нарушений температурного режима от 30.01.2013, 11.02.2013, 26.09.2013, 14.10.2013 (т. 1 л.д. 92), что в свою очередь свидетельствует об осведомленности ответчика о недостатках переданных в аренду нежилых помещений, препятствующих арендатору пользованию ими и основаниях досрочного расторжения договоров аренды.

Как следует из материалов дела, в пункте 6.3 анализируемых договоров аренды предусмотрено, что сторона, имеющая намерение расторгнуть договор, обязана уведомить об этом не позднее, чем за 90 дней до даты расторжения договора.

Учитывая, что указанный срок истек к дате принятия обжалуемого решения, обращение предпринимателя в суд до его истечения не нарушает прав ответчика.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2014 по делу № А07-21582/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Катаева Анатолия Геннадьевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Л.П. Ермолаева

            Л.В. Пивоварова