Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу n А76-2152/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5256/2014, 18АП-5256/2014

г. Челябинск

30 мая 2014 года

Дело № А76-2152/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу № А76-2152/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» – Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2013, паспорт).

Администрация города Магнитогорска (далее также – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дело и К» (далее – ООО «Дело и К», Общество, ответчик) о взыскании 305 537 руб. 59 коп. основного долга по договору от 05.05.2008 № 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период аренды с 01.04.2012 по 31.07.2012 (т. 1, л.д. 3-6, 8-9).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 02.04.2014) в удовлетворении иска отказано (т. 1, л.д. 130-136).

В апелляционной жалобе Администрация г. Магнитогорска ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (т. 2, л.д. 3-5). Истец приводит следующие доводы.

Свидетельствами о регистрации права собственности от 12.02.2010 подтверждается наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на два нежилых здания, расположенных в границах арендованного земельного участка. Кроме того, постановлением от 12.04.2012 № 5104-П утверждено разрешение от 05.04.2012 № 74-00187 на ввод в эксплуатацию ещё одного объекта капитального строительства: «нежилое здание – АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь». Данные обстоятельства подтверждают изменение вида использования земельного участка. В связи с чем, на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109, от 26.06.2012 № 108 для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 применению подлежат ставка арендной платы в значении «2», коэффициент «К1» в значении «2,6» в период до 01.07.2012, а с 01.07.2012 в значении «2,73».

Указывая на то, что расчёт арендной платы за спорный период получен представителем ответчика 18.06.2012, суд первой инстанции не учёл фактические обстоятельства, установленные в рамках ранее рассмотренного дела № А76-9854/2012. Решением от 29.11.2012 по названному делу установлено, что 14.03.2012 в адрес общества «Дело и К» направлено сопроводительное письмо № 01-35/1295 «о направлении расчета арендатору». Новый расчёт получен ответчиком 04.04.2012, то есть до момента прекращения обязательств по договору аренды.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Администрация явку своего представителя не обеспечила.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4). Категория земель: «земли населенных пунктов». Первоначально утверждённый органом местного самоуправления вид разрешённого использования земельного участка «для строительства складского комплекса», впоследствии, после введения в эксплуатацию объектов капитального строительства, был установлен следующий вид разрешённого использования: «нежилое здание – склад № 1, нежилое здание – склад № 2». Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе (кадастровая выписка от 23.06.2012 – т. 1, л.д. 29-34).

На основании постановления от 31.01.2008 № 592-П (т. 1, л.д. 38) Администрация города Магнитогорска (арендодатель) по договору аренды от 05.05.2008 № 4835 передала земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 обществу «Дело и К» (арендатор) в аренду на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса (пункты 1.1, 2.1 договора; т. 1, л.д. 14-18).

Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия арендной сделки: - размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1); - в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 настоящего договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; арендодатель направляет арендатору расчёт размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.2); - плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года; платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путём перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчётный счёт (пункт 3.3); - земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования; арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора от 05.05.2008 №4835).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 26.06.2008, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1, л.д. 20), а также выпиской из ЕГРП от 12.03.2012 (т. 1, л.д. 50).

Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора аренды № 4835 до 31.01.2013, а также уточнили реквизиты расчётного счёта для перечисления арендной платы (т. 1, л.д. 23-24). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л.д. 50).

12.02.2010 в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 № 5 внесены регистрационные записи о праве собственности общества «Дело и К» на два нежилых здания (склад № 1, общей площадью 1250,7 кв.м., «литер А»; склад № 2 общей площадью 1246,3 кв.м., «литер Б»), расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 1, корпус № 1, строения №№ 2 и 1, соответственно (т. 1, л.д. 40, 41, 53, 54).

В 2012 году, на протяжении 9 месяцев общество «Дело и К» ежемесячно вносило арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3 222 руб. 29 коп.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены платежные поручения от 16.01.2012 № 41, от 15.02.2012 № 196, от 16.03.2012 №353, от 16.04.2012 № 532, от 15.05.2012 № 689, от 15.06.2012 № 839, от 16.07.2012 № 970, от 15.08.2012 № 1106, от 30.10.2012 № 1431 (т. 1, л.д. 92-100).

08.02.2012 муниципальным инспектором по использованию и охране земель Администрации г. Магнитогорска составлен акт № 36 обследования переданного обществу «Дело и К» земельного участка площадью 15 878,83 кв.м. (т. 1, л.д. 117). Из акта следует, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв.м., 1246,3 кв.м., а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами. На остальной части земельного участка ведётся строительство склада.

12.04.2012 Администрацией г. Магнитогорска вынесено постановление №5104-П об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012 № 74-00187 (т. 1, л.д. 42). Данным правовым актом по заявлению и в интересах общества «Дело и К» утверждёно разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания «АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь», расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Вокзальная.

18.07.2012 представителю ООО «Дело и К» вручен новый расчёт размера арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.07.2012 (т. 1, л.д. 25-26). Расчёт произведён арендодателем по формуле: «Апл = S * Кад.ст. * Сап/100 * К1 * К2 * К3», где «Апл» – арендная плата (за один год), «S» – площадь арендуемого земельного участка, «Кад.ст.» – кадастровая стоимость земельного участка, «Сап» – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), «К1» – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, «К2» – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, «К3» – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истец применил при расчёте следующие показатели и значения: площадь участка – 15 878,83 кв.м.; кадастровая стоимость участка – 811,72 руб. за 1 кв.м. в период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 1096,4 руб. за 1 кв.м. в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы – 0,3 % в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2 % в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент «К1» – «1» в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, «2,6» в период с 01.02.2010 по 30.06.2012, «2,73» в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент «К2» – «1»; коэффициент «К3» – «1» (т. 1, л.д. 25-26).

20.07.2012 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 05.05.2008 № 4835 (т. 1, л.д. 19).

18.09.2012 на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 № 5799 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности общества «Дело и К» на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (т. 1, л.д. 51-52, 106).

В октябре 2013 года Администрация направила в адрес Общества письменную претензию (от 17.10.2013 № ОДП54/6127), в которой потребовала погашения задолженности по договору аренды от 05.05.2008 № 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней (т. 1, л.д. 10-13).

Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.

Полагая, что на стороне общества «Дело и К» имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды земельного участка, Администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В период рассмотрения дела Арбитражным судом Челябинской области общество «Дело и К» доплатило аренду за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в общей сумме 95 249 руб. 58 коп. (т. 1, л.д. 123, 124).

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из несоблюдения истцом предусмотренного договором порядка изменения размера арендной платы, а также наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 05.05.2008 № 4835 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласованы методика расчёта и итоговый размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В дело представлен подробный расчёт размера исковых требований за период аренды с 01.04.2012 по 31.07.2012 (т. 1, л.д. 8-9). Истцом правомерно и обоснованно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО), а также решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109, от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (т. 1, л.д. 8-9).

Из расчёта следует, что