Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу n А76-2152/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Администрацией города Магнитогорска применены следующие показатели:

- общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв.м.;

- кадастровая стоимость: 17 409 549 руб. 21 коп. (значение кадастровой стоимости утверждено Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П – т. 1, л.д. 85-87);

- ставка арендной платы («Сап»): 2 % (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок – подпункт «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО);

- коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора («К1»): с 01.04.2012 по 30.06.2012 – «2,6» (установлен для вида деятельности «оптовая торговля» решением от 25.06.2008 № 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 – «2,73» (установлен для вида деятельности «оптовая торговля» решением от 26.06.2012 № 108);

- значения коэффициентов «К2» и «К3» неизменны на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют «1» (т. 1, л.д. 8-9).

В основу иска в данном случае положено утверждение арендодателя о том, что за прошедший период, с 01.04.2012 по 31.07.2012, арендатор внёс арендную плату не в полном объёме, так как не учёл изменения (увеличения) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента «К1». В обоснование своей позиции истец сослался на наличие в границах земельного участка трёх объектов капитального строительства, введённых в эксплуатацию и фактически используемых ответчиком в своей хозяйственной деятельности.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика доплаты за аренду земельного участка, суд первой инстанции не учёл следующего.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Принятие нормативного акта, изменившего кадастровую стоимость земельного участка, влечет изменение размера  арендных платежей с момента вступления  соответствующего нормативного акта в  силу.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, ставка арендной платы установлена в размере 2 %.

Согласно решениям Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109, от 26.06.2012 № 108 коэффициент «К1» относительно вида деятельности «оптовая торговля» в спорный период составлял «2,6» (в июле 2012 года – «2,73»).

Материалами дела подтверждается (т. 1, л.д. 40-42, 53-54) и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в границах арендуемого земельного участка расположено три введённых в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объекта капитального строительства (два склада с января 2010 года и «АБК складского комплекса с гаражами» с апреля 2012 года).

Данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для целей применения при расчёте размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 изменённых (увеличенных) показателей и значений ставки «Сап» и коэффициента «К1». С окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения). При этом законом Челябинской области и нормативными правовыми актами органа местного самоуправления (города Магнитогорска) в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчёта размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объёмы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй – растёт в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления обществом «Дело и К» на спорном земельном участке в период с 01.04.2012 по 31.07.2012 хозяйственной деятельности по эксплуатации возведённых нежилых зданий по их функциональному назначению, в дело не представлено.

При этом доводы ответчика об отсутствии обязанности вносить плату  исходя ставок, установленных для земель, предназначенных для размещения зданий, строений по мотиву осуществления обществом третьей очереди строительства на  спорном земельном участке, несостоятельны и не влияют на  обязанность последнего оплачивать арендную плату в увеличенном размере. Из материалов дела следует, что вторая очередь строительства была завершена, о чем свидетельствует Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012. Вместе с тем, Разрешение на осуществление третьей очереди строительства  получено ответчиком лишь 23.11.2012, т.е. после приобретения земельного участка в собственность.

Кроме того, из материалов дела следует, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен с указанием цели использования  связанной с размещением нежилых зданий склада № 1 и №2. 

Освобождение арендатора от обязанности вносить плату за аренду земельного участка по установленным нормативными правовыми актами ставкам в условиях фактического изменения вида использования государственной (муниципальной) земли нарушает установленный публичный правопорядок, поскольку ставит одного из арендаторов государственных (муниципальных) земель в неравное с иными субъектами правовое и материальное положение.

В пункте 3.2 договора аренды от 05.05.2008 № 4835 закреплено условие о том, что Администрация г. Магнитогорска вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок её определения, либо вида деятельности арендатора (ООО «Дело и К»).

Не предоставление арендодателем арендатору нового расчёта размера арендной платы в срок до 01.04.2012, то есть до начала спорного периода аренды, не свидетельствует о том, что общество «Дело и К» вправе не исполнять обязательства по внесению платы за землю.

На основании императивных требований статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 65 Земельного кодекса РФ, а также добровольно принятых на себя арендатором условий пункта 3.2 договора аренды от 05.05.2008 № 4835, порядок и методика расчёта размера арендной платы по договору на период с 01.04.2012 по 31.07.2012 были регламентированы нормативными правовыми актами, тексты которых официально опубликованы в средствах массовой информации: Закон Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО – в газете «Южноуральская панорама» № 85 от 13.05.2008; решение Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109 – в газете «Магнитогорский рабочий» № 112 от 28.06.2008; решение Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 № 108 – в газете «Магнитогорский рабочий» № 92 от 29.06.2012. Тем самым, ООО «Дело и К» имело объективную возможность вне зависимости от действий контрагента в целях своевременного исполнения денежных обязательств произвести расчёт размера арендной платы. Более того, ответчик имел возможность обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о разъяснении установленной методики определения размера арендной платы либо о выдаче утверждённых Администрацией расчётов, однако соответствующих действий не совершил.

Более того, в данном случае, как указал сам ответчик (отзыв – т. 1, л.д. 88-90), новый расчёт размера арендной платы получен представителем общества «Дело и К» 04.04.2012, то есть в начале спорного периода аренды.

Таким образом, исходя из фактического изменения вида использования земельного участка для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 подлежит применению ставка «Сап» в значении 2 %, коэффициент «К1» в значении «2,6» в срок до 01.07.2012 и в значении «2,73» за июль 2012 года.

Судом первой инстанции также не принято во внимание изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Как следует из письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области от 11.03.2014 №6365 (т. 1, л.д. 85-87), Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П (опубликовано в газете «Южноуральская панорама» №237 от 29.09.2011) утверждена кадастровая стоимость земель населённых пунктов, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24, которая составляет 17 409 549 руб. 21 коп. за весь участок (или 1 096 руб. 40 коп. за 1 кв.м.). Орган кадастрового учёта разъяснил, что кадастровая стоимость земельного участка в указанной сумме была актуальна на протяжении всего периода с 01.04.2012 по 31.07.2012.

При применении поименованных выше значений ставки «Сап», коэффициента «К1» и кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы за апрель, май и июнь 2012 года составит 75 441 руб. 38 коп. в месяц, за июль 2012 года – 79 213 руб. 45 коп. (т. 1, л.д. 8-9). Всего размер денежного обязательства общества «Дело и К» за спорный период составляет 305 537 руб. 59 коп.

Из материалов дела следует, что ООО «Дело и К» внесло плату за спорный период аренды в размере 108 138 руб. 74 коп., из них 12 889 руб. 16 коп. в 2012 г. (т. 1, л.д. 95-98), 95 249 руб. 58 коп. в 2014 г. (т. 1, л.д. 123-124).

Следовательно, размер основного долга ответчика в пользу истца за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 составил 197 398 руб. 85 коп.

Поскольку доказательств погашения основного долга в указанной сумме ответчик не представил, требования истца подлежат удовлетворению частично.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу подлежит отмене применительно к пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу № А76-2152/2014 отменить.

Исковые требования Администрации города Магнитогорска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» в пользу Администрации города Магнитогорска 197 398 руб. 85 коп. основного долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 886 руб. 20 коп. за рассмотрение искового заявления.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                               М.И. Карпачева

                                                                                          Л.В. Пивоварова