Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу n А76-25848/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

участка от 01.02.2013 совершен с согласия арендодателя, в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пункте 1.1 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют.

На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двусторонне обязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.

В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.

Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.

Анализируемый договор не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ЗАО «УралСтрой» к моменту передачи прав арендатора. Напротив, сторонами соглашения предусмотрено условие об отсутствии задолженности у первоначального арендатора к моменту уступки прав по договору аренды (пункт 1.1 договора).

В силу чего отношения, основанные на договоре аренды земельного участка, имели место период с 01.06.2010 по 12.02.2013 между Администрацией г. Магнитогорска и ЗАО «УралСтрой», а в период с 13.02.2013 по 30.09.2013 с ЗАО «ДомоСтрой».

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации размер арендной платы по результатам торгов определен не был.

В информационном сообщении о проведении аукциона указано, что размер арендной платы на 2010 год составляет 0,07 руб. за кв.м. Вместе с тем, по условиям приложения к договору (пункт 3.1 договора), расчет арендной платы соответствует механизму расчета, предусмотренному Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (т. 1 л.д. 18).

Указанным законом определена формула для определения размера годовой арендной платы - кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка х коэффициент, учитывающий категорию арендатора, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности, в указанных в Законе пределах, устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий  арендаторов.

Принимая во внимание положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и доказанность фактического использования ответчиками земельного участка, суд первой инстанции обоснованно применил предусмотренную договором методику определения размера арендной платы для расчета задолженности ответчиков по договору.

При оценке  разногласий   сторон по поводу применения для расчета арендной платы показателя кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Из кадастровой выписки о земельном участке с  кадастровым номером 74:33:0000000:125 усматривается, что сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 02.12.2008 (т. 1 л.д. 22).

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка от 24.02.2014 усматривается, что по состоянию на 26.08.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 562 401 руб. 01 коп. По состоянию на 27.08.2012, 28.08.2012, 29.08.2012 составляла 584 089 500 руб. На основании вступившего в законную силу судебного акта – решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу  № А76-1895/2013  кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 9 532 500 руб. (т. 2 л.д. 50).

Постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года  № 284-П  были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области (первоначальный текст документа опубликован в издании «Южноуральская панорама», № 237, 29.09.2011). Однако, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:125 не вошел в перечень объектов оценки, утвержденных данным постановлением, что повлекло осуществление 27.08.2012 перерасчета кадастровой стоимости на основании удельных показателей кадастровой стоимости за 1 кв.м. в разрезе кадастровых кварталов по муниципальным районам. Названное следует из письма Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» от 24.10.2013 и вышеназванной кадастровой справки (т. 2 л.д. 12).

Вместе с тем, основываясь на содержании письма Управления Росреестра по Челябинской области от 27.12.2012 № 35857, в котором со ссылкой на положения пункта 2 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 17.11.2011 № 673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнении площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации  12.12.2006 № 222» (т. 2 л.д. 33, 34), суд первой инстанции установил, что датой определения кадастровой стоимости является 13.03.2012 и применил ее для расчета арендной платы с 01.01.2013.

Применение судом первой инстанции показателя кадастровой стоимости рассчитанного в соответствии с удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области от 17 августа 2011 года  № 284-П начиная с 01.01.2013 следует признать ошибочным.

Положения пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» не отнесены к основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данный пункт регулирует порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Между тем, спорный земельный участок отнесен к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, распоряжение этим участком осуществляется органом местного самоуправления, размер арендной платы установлен и регулируется субъектом Российской Федерации. В постановлении Правительства Челябинской области 17.08.2011 № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» момент, с которого применяется новая кадастровая стоимость земельных участков в целях определения размера арендной платы за пользование данными участками, специально не оговорен.

При оценке противоречий в вышеназванных сообщениях Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» и Управления Росреестра, судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Содержание приведенных норм, в совокупности с положениями о возможности оспаривания внесенных в государственных кадастр недвижимости сведений либо исправления допущенных технических и кадастровых ошибок в порядке статьи 28 названного Закона,  предполагают достоверность внесенных в ГКН сведений.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, показатель новой кадастровой стоимости подлежит применению для расчета арендной платы с 27.08.2012.

Также необоснованными следует признать осуществление судом первой инстанции  расчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли второй группы земель кадастровых кварталов – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной застройки (511,5 руб. кв.м.) и определение ее в размере 76 725 000 руб.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка 74:33:0000000:125, он был отнесен к первой группе земель – земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, что повлекло применение удельного показателя кадастровой стоимости – 3 893,93 и определение кадастровой стоимости 584 089 500 руб., внесенной в государственный кадастр недвижимости  (сообщение Управления Росреестра  от 25.02.2014 № 4979, т. 2 л.д. 47).

Названным сообщением, направленным в адрес представителя ответчика было разъяснено о допущенной технической ошибке при отнесении земельного участка к первой группе земель – земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости для второй группы земель кадастровых кварталов.

Названное разъяснение, наряду с предоставленными в материалы дела сведениями о выдаче  Администрацией г. Магнитогорск ЗАО «УралСтрой»  разрешения на строительство двухквартирных блокированных жилых домов, количество этажей – 1 этаж, утвержденного Постановлением Администрации г. Магнитогорска от 21.11.2012 № 14913-П ( л.д. 36,37 т.2) не могло являться основанием для определения судом первой инстанции кадастровой стоимости в размере 76 725 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которым государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил).

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов следует определять применительно к определенным видам разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Делая вывод об  отнесении арендуемого ответчиками земельного участка был отнесен к зоне Ж4-зона индивидуальной жилой застройки на основании договора аренды  № 5369 от 27.05.2010, судом первой инстанции не учтено наличие в материалах дела дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.10.2012, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:125 из земель населенных пунктов – зона Ж-3 – малоэтажной многоквартирной застройки.

Кроме того, правила предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в пункте 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме такое предоставление может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Из положений названной статьи следует, что индивидуальное жилищное строительство является разновидностью жилищного строительства, при этом арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может выступать только физическое лицо.

Очевидно, что ЗАО «УралСтрой» и ЗАО «Домострой» не относятся к указанной категории лиц, которым осуществляется  предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 и от 29.05.2012 № 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных