Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2014 по делу n А07-10690/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора ввиду непередачи ответчиком истцу приложений №№ 3-5 к предварительному договору являются необоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено ранее судом, условия, являющиеся существенными для договора аренды недвижимого имущества, в предварительном договоре были согласованы.

В соответствии с п. 8.6 предварительного договора к нему прилагаются приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, в том числе: приложение № 3 – Акт приема-передачи помещения в предварительное пользование; приложение № 4 – Акт о завершении подготовительных работ; приложение № 5 – Проект договора аренды с приложениями.

Между тем передача арендатору приложений № 3 и № 4 обусловлена фактическим вводом объекта в эксплуатацию и необходима для определения срока заключения основного договора и характеристик помещения, передаваемого в аренду, определяемых по итогам завершения строительства (п. 1.1., 1.2. договора). Таким образом, указанные приложения не содержат в себе условий, необходимых для согласования существенных условий по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, а по существу представляют собой исполнение условий предварительного договора.

Более того, учитывая, что истец отказался от договора до срока, обусловленного в пункте 1.1. как срок для заключения основного договора (II-III квартал 2014 г.), что следует из его письма в адрес ответчика от 04.03.2014 (л.д. 18), непередача указанных приложений в договору аренды не повлияла на права истца как будущего арендатора помещений по основному договору аренды.

Непредставление истцу проекта договора аренды (приложения № 5) также не может являться обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности предварительного договора, учитывая, что существенные условия будущего договора аренды, как ранее установлено судом, согласованы в самом предварительном договоре и в приложении № 1 к нему.

Кроме того, из содержания представленного в материалы дела приложения № 5, являющегося проектом договора аренды нежилого помещения, также не следует, что в него включены существенные условия договора аренды, отличные от условий, предусмотренных в предварительном договоре от 31.01.2014 и в коммерческих условиях.

При таких обстоятельствах сам по себе факт непередачи названных приложений к предварительному договору при соблюдении сторонами условий ст. 429 ГК РФ не может свидетельствовать о незаключенности предварительного договора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы предпринимателя подлежат отклонению.

Пунктом 1.3 предварительного договора истец и ответчик определили, что в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом ст. 3 договора.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении № 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.

Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж – в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.

Аналогичные условия об авансовом и обеспечительном платежах включены в коммерческие условия (приложение № 1 к предварительному договору, л.д. 13, оборот).

Оценка указанных условий договора на основании требований ст. 431 ГК РФ, учитывая, что названные платежи подлежат перечислению в качестве реализации намерений арендатора по предварительному договору, позволяет апелляционной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что указанные платежи имеют обеспечительную правовую природу, поскольку направлены на необходимость обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

В силу этого, сам по себе факт наименования в договоре указанных платежей в качестве авансовых не опровергает их обеспечительной правовой природы.

Указанное позволяет признать несостоятельным довод апеллянта о том, что платежи были внесены во исполнение договора аренды, а не предварительного договора, а также доводы о неверной квалификации названных платежей.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, не является исчерпывающим, в силу чего, помимо указанных в п. 1 ст. 329 ГК РФ иные способы обеспечения могут быть предусмотрены законом или договором.

В силу разъяснений, изложенных в п.п. 2 - 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

На основании изложенного подлежат отклонению доводы апеллянта о том, что внесенные суммы не могут являться средством обеспечения исполнения обязательства, поскольку не поименованы в норме ст. 329 ГК РФ.

В п. 4.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что в случае необоснованного отказа или уклонения арендатора от подписания договора аренды сумма авансового и обеспечительного взносов арендатору не возвращаются.

Согласно п. 5.2 предварительного договора возможность возврата арендатору авансового и обеспечительного взносов в случае одностороннего отказа от исполнения предварительного договора допускается только, если арендодатель нарушает срок передачи помещения арендатору для выполнения работ по подготовке помещения более чем на 15 календарных дней либо если помещение к дате акта приема-передачи не будет соответствовать состоянию помещения, определенному в приложении № 2 к договору.

Таким образом, условиями пункта 4.2 предварительного договора стороны согласовали правовую судьбу внесённых арендатором обеспечительных и авансовых платежей в случае прекращения предварительного договора по инициативе арендатора, что не противоречит ст.ст. 329, 421 ГК РФ и положениям цитированных разъяснений Пленума ВАС РФ.

Указанное также позволяет признать необоснованным довод истца о необходимости возврата названных платежей как авансовых, а не обеспечительных платежей, поскольку условиями названного пункта не предусмотрена возможность возврата как тех, так и других денежных сумм, внесённых арендатором.

Предприниматель добровольно принял на себя обязательства, связанные с правовыми последствиями одностороннего необоснованного отказа от предварительного договора, ввиду чего, будучи связанным данным обязательством, должен его исполнять (ст. 310 ГК РФ).

04.03.2014 предприниматель  в соответствии с п. 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464400 руб. (л.д. 18).

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в п. 5.2 предварительного договора. Более того, на момент направления указанной претензии срок исполнения арендодателем обязанности по передаче помещения, указанный в п. 1.1 предварительного договора, не наступил.

Таким образом, учитывая, что доказательств наличия у арендатора правовых оснований для отказа от предварительного договора, не имеется, условиями пункта 4.2. договора исключается возможность возврата обеспечительных платежей в случае виновного отказа от договора арендатора, оснований для возврата уплаченных истцом сумм не имеется.

В отсутствие факта неосновательного обогащения правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, и как следствие, судебных расходов на оплату услуг представителя, у суда первой инстанции также не имелось.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу № А07-10690/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                    Л.В. Пивоварова

                                                                                         Л.А. Суспицина