Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 по делу n А76-16496/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права на земельный участок юридическое лицо должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Исполнительный орган или орган местного самоуправления в соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обязан в двухнедельный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации  №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, порядок которых определяется Правительством Российской Федерации.

Пунктами 2 и 11 статьи 22 Закона Челябинской области от 28.08.2003 №171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относятся, в том числе и полномочия по принятию нормативных правовых актов по управлению и распоряжению землями в пределах своей компетенции, по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

 Временным порядком подготовки и оформления документов при продаже земельных участков приватизированным предприятиям, иным собственникам недвижимости (гражданам и юридическим лицам) на территории города Челябинска (далее – Временный порядок), утвержденным постановлением главы города Челябинска от 28.08.2002 №1220-п, установлены единые правила подготовки и оформления документов при продаже земельных участков приватизированным предприятиям и иным собственникам недвижимости на территории города Челябинска.

Пунктом 1.2 Временного порядка установлено, что положения данного нормативного акта является обязательным, в том числе для органов местного самоуправления, землепользователей и арендаторов - граждан и юридических лиц - собственников объектов недвижимости, расположенных в границах предоставленного земельного участка.

Согласно пункту 1.3 Временного порядка продавцом земельных участков выступает Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска. Продажа земельного участка осуществляется Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на основании постановления главы города «О предоставлении в собственность земельного участка, в соответствии с которым заключается договор купли - продажи земельного участка, причем основанием для принятия постановления главы города является решение (протокол) Комиссии по продаже земельных участков администрации города (пункт 1.4 Временного порядка).

Пунктом 1.5 Временного порядка предусмотрено, что бесплатное предоставление в собственность земельного участка осуществляется на основании решения органов местного самоуправления (главы города, глав администраций соответствующих районов) в случаях, установленных федеральным законодательством.

Разделом 2 Временного порядка предусмотрен следующий порядок подготовки и оформления документов при выкупе земельных участков для граждан и юридических лиц, в том числе при их бесплатной приватизации.

Юридические лица (предприятия, организации) и физические лица, заинтересованные в выкупе земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, обращаются с письмом - заявкой (заявлением) на имя главы города. В письме - заявке (заявлении) указывается полное наименование предприятия, организации, а также прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на предоставленный земельный участок, кадастровый план земельного участка (выписка),  документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, справка органа Областного государственного унитарного предприятия «Челябинский центр технической инвентаризации» о принадлежности зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, учредительные документы. Заявка на выкуп земельных участков от граждан и юридических лиц, имеющих на это право, принимается и регистрируется комитетом. В течение двух недель с момента подачи заявления о выкупе (при наличии полного пакета документов) земельного участка Комиссия по продаже земельных участков администрации города принимает решение о возможности продажи данного земельного участка. На основании решения указанной комиссии, принятого большинством голосов, оформленного протоколом заседания, Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска подготавливается проект постановления главы города «О предоставлении в собственность земельного участка», после принятия которого в течение 7 (семи) дней заключается договор купли - продажи земельного участка.

В случае отсутствия сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка заявитель обращается на имя заместителя главы города по имущественным вопросам с заявлением о проведении работ по формированию и утверждению проекта границ земельного участка, градостроительных регламентов и ограничений по использованию земли. К заявлению прилагаются следующие документы: документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, справка Областного государственного унитарного предприятия «Челябинский центр технической инвентаризации» о принадлежности зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, технический паспорт на недвижимое имущество, учредительные документы.

Из содержания пункта 2.1.4 Временного порядка следует, что лишь наличие полного пакета документов создает обязанность принятия решения о предоставлении земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, испрашиваемый заявителем земельный участок площадью 4 080 квадратных метров, расположенный под объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Дом-Сервис» и находящимися по адресу: город Челябинск,  улица Яблочкина, дом 10-10 «а», прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 74:36:014 05 001:0014, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 05.08.2005 №36/05-2-1079 (л.д. 8-12). Спорный участок застроен объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу на праве собственности (л.д. 13-16).

Из материалов дела усматривается, что общество осуществляет в отношении земельного участка фактическое землепользование в силу приобретения в собственность находящегося на нем недвижимого имущества на основании решения Комитета по управлению имуществом г.Челябинска от 03.08.1998 №1773, договора купли-продажи от 03.08.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, границы данного земельного участка согласно землеустроительной и проектной документации установлены и изменению не подвергались,  земельный участок используется заявителем по назначению и непрерывно связан с эксплуатацией расположенных на нем объектов недвижимого имущества.       

Принимая во внимание указанные обстоятельства и учитывая, что обществом представлены документы, подтверждающие границы и площадь земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости, а также представлено подтверждение фактического использования заявителем участка в испрашиваемых размерах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ администрации г.Челябинска в предоставлении ООО «Дом-Сервис» в собственность испрашиваемого земельного участка площадью 4 080 квадратных метров, противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и является незаконным. Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции,  действующее законодательство не содержит оснований для отказа собственнику недвижимости в выкупе земельного участка как «отсутствие проекта планировки и межевания на территории квартала, а также в связи с тем, что не определено в соответствии с правовым зонирование территории города новое функциональное назначение нежилых зданий».

Довод администрации о том, что в отношении принадлежащих ему объектов недвижимого имущества ООО «Дом-Сервис» осуществил действия, повлекшие изменения их технических характеристик, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку данный факт может быть подтвержден только данными инвентаризации. Между тем, согласно имеющимся в материалах дела документам никаких изменений технических характеристик объектов недвижимого имущества не производилось, доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено. Кроме того, данное обстоятельство не может являться правомерным основанием для отказа в выкупе земельного участка, поскольку такое основание для отказа в выкупе земельного участка не предусмотрено пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что фактически имеет место спор о праве, поскольку вопрос о предоставлении земельного участка в собственность юридического лица осуществляется на возмездной основе посредством заключения гражданско-правового договора, судом апелляционной инстанции не принимается как противоречащая действующему законодательству. Настоящий спор подлежит рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявителем оспариваются действия органа местного самоуправления. Суд первой инстанции, признав незаконными действия администрации по отказу заявителю в предоставлении земельного участка, обязал администрацию принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, но не обязал заключить договор купли-продажи земельного участка на основании решения уполномоченного органа. Спор, который может возникнуть между сторонами при согласовании условий договора купли-продажи земельного участка, заключаемого на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность, действительно является гражданско-правовым и разрешается не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в порядке искового производства.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица  представил в материалы дела схему земельного участка, изготовленную Челябинским межрайонным бюро технической инвентаризации 04.03.1998 (л.д. 120). Руководствуясь указанной схемой, заинтересованное лицо ссылается на наличие на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, право собственности на которые заявителем не зарегистрировано. Судом апелляционной инстанции  данная ссылка администрации отклоняется, поскольку не соответствует материалам дела.  

Представленная администрацией схема изготовлена по состоянию на 04.03.1998. Между тем, в материалах дела имеется кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) по состоянию на 05.08.2005, согласно которому на территории спорного участка  имеются следующие объекты недвижимости: нежилое здание (склад) под литерой Б, нежилое здание (гараж) под литерой Д, Д1-Д4, нежилое здание (склад) под литерой ЕЕ1, нежилое здание под литерой А (л.д. 10), то есть именно те объекты недвижимого имущества, правом собственности на которые обладает заявитель в соответствии с представленными заявителем свидетельствами о государственной регистрации права: серия Б №090874, серия Б №090875, серия Б №090876, серия Б №090888 (л.д. 13-16). Иных объектов недвижимого имущества в кадастровом плане земельного участка от 05.08.2005 не указано. В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии на спорном земельном участке каких-либо иных объектов недвижимости, кроме заявленных обществом. Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание тот факт, что схема земельного участка не была представлена в материалы дела при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Других доказательств наличия на спорном участке незаявленных объектов администрацией в нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.   

Отказ администрации в предоставлении земельного участка обществу со ссылкой на наличие на спорном участке непринадлежащих на праве собственности обществу объектов недвижимого имущества является необоснованным также в силу следующего. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Таким образом, администрация, предполагая наличие на спорном земельном участке незаявленных построек и, исходя из этого, отказывая в предоставлении земельного участка в заявленных размерах, не предприняла меры для определения размера земельного участка  с учетом фактически используемой заявителем площади под принадлежащими ему объектами. В материалах дела отсутствуют и заинтересованным лицом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость предоставления обществу земельного участка меньшего размера, чем заявлено обществом.  

В соответствии со статьей  198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации