Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2010 по делу n А35-954/08-С4. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«04» марта 2010 года                                                  Дело №А35-954/08-С4

г.Воронеж                                                                                             

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен          04 марта 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                     Мокроусовой Л.М.,

Судей                                                                                Колянчиковой Л.А.,

                                                                                 Маховой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Правдик А.Н.,

при участии:

от КУМИ г.Курска – Кретова Д.И., начальник отдела правового обеспечения, доверенность №4961/03-04 от 20.06.2008г., удостоверение №17 от 28.11.2006г.;

от ИП Исмаиляна Н.А. – представитель не явился, извещен надлежаще;

от ИП Лукьянчиковой С.М. – представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исмаиляна Надира Азизовича на решение Арбитражного суда Курской области от 22.12.2009г. по делу №А35-954/08-С4 (судья Хмелевской С.И.) по иску индивидуального предпринимателя Исмаиляна Надира Азизовича к КУМИ г.Курска, при участии в качестве третьего лица индивидуального предпринимателя Лукьянчиковой Светланы Михайловны, о взыскании стоимости капитального ремонта арендованного помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Исмаилян Надир Азизович, г.Курск (далее – ИП Исмаилян Н.А., истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском о взыскании с муниципального образования город Курск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – КУМИ г.Курска, ответчик) стоимости капитального ремонта арендованного помещения по адресу: г.Курск, ул.Дубровинского, 5, произведенного в 2004 году, в сумме 2 314 728 руб. 00 коп., проданного предпринимателю Лукьянчиковой Светлане Михайловне (далее – ИП Лукьянчикова С.М.), а также возмещении ответчиком судебных издержек по оплате экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ и заменой ответчика в порядке статьи 47 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.10.2008г. исковые требования истца были удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009г. решение Арбитражного суда Курской области от 10.10.2008г. по делу №А35-954/08-С13 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.04.2009г. решение Арбитражного суда Курской области от 10.10.2008г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009г. по делу №А35-954/08-С13 отменено, и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с муниципального образования «город Курск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска за счет казны муниципального образования «город Курск» в пользу истца 2 837 051 рублей расходов на производство капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: г.Курск, ул. Дубровинского, 5, и 34 400 рублей расходов по оплате экспертизы.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.12.2009г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание апелляционного суда представители ИП Исмаиляна Н.А. и ИП Лукьянчиковой С.М. не явились. В канцелярию суда от ИП Исмаиляна Н.А. поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

От ИП Лукьянчиковой С.М. в суд поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке ст.ст.123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Представитель КУМИ г.Курска возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Заслушав мнение представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению состоявшегося решения.

Как следует из материалов дела, 15.11.2003г. между истцом и ответчиком заключен договор №2276, в соответствии с которым КУМИ города Курска предоставил ИП Исмаиляну Н.А. в аренду помещение муниципального нежилого фонда площадью 400,1 кв.м по адресу: г.Курск, ул.Дубровинского, д.5, для использования под торговую деятельность и общественное питание сроком с 15.11.2003г. по 12.11.2004г.

Помещение  в  удовлетворительном  состоянии  передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2003г.

Согласно пункту 3.1.2. договора, арендодатель обязуется участвовать в финансировании капитального ремонта объекта, в том числе, связанном с общим капитальным ремонтом здания. Взаимоотношения сторон по зачету    расходов арендатора при его участии в осуществлении капитального ремонта, по предоставлению иного объекта взамен арендуемого и др.,   определяются дополнительным соглашением к договору.

В    соответствии с п.3.2.14. договора, арендатор обязуется передать объект при его высвобождении арендодателю или лицу, им уполномоченному, по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями. Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Пунктом 9.4. договора стороны установили, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт не являются основанием для снижения арендной платы (если иное не установлено соглашением сторон в соответствии с решением комиссии).

Пунктом 9.3. указанного договора установлено, что все изменения и дополнения к нему оформляются дополнительными соглашениями.

09.12.2003г. (в период действия договора) комиссией по определению форм и условий передачи нежилого фонда в аренду истцу было разрешено проведение капитального ремонта, при условии выполнения данных работ за счет собственных средств.

В период с марта по октябрь 2004 года истцом был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается представленными дефектным актом от 15.11.2003г., локальной сметой расчета, актом о приемке выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ, приобщенных к материалам дела.

Согласно заключению экспертов ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы», работы, указанные в дефектном акте от 15.11.2003г., составленном и подписанном комиссией из 3-х человек, относятся к категории капитальных, соответствуют объему и наименованию, фактически выполненным работам. При этом фактические объемы и стоимость работ по капитальному ремонту помещений согласно договору аренды от 15.11.2003г. за март месяц 2004 года отражены в сметном расчете №1 и составляют сумму 475 320 рублей (электротехнические работы); за май месяц - 100 613 рублей  (сантехническая система) и 48 825 рублей (система отопления); за октябрь   месяц,   стоимость   выполненных   работ:   общестроительные, вентиляция, пожарно-охранная сигнализация, составляет общую сумму, согласно локального сметного расчета №02-01-02, 2 212 293 рублей. Таким образом, общая сумма затрат истца на проведение капитального ремонта составила 2 837 051 рублей.

По истечении срока действия договора аренды от 15.11.2003г. с истцом на новых условиях был заключен договор аренды №2276 от 15.11.2004г. сроком действия до 13.11.2005г.

В соответствии с условиями данного договора аренды в обязанность арендатора входило обеспечение содержания, технического обслуживания и текущего ремонта арендуемого помещения (п.3.2.4 договора), а также проведение капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств (п.3.2.5). При этом условиями договора предусматривалось право арендодателя зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке.

По условиям пункта 3.4. договора, улучшения объекта, не отделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.

Пунктом 9.3 указанного договора также было предусмотрено, что расходы Арендатора на текущий и капитальный ремонт не являются основанием для снижения арендной платы (если иное не установлено соглашением сторон в соответствии с решением комиссии).

В дальнейшем договор неоднократно перезаключался на новый срок (договор №2276 от 01.12.2005г. на срок с 15.11.2005 г. по 13.11.2006г., договор №2276 от 10.11.2006г. на срок с 15.11.2006г. по 13.11.2007г., дополнительное соглашение от 01.02.2007г. к договору №2276 от 10.11.2006г. о продлении срока действия договора до 15.11.2011г.), без изменения достигнутых сторонами соглашений по условиям несения бремени содержания и проведения текущего и капитального ремонтов и порядка зачета стоимости их проведения в счет арендной платы.

28.11.2007г. ответчиком были проведены торги по продаже спорного арендуемого помещения, по результатам которых между КУМИ г.Курска и ИП Лукъянчиковой С.М. был заключен договор купли-продажи №42-2007/11/П от 28.11.2007г.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по проведению зачета произведенных истцом затрат по капитальному ремонту помещения в счёт арендной платы, и возникновению в связи с этим обязанности по компенсации понесенных расходов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Вынося решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского Кодекса РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального  ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с  арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В отличие от создания неотделимых улучшений, на производство ремонта (текущего и капитального) не требуется согласие арендодателя. Соответственно, согласие арендодателя имеет особое значение для возникновения у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, т.е. нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.

Как следует из представленного в материалы дела договора аренды помещений муниципального нежилого фонда г.Курска №2276 от 15.11.2003г., взаимоотношения сторон по зачету расходов арендатора при его участии в осуществлении капитального ремонта должны определяться дополнительным соглашением к договору.

Так как обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено условиями договора, то арендатор в силу статьи 616 Гражданского Кодекса РФ вправе взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Право на зачет стоимости произведенного им ремонта в счет арендной платы арендатор может реализовать в любое время в период действия договора аренды, либо по окончании срока его действия, взыскав стоимость ремонта с арендодателя.

В то же время, согласно пункту 9.4. указанного договора, расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт не являются основанием для снижения арендной платы (если иное не установлено соглашением сторон в соответствии с решением комиссии).

Пунктом 2.2. договора аренды №2276 от 15.11.2003г. предусмотрен срок действия договора аренды с 15.11.2003г. по 12.11.2004г., по окончании которого договор прекращает свое действие (пункт 7.1 договора).

После окончания срока действия договора был заключен новый договор № 2276 аренды помещения муниципального нежилого фонда г.Курска от 15.11.2004г., сроком действия с 15.11.2004г. по 13.11.2005г.

В соответствии с условиями данного договора аренды, в обязанность арендатора входило обеспечение содержания, техническое обслуживание и текущий ремонт арендуемого помещения (пункт 3.2.4. договора) и проведение капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств  (пункт 3.2.5.).   При   этом   условиями   договора   предусматривалось   право  арендодателя зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке.

При этом пунктом 9.3. указанного договора также было предусмотрено, что  расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт не являются  основанием для снижения арендной платы (если иное не установлено  соглашением сторон в соответствии с решением комиссии).

Истец,  в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств соблюдения указанного порядка обращения к собственнику арендуемых помещений по вопросу зачета проведенного капитального ремонта в счет арендной платы, в частности доказательств получения от Комитета разрешения на проведение капитального ремонта в счет арендной платы, представления в Комитет дефектного акта, подтверждающего необходимость ремонта, и смету, составленную в соответствии с Методическими