Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу n А64-6334/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

7 мая 2010 года                                                                        Дело №А64-6334/09

г. Воронеж                                                                                                        

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 7 мая 2010 года     

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Поротикова А.И.,

судей:                                                                                        Мокроусовой Л.М.,       

                                                                                                   Фёдорова В.И.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещеряковой В.С.Правдик А.Н.,

при участии:

от КУМИ города Администрации города Тамбова: Кубриковой В.А., представителя по доверенности № 01-12-1-2236/1 от 20.08.2009 г.,  

от ООО «Служивый»: Поповой И.С., представителя по доверенности б/н от 18.11.2009 г.,  

от Администрации города Тамбова: Кубриковой В.А., представителя по  доверенность б/н от 18.11.2010 г.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.02.2010 г. по делу №А64-6334/09 (судья Фирсов С.Л.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Служивый» к Администрации города Тамбова, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова об определении рыночной стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Служивый»  (далее – ООО «Служивый», истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации города Тамбова и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова о внесении изменения в пункт 2.1 договора купли-продажи  арендованного муниципального имущества №1100 от 26.06.2009г. в части стоимости объекта недвижимости.  

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.02.2010г. исковые требования ООО «Служивый» удовлетворены.   

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.02.2010г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.   

В судебном заседании апелляционной инстанции 29.04.2010 г. представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова поддержал доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений к жалобе), полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО «Служивый» возражал на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Администрации города Тамбова поддержал доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия апелляционного суда полагает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.02.2010 г. подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению в связи со следующим.         

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07.12.2007г. Комитетом экономического развития и управления муниципальной собственности администрации города Тамбова (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Служивый» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №28 площадью 259,20 кв.м. и №32 площадью 117 кв.м., расположенных по адресу: г.Тамбов, ул.Коммунальная, 34 (т.1, л.д.80-81).   

В соответствии с пунктом 2.1. названного договора срок действия договора устанавливался с 07.12.2007 г. по 05.12.2012 г.

По акту приемки-передачи от 07.12.2007 г. нежилые помещения переданы арендатору (т. 1, л.д. 82).

Решением Тамбовской городской думы от 27.05.2009 г. №1013 установлено преимущественное право Общества на приобретение нежилого помещения №28 общей площадью 258,5 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Коммунальная, дом 34 (далее – нежилое помещение).  Нормативная цена данного объекта недвижимости была определена в размере 9 960 000 рублей (т.1, л.д.17-18)..

На основании указанного решения 26.06.2009 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) был заключен договор №1100 купли-продажи арендованного муниципального имущества, в соответствии с которым истец приобрел спорное нежилое помещение по цене 9 960 000 руб., подлежащей оплате в рассрочку (т.1, л.д.7-11).

После заключения договора 27.07.2009г. индивидуальным предпринимателем Грузденко В.Р. по заказу Общества был составлен отчет №259 об оценке нежилого помещения, согласно которому его рыночная стоимость составляет 7 576 411 руб. (т. 1 л.д. 21-89).

Ссылаясь  на то, что определенная договором купли-продажи №1100 от 26.06.2009 г. цена нежилого помещения является завышенной в сравнении с проведенной по заказу Общества оценкой, истец письмом от 19.08.2009 г., адресованным председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации г.Тамбова потребовал внести изменения в заключенный договор, уменьшив его цену до 7 576 411 руб.(т.1, л.д.19).

Письмом от 27.08.2009 г. (т.1, л.д.20) Комитет по управлению муниципальным имуществом города отказал в требовании Общества, в связи с чем последнее обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования об изменении договора в части покупной цены, арбитражный суд области пришел к выводу о том, что установленная отчетом оценщика от 27.07.2009г. разница между ценой договора и рыночной стоимостью нежилого помещения является существенной и относится к числу обстоятельств, влекущих изменение договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При этом судом не учтено следующее.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК РФ) распространяется также на случаи изменения договора.

Абзацем 1 пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Между тем, в деле отсутствуют данные о наступлении после совершения сделки действий или событий, повлекших существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора купли-продажи.

К таковым не может относиться отчет оценщика, который в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является документом, содержащим сведения, имеющие доказательственное значение.

Из содержания отчета нельзя также сделать вывод о том, что в отношении спорного объекта имело место существенное уменьшение цены ввиду непредвиденных обстоятельств, возникших уже после его продажи истцу, который в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Следует учитывать также, что по общему правилу статьи 451 ГК РФ следствием существенного изменения обстоятельств является расторжение договора.

Возможность вынести решение об изменении договора допускается лишь в случаях, когда будет установлено, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за собой для обоих контрагентов ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на указанных судом измененных условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Принимая решение об изменении условий договора, суд обязывает сторону исполнять договор на условиях, заведомо для нее неприемлемых, ограничивает ответчика в свободе договора. Поэтому закон допускает изменение договора только в качестве исключительной меры воздействия.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства в пользу одного из приведенных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований.

Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору №1100 от 26.06.2009 г.

В соответствии со статей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения Тамбовской городской думы от 27.05.2009 г. №1013, установившей цену выкупа нежилого помещения.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Статьей 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего изменения условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку законом или договором не предусмотрена возможность изменения цены в спорном обязательстве, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.  

На основании вышеизложенного, коллегия суда апелляционной инстанции полагает необходимым отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Служивый»  отказать.          

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в сумме 2000 руб. относятся на истца – Общество с ограниченной ответственностью «Служивый».

Руководствуясь статьями 110, частью 2 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04 февраля 2010г. по делу №А64-6334/09 отменить.            

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Служивый» о внесении изменения в пункт 2.1 договора купли-продажи  арендованного муниципального имущества №1100 от 26.06.2009г. в части стоимости объекта недвижимости отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.       

Председательствующий судья                                         А.И. Поротиков

          Судьи                                                                                  Л.М. Мокроусова    

                                                                                                В.И. Фёдоров