Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу n А35-12659/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 мая 2010 года                                                               Дело № А35-12659/2009

г. Воронеж                                                                                                 

          Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2010 года

          Постановление в полном объеме изготовлено  28 мая 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                               Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                          Поротикова А.И.,

                                                                                                    Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от ООО Фирма «Радиал»: Бородин В.М., директор, выписка из протокола от 25.02.2010г.; Гладких О.М., представитель по доверенности б/н от 20.05.2010г.;

от комитета по управлению имуществом Курской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Радиал» на решение Арбитражного суда Курской области от 12.03.2010 года по делу № А35-12659/2009 (судья Т.В. Валеева) по иску ООО фирма «Радиал» к комитету по управлению имуществом Курской области, при участии в качестве третьего лица Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области, о заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области о понуждении к заключению       договора купли-продажи земельного участка, расположенного в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимости имущества, на условиях, предложенных ООО фирма «Радиал», а именно, пункт 1.1 договора принять в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103065:3, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, д. 142-б, для хозяйственной деятельности в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 8 321 кв.м»; пункт 2.1 договора принять в следующей редакции: «Выкупная  цена земельного участка по настоящему договору составляет 574 748 руб. 11 коп.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.03.2010 года  в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ООО фирма «Радиал» обратилось с апелляционной  жалобой, в которой, указав на незаконность и необоснованность судебного акта, просило решение Арбитражного суда Курской области от 12.03.2010 года  отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В судебном заседании представитель ООО фирма «Радиал» поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Комитет по управлению имуществом Курской области в представленном отзыве доводы апелляционной жалобы отклонил и, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении третьего лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав пояснения представителей истца, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, разрешив заявленный спор по существу.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25.01.2007 года и от 12.01.2007 года, ООО фирма «Радиал» принадлежат на праве собственности объекты недвижимости – нежилые здания площадью 209,6 кв.м, 225,7 кв.м и 474 кв.м, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, 142-б, приобретенные по договорам купли-продажи объектов недвижимости станции технического обслуживания (СТО) у ОАО мотель «Соловьиная роща».

21.02.2008 года ООО фирма «Радиал» зарегистрировало право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком № 8321 с кадастровым номером 46:29:103065:0003, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, 142-б, назначение: земли населенных пунктов для хозяйственной деятельности.

В ответ на обращение истца с заявлением о выкупе участка, ему был направлен проект договора купли-продажи от 11.08.2009 года № 187-09с находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № 46:29:103065:3, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, 142-б,  на котором расположены объекты недвижимого имущества, с разрешенным использованием:  для эксплуатации автосервиса (пункт 1.1 договора) и выкупной ценой 1 227 990 руб. 30 коп.(пункт 2.1 договора).

Выкупная цена была установлена продавцом на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 19.01.2009 года № 01-18/19 и от 05.08.2009 года № 01-18/1576.

Покупатель не согласился с данной редакцией договора и 09.10.2009 года направил продавцу протокол разногласий по пунктам 1.1 и 2.1 договора, при этом просил указать вид разрешенного пользования: для хозяйственной деятельности и выкупную стоимость 574 748 руб. 11 коп. Цену покупатель указал исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая  указана в кадастровом паспорте земельного участка в сумме 22 989 924 руб. 48 коп.

В связи с тем, что ответчик не ответил на протокол разногласий, истец обратился в суд и просил обязать ответчика заключить договор  на условиях, предложенных ООО фирма «Радиал», в частности:

- пункт 1.1 договора принять в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность за плату, а Покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103065:3, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, д. 142-б, для хозяйственной деятельности в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 8321 кв.м»;

- пункт 2.1 договора принять в следующей редакции: «Выкупная цена земельного участка по настоящему договору составляет 574 748 руб. 11 коп.».

Согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится следующее разъяснение. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи Кодекса заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Пунктом 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, отказ в рассмотрении заявленных требований или отказ в удовлетворении иска не может являться решением суда, определяющим условия договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

По вопросу о  цене выкупа земельного участка стороны не достигли соглашения, а потому данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, которые приобрели здания (в том числе возведенные на месте разрушенных или реконструированные) в собственность непосредственно из государственной (муниципальной) собственности вправе приобрести земельные участки за 2,5% кадастровой стоимости участка.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В связи с изложенным,  кадастровая стоимость должна быть определена судом в соответствии с данными кадастрового учета на момент принятия решения в силу презумпции публичной достоверности официальных сведений,  не оспоренных в установленном законом порядке и не признанных недействительными.

Таким образом,  пункт 2.1 договора  не может быть принят в редакции истца, но суд должен установить выкупную цену в соответствии с требованиями закона в сумме 1 227 990 руб. 30 коп.

Судом первой инстанции при рассмотрении редакции пункта 1.1 были правильно применены нормы материального права и указано, что разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку и не соглашением сторон,  а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (в редакции Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 года № 206, от 14.12.2006 года № 767, от 17.09.2007 года № 590) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, то есть вид разрешенного    использования должен         соответствовать назначению размещенного на нем объекта.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 18.01.2010 года, земельный участок с кадастровым         номером 46:29:103065:3, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Энгельса, 142-Б, площадью 8321 кв.м, кадастровой стоимостью 49119611,89 руб. имеет вид  разрешенного  использования – для эксплуатации автосервиса.

Как было указано выше, данные кадастрового учета никем не оспорены, их недостоверность не подтверждается имеющимися в деле доказательствами и не является предметом рассмотрения при разрешении преддоговорного спора.

При таких обстоятельствах пункт 1.1 также не может быть принят в редакции истца.

Однако, учитывая вышеизложенное, требования статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которой указано, что в резолютивной части решения суд должен указать выводы по каждому спорному условию договора, спорные условия должны быть приняты в редакции ответчика.

При этом заключение договора является обязательным в силу закона лишь для продавца, следовательно, покупатель вправе отказаться от заключения