Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу n А48-6496/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 июня 2010 г.

г. Воронеж

Дело № А48-6496/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

Яковлева А.С.,

судей

Афониной Н.П.,

Маховой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ступак Т.В.

при участии:

от ООО «Капиталстрой»: 1) Ноздрин С.Ю., представитель по доверенности б/н от 10.02.2010 г.; 2) Караваева О.С., выписка из ЕГРЮЛ № 05-59/34302 от 16.11.2009 г.;

от ООО «Промжилстрой»: 1) Кацай А.А., представитель по доверенности №1 от 03.11.2009 г.; 2) Горяйнов И.Ю., представитель по доверенности б/н 26.02.2010 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 г. по делу № А48-6496/2009 (судья - Юдина А.Н.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» о признании незаконным одностороннего отказа Общества с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья № 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 года, и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» о признании незаключенными договоров участия в долевом строительстве жилья № 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 года, при участии третьего лица – Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой», г. Орел (далее - ООО «Промжилстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталстрой», г. Орел (далее – ООО «Капиталстрой», ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Капиталстрой» от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья №№ 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 года, заключенных между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой».

Ответчиком заявлены встречные исковые требования о признании незаключенными договоров участия в долевом строительстве жилья № 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 года между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 г. исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» были удовлетворены. В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Капиталстрой» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований ООО «Капиталстрой».

В судебном заседании представители ООО «Капиталстрой» поддержали доводы апелляционной жалобы, считали обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просили отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО «Промжилстрой» с доводами апелляционной жалобы не согласились, считали обжалуемое решение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области, которые извещены о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей в порядке ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02 июля 2007 года ООО «Капиталстрой» (заказчик) и ООО «Промжилстрой» (генподрядчик) подписали договор генерального строительного подряда № 2/с, по условиям которого генподрядчик взял на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы по устройству фундамента, цокольной части здания, монтажу плит перекрытия, устройству кирпичной кладки стен и перегородок, отделочные работы и другие сопутствующие работы на объекте по строительству 6-ти подъездного 9-ти этажного жилого дома по ул. Космонавтов в г. Орле (т. 1 л.д. 10-15).

01 сентября 2008 года истец и ответчик заключили соглашение к договору генерального строительного подряда от 02.07.2007 г. № 2/с, согласно которому, ответчик передает в собственность истцу семь трехкомнатных квартир (№№ 198, 202, 162, 158, 122, 90, 45) в строящемся 9-ти этажном 6-подъездном жилом доме по ул. Космонавтов в г. Орле. Общая стоимость квартир, исходя из расчета 23 000 руб. за 1 кв.м., составляет 13 662 920 руб. Переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора (т.1 л.д. 16).

Между ООО «Капиталстрой» (застройщик) и ООО «Промжилстрой» (участник долевого строительства) 02.09.2008 г. были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья №№ 205-209, согласно которым застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) девятиэтажный кирпичный жилой многоквартирный дом по строительному адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, микрорайон № 13 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать квартиры №№ 198, 202, 162, 158, 122, 90, 45 участнику по правилам договоров, а участник обязался оплатить площадь квартир (т.1 л.д. 17-46).

Пунктом 3.3. договоров участия в долевом строительстве жилья №№ 205-209 предусмотрено, что расчет между сторонами производится в соответствии с договором подряда на выполнение отдельных видов работ № 2/с от 02.07.2007 года в срок до 30.11.2008 года.

Раздел 7 вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве жилья устанавливает условия, в соответствии с которыми застройщик вправе расторгнуть договор, а именно, не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику в порядке, предусмотренном действующим законодательством, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены настоящего договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены настоящего договора и о последствиях неисполнения такого требования, либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с п.7.5 настоящего договора (п. 7.4 договора).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве жилья 15.09.2008 г. прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

Исх. №№ 210-216 от 07.09.2009 г. ООО «Капиталстрой» уведомило ООО «Промжилстрой» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия.

15.09.2009 г. в Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области поступили заявления ООО «Капиталстрой», в лице генерального директора Караваевой О.С. о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении вышеназванных договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных 15.09.2008 г.

При этом, генеральный директор ООО «Капиталстрой» Караваева О.С. обратилась с заявлениями в УФРС по Орловской области об ускорении регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве жилья в связи со сроком сдачи дома в эксплуатацию.

17.09.2009 г. Управление Федеральной регистрационной службы внесло запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договоров участия в долевом строительстве жилья.

Считая данный отказ ответчика от исполнения договоров участия в строительстве жилья №№ 205-209 от 02.09.2008г. незаконными и недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении заявленных первоначальных требований, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Следовательно, стороны должны руководствоваться условиями договоров, заключенных между ними.

Доводы ООО «Капиталстрой»  о незаключенности договоров участия в долевом строительстве не могут быть приняты арбитражным судом во внимание в силу следующих обстоятельств.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из материалов дела, все договоры участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 г. между истцом и ответчиком совершены в надлежащей форме – каждый из них составлен и подписан в виде одного документа и зарегистрирован в установленном порядке.

При этом арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что регистрация расторжения названных договоров не может свидетельствовать о несоблюдении сторонами формы договоров при их заключении, поскольку данные регистрационные действия произведены после регистрации оспариваемых договоров, а правомерность одностороннего отказа ответчика от исполнения договоров проверяется в рамках настоящего дела.

Пунктом 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что договор должен содержать:

1)    определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2)    срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)    цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)    гарантийный срок на объект долевого строительства.

Проанализировав оспариваемые ответчиком договоры участия в долевом строительстве жилья № 205-209, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что они соответствуют требованиям указанных норм.

Так, в каждом договоре участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 г. сторонами четко определен его предмет с указанием строительного адреса здания и размещения и площади объекта долевого строительства в разделах 1 и 2 договоров.

Цена договора, порядок и условия расчетов закреплены в каждом договоре в п. 3.1 – 3.3. договора.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что в договоре участия в долевом строительстве не оговорена цена договора и порядок оплаты цены, по следующим основаниям.

В пункте 3.1 договоров определена стоимость каждой квартиры в отдельности исходя из расчета 23 000 руб. за 1 кв.м. оплачиваемой площади.

Расчет между сторонами по данным договорам, согласно п.п. 3.3 договоров, производится в соответствии с договором подряда на выполнение отдельных видов работ № 2/С от 02.07.2007 г. в срок до 30.11.2008 г.

Как указали стороны в суде первой инстанции, 02.07.2007 г. между ними был заключен только один договор генерального строительного подряда № 2/с.

Таким образом, между сторонами отсутствовали разногласия относительно цены договора, порядка и сроков расчетов по договору.

Довод ответчика о том, что в договоре участия в долевом строительстве не оговорен срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, также несостоятелен.

В договорах участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 г. срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен сторонами как - I квартал 2009 г. (п. 6.1 договоров).

Срок передачи квартир истцу установлен в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (со срока, указанного в п. 6.1 договора) (пункт 6.2 договоров).

Как следует из положений статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный сделкой срок определяется