Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 по делу n А14-2398-2010/75/8. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 июля 2010 года                                                     Дело № А14-2398-2010/75/8

г. Воронеж                                                                                                       

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2010 года

Полный текст постановления изготовлен 27.07.2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                        Суховой И.Б.,      

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от ЗАО «В’ПАК Инвест»: Попова Е.Ю., представитель по доверенности  б/н от 08.02.2010г.;

от ООО «Эксперт Плюс»: Гнидченко Д.А., представитель по доверенности б/н от 15.04.2010г.;

от Управления Росреестра: Добычина И.Г., представитель по доверенности № 285-д от 21.07.2010г.;

от  ДИЗО  Воронежской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «В’ПАК Инвест» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.05.2010 года по делу № А14-2398-2010/75/8 (судья Бобрешова А.Ю.) по иску закрытого акционерного общества «В’ПАК Инвест» к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Плюс», при участии в качестве третьих лиц Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Воронежской области, о признании недействительным (ничтожным) договора перенайма, заключенного между закрытым акционерным обществом «В'ПАК Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт плюс» от 08.12.2009 года, по договору аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года, земельного участка площадью 45 000 кв.м, кадастровый номер 36:34:03 10011:0033, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственно-складская база, расположенного но адресу: г. Воронеж, Левобережный район, ул. Дубровина, 13 и применении последствий недействительности ничтожной сделки договора перенайма от 08.12.2009 года по договору аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года в виде возврата закрытому акционерному обществу «В'ПАК Инвест» земельного участка площадью 45 000 кв.м, кадастровый номер 36:34:03 10011:0033, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственно-складская база, расположенный по адресу: г. Воронеж, Левобережный район, ул. Дубровина, 13,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «В’ПАК Инвест» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области  с иском (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Плюс» (далее – ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора перенайма, заключенного между закрытым акционерным обществом «В’ПАК Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт плюс» от 08.12.2009 года, по договору аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года земельного участка площадью 45 000 кв.м, кадастровый номер 36:34:03 10011:0033, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственно-складская база, расположенного по адресу: г. Воронеж, Левобережный район, ул. Дубровина, 13 и  возврате закрытому акционерному обществу «В'ПАК Инвест» земельного участка площадью 45 000 кв.м, кадастровый номер 36:34:03 10011:0033, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственно-складская база, расположенный по адресу: г. Воронеж, Левобережный район, ул. Дубровина, 13.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены  Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (после переименования - Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.05.2010 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ЗАО «В’ПАК Инвест» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.05.2010 года отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив его исковые требования.

В судебном заседании представитель ЗАО «В’ПАК Инвест» поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО «Эксперт Плюс» против доводов апелляционной жалобы возражал и, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.07.2010 года по 23.07.2010 года.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, судебная коллегия полагает необходимым решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.05.2010 года отменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией города Воронежа (арендодатель) и ОАО «Полимеробувь» (арендатором) 16.05.2006 года был заключен договор аренды земельного участка № 5310-05-09/мз, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 45 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Дубровина, 13, под производственно – складскую базу (п.п. 1.1, 1.3 договора). Участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям и принят в аренду (п. 1.4 договора).

В пункте  3.1. договора аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года было предусмотрено, что он заключается до 17.04.2011 года и распространяется на отношения сторон, возникшие с 17.04.2006 года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, арендатор обязан был  зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области договор и все изменения и дополнения к нему, предоставив арендодателю копию договора с отметкой, подтверждающей государственную регистрацию в десятидневный срок. Арендатор вправе передать все свои права и обязанности по договору при отсутствии задолженности по платежам и с письменного согласия арендодателя в пределах срока договора аренды.

Земельный участок был передан по акту приема – передачи 16.05.2006 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

26.06.2006 года между ОАО «Полимеробувь» и ЗАО «Воронеж ПАК» был заключен договор перенайма данного земельного участка.

Пунктом 1.1 договора перенайма от 26.06.2006 года установлено, что ОАО «Полимеробувь» передает ЗАО «Воронеж ПАК» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 5310-05-09/мз от 16.02.2006 года.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 27.06.2006 года.

Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации договора №36-36-05/170/2006-153 от 11.07.2006 года

25.08.2006 года между ЗАО «Воронеж ПАК» и ЗАО «В'ПАК Инвест» был заключен договор перенайма.

Пунктом 1.1 договора перенайма от 25.08.2006 года установлено, что ЗАО «Воронеж ПАК» передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 5310-05-09/мз от 16.02.2006 года.

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации договора № 36-36-01/210/2006-219 от 29.08.2006 года.

08.12.2009 года между ЗАО «В'ПАК Инвест» и ООО «Эксперт плюс» был заключен договор перенайма, предметом которого являлась передача истцом ответчику всех прав и обязанностей по договору аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года земельного участка площадью 45 000 кв.м, кадастровый номер 36:34:03 10011:0033, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственно-складская база, расположенного по адресу: г. Воронеж, Левобережный район, ул. Дубровина, 13 (п. 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора перенайма, ЗАО «Эксперт Плюс» переходят обязанности ЗАО «В'ПАК Инвест»  по уплате арендной платы по договору аренды, за период с 01.07.2008 года по 31.12.2009 года в общей сумме 1 907 549,86 рублей (НДС не облагается), а также уплата пени, в размере, предусмотренном договором аренды № 5310-06-09 мз от 16.05.2006 год за указанный период.

ЗАО «Эксперт Плюс» за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года уплачивает ЗАО «В'ПАК Инвест» в безналичном порядке денежные средства в сумме 2 000 000 (два миллиона) руб. с учетом НДС - 18 % (п. 2.1 договора перенайма) в течение двух календарных дней с момента передачи договора для регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Земельный участок был передан по акту приема – передачи 08.12.2009 года.

Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации договора № 36-36-01/044/2009-831 от 13.01.2010 года.

Обращаясь с иском и с апелляционной жалобой, истец указал, что спорный земельный участок был передан ответчику с нарушением статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области согласия на передачу прав и обязанностей арендатора к ООО «Эксперт плюс» по договору аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года, а также согласия на перевод задолженности ЗАО «В'ПАК Инвест» к ООО «Эксперт плюс» не давал, что подтверждается имеющимся в материалах дела письмом за исх. № 17-2787з от 11.03.2010 года. Перевод долга, предусмотренный пунктом 1.4 договора перенайма, совершен без согласия кредитора, что противоречит статьям 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Ничтожная сделка недействительна в силу нормы права в момент ее совершения, поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Ничтожная сделка не подлежит исполнению. На ничтожность сделки вправе ссылаться и требовать в судебном порядке применения последствий ее недействительности любые заинтересованные лица.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции счел, что сроком действия договора аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года следует считать период с 17.04.2006 года до 17.04.2011 года, а именно: пять лет и один день (с 17.04.2006 года до 16.04.2011 года – пять лет, 17.04.2011 года – 1 день).

Судебная коллегия не находит данный вывод соответствующим материалам дела и правильному применению норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Следовательно, для   заключения договора передачи прав и обязанностей по договору, заключенному на срок менее пяти лет, земельное законодательство не предусматривает исключения из общего правила о необходимости  согласия  собственника земельного участка.

Договор аренды земельного участка предусматривал конкретный срок действия, в связи с чем, не имелось необходимости прибегать к правилам части 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Договор предусматривал календарные даты начала (16.05.2006 года) и окончания срока действия договора (17.04.2011 года).

Применительно к норме ст. 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока начинается на следующий день после указанной в договоре календарной даты.

Согласно частям 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, однако, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом закон не предусматривает, что такое соглашение изменяет условие договора о сроке, на который он заключается.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,  достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий договора, свидетельствует лишь о том, что арендатор согласен оплатить фактическое использование им имуществом в этот период на условиях, предусмотренных договором, и не означает изменение срока действия договора.

Согласно содержанию пункта 3.1. договора аренды № 5310-06-09/мз от 16.05.2006 года, он заключен на срок до 17.04.2011 года и лишь распространяется на отношения