Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 по делу n А64-466/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«19» августа  2010 года                                                Дело № А64-466/2010

город Воронеж                                                                                             

          Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2010 года

          Постановление в полном объеме изготовлено  19 августа 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Суховой И.Б.,

судей                                                                                        Поротикова А.И.,

                                                                                                  Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от НОУ «НИИ МИРТ» Тамбовского регионального отделения Всероссийской общественной организации «Чернобылец»: Бетина А.А., представителя по доверенности б/н от 10.08.2010г., паспорт ;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова: представитель не явился, надлежаще извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 04.06.2010г. по делу   №А64-466/2010 (судья  Краснослободцев А.А.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова к Некоммерческой организации учреждение «Научно-исследовательский институт медико-информационных технологий» Тамбовского регионального отделения Всероссийской общественной организации «Чернобылец» о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 774398,50 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (далее истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Некоммерческой организации учреждение «Научно-исследовательский институт медико-информационных технологий» Тамбовского регионального отделения Всероссийской общественной организации «Чернобылец»  (далее «НИИ медико-информационных реабилитационных технологий», ответчик)  о расторжении договора аренды от 22.05.2006г. №731/3 нежилого помещения площадью 149,30 кв.м. по ул. Носовская, д.9 г.Тамбова, выселении ответчика из арендуемого помещения и взыскании задолженности по указанному договору в сумме 1186313,81 руб., в том числе 374683,81 руб. – арендная плата за период с 10.04.2009г. по 10.05.2010г., 811630 руб. – пени за период с 25.03.2009г. по 26.05.2010г. (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тамбовской  области от 04.06.2010г.   (с учетом определения от 17.06.2010г.) с Некоммерческой организации учреждение «Научно-исследовательский институт медико-информационных реабилитационных технологий» Тамбовского регионального отделения Всероссийской общественной организации «Чернобылец» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова взыскана  задолженность в сумме 404683,81 руб., в том числе 374683,81 руб. – основной долг, 30000 руб. - пени. В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением в части отказа в расторжении договора аренды от 22.05.2006г. №731/3 нежилого помещения площадью 149,30 кв.м. по ул. Носовская, д.9 г.Тамбова, выселении ответчика из арендуемого помещения, ссылаясь на его  необоснованность,  Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова  обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Тамбовской  области от 04.06.2010г. в этой части  и удовлетворить указанные требования.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика  с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая решение в обжалуемой части  законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова в судебное заседание явку полномочного представителя не обеспечил.

Ввиду наличия  доказательств надлежащего извещения истца  о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации /далее – АПК РФ/.

Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что истцом решение Арбитражного суда Тамбовской  области от 04.06.2010г. обжалуется  в  части  отказа в расторжении договора аренды от 22.05.2006г. №731/3 нежилого помещения площадью 149,30 кв.м. по ул. Носовская, д.9 г.Тамбова, выселении ответчика из арендуемого помещения.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, с учетом отсутствия возражений лиц, участвующих в деле судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской  области от 04.06.2010г. только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу,   заслушав объяснения  представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской  области от 04.06.2010г.   в обжалуемой части  следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела,  22.05.2006г. между правопредшественником истца комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова (арендодатель), муниципальным учреждением «Управляющая жилищная компания» (балансодержатель) и некоммерческой организацией учреждение «НИИ МИРТ» (арендатор)  был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова от №731/3, согласно которому арендодатель обязался предоставить в аренду нежилое помещение площадью 149,30 кв.м. для размещения медицинского центра, расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Носовская, д.9, а арендатор, в свою очередь, принял на себя обязательство по уплате арендной платы за пользование указанным помещением (п.п.1.1, 4.3.6 договора, с учетом дополнительного соглашения от 01.04.2008г. к договору).

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата вносится за текущий месяц до 10 числа текущего месяца. Ставка арендной платы, рассчитанной согласно Методике расчета ставки арендной и субарендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) города Тамбова, установлена с 01.01.2009г. в размере 32601,15 руб.

В случае несоблюдения арендатором предусмотренного вышеуказанным пунктом порядка на сумму задолженности начисляется пени в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 6.3.1 договора).

Во исполнение обязательств по договору Комитет по управлению имуществом города Тамбова передал «НИИ медико-информационных реабилитационных технологий» указанное выше нежилое помещение. Факт пользования помещениями ответчиком не оспаривается.

Срок действия договора установлен с 28.12.2007г. по 26.12.2008г. (дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды №731/3 от 22.05.2006г.).

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статья 621 ГК РФ).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период пользования арендованным имуществом и полагая, что вышеуказанные обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды, ссылаясь на статьи  614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился с рассматриваемыми исковыми требованиями (с учетом уточнения) в Арбитражный суд Тамбовской области

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела ответчик частично оплатил задолженность, в оставшейся части арендатор признал долг. Разрешая спор, суд установил, что допущенные ответчиком нарушения договора в виде внесения арендных платежей не в полном объеме, не являются существенными.

Апелляционная инстанция полагает такой вывод арбитражного суда правомерным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и нормам законодательства, регулирующего отношения по договору аренды.

В силу требований статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В рассматриваемом случае возникшие из договора №731/3 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова  от 22.05.2006г., правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя производится судом при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 2 статьи 450, статья 619 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 3  пункта 1 статьи 619 ГК РФ, судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, в том случае, когда арендатор более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Аналогичные условия  содержит пункт 7.2. договора №731/3 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова  от 22.05.2006г., предусматривающий возможность досрочного расторжения договора  в судебном порядке в случае, когда арендатора  более двух раз подряд  , по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В качестве доказательств  соблюдения досудебного урегулирования спора    истцом в материалы дела представлена  претензия-предупреждение исх. №01-16д-11933 от 06.10.2009г.  о расторжении договора аренды и выселении с требованием об оплате арендных платежей, в которой  не установлен разумный срок, в течение которого обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено надлежащим образом.

Между тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции  ответчик представил суду доказательства устранения нарушений договора (оплата задолженности в размере 62000 руб., квитанции от 27.02.2010г., от 27.04.2010г., от 24.05.2010г.).

Из статьи 619 ГК РФ следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.

Как свидетельствуют материалы дела,  арендатор после предупреждения арендодателя о необходимости исполнить обязательство по внесению арендных платежей  принимает меры к ликвидации  образовавшейся задолженности. В отзыве на апелляционную жалобу ответчик, соглашаясь с решением суда  первой инстанции, просит учесть, что после его вынесения  учреждение уплатило 75 700 руб. (квитанции от 07.06.2010г., 11.06.2010г.,14.06.2010г.,28.06.2010г., 29.07.2010г.) в счет погашения задолженности по арендной плате, а также обращает внимание на то, что деятельность учреждения является некоммерческой, просрочка внесения арендной платы вызвана временными трудностями.

Учитывая изложенное, а также существование длительных договорных отношений между сторонами, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ.

При таких обстоятельствах  выводы  суда первой инстанции об  отказе в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова о расторжении договора аренды от 22.05.2006г. №731/3 нежилого помещения площадью 149,30 кв.м. по ул. Носовская, д.9 г.Тамбова, выселении ответчика из арендуемого помещения., следует признать правомерными.

Суд апелляционной инстанции считает, что, рассматривая спор, суд области принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права, не допустив нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта.

На  основании изложенного оснований для отмены решения Тамбовской области от 04.06.2010г. в обжалуемой части  и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 267–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                                  ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Тамбовской области от 04.06.2010г. по делу   №А64-466/2010 (с учетом определения  от 17.06.2010г.) в  части  отказа в расторжении договора аренды от 22.05.2006г. №731/3 нежилого помещения площадью 149,30 кв.м. по ул. Носовская, д.9 г.Тамбова, выселении ответчика из арендуемого помещения оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                  И.Б. Сухова

судьи                                                                               А.И. Поротиков

                                                                                          В.И. Федоров