Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу n А35-3003/09-С16. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 декабря 2010 года                                                      дело № А35-3003/09-С16

г. Воронеж                                                                                                       

Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2010 года

Полный текст постановления изготовлен 28.12.2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                       Суховой И.Б.,

                                                                                           Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска: Дмитракова О.В., представитель по доверенности № 4963/03-04 от 20.06.2008г.;

от индивидуального предпринимателя Богданова В.И.: Богданов В.И., паспорт; Гепферт В.В., представитель по доверенности б/н от 01.01.2010г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска администрации города Курска и индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года по делу № А35-3003/09-С16 (судья А.А. Курятина) по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска к индивидуальному предпринимателю Богданову В.И. о взыскании 4 701 317 руб. 06 коп., расторжении договора аренды № 1060 от 15.11.2007 года и освобождении занимаемого помещения и по встречному иску индивидуального предпринимателя Богданова В.И. к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о взыскании 4 542 161 руб. 44 коп.,

                                                УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (КУМИ города Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области к индивидуальному предпринимателю Богданову Владимиру Ивановичу (ИП Богданов В.И., ответчик) с иском о взыскании 4 701 317 руб. 06 коп., из которых 1 280 765 руб. 53 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01 января 2008 года по 01 февраля 2010 года и 3 420 551 руб. 53 коп. – пени за периоды май-декабрь 2008 года, январь – октябрь 2009 года. Кроме того, истец просил обязать ответчика освободить занимаемые им по договору аренды № 1060 от 15.11.2007 года помещения муниципального нежилого фонда первого этажа и подвала, расположенные по адресу: г. Курск, ул. 50 Лет Октября, д. 102, литер А, общей площадью 792,2 кв.м. и передать их по акту приема- передачи истцу (с учетом уточнений).

ИП Богданов (истец по встречному иску), в свою очередь, обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ответчик по встречному иску) 4 542 161 руб. 44 коп. (с учетом уточнений) убытков, в том числе 825 047 руб. – стоимость восстановительных работ по устранению аварийного состояния системы канализации и туалетных помещений (реальный ущерб), 2 887 295 руб.30 коп. – неполученные доходы в связи с приостановлением деятельности в период проведения работ ( упущенная выгода), 428 052 руб. - стоимость выполненных в июле 2005 года работ по приведению арендуемых помещений в пригодное состояние, 1 289 167 руб. 14 коп. - неосновательного  обогащения, образовавшегося в результате переплаты арендных платежей по договорам № 1060 от 15.11.2001 года и №1060 от 16.10.2006 года; - 112 600 руб. убытков, составляющих понесенные Богдановым В.И. расходы, связанные с устранением выявленных нарушений требований пожарной безопасности в арендуемых помещениях.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска взыскано 1 210 065 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 года по 01.02.2010 года и 500 000 руб. пени за период с 01.05.2008 года по 01.11.2009 года, всего 1 710 065 руб. 30 коп. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска индивидуальному предпринимателю Богданову Владимиру Ивановичу отказано.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился с апелляционной жалобой, в которой не согласился с решением в части отказа в удовлетворении требования об освобождении помещения. ИП Богданов также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель КУМИ г. Курска поддержал доводы апелляционной жалобы, просил удовлетворить ее и отменить решение суда в обжалуемой части, полагая его в части отказа в иске ИП Богданову В.И. законным и обоснованным.

ИП Богданов В.И. и его представитель против удовлетворения апелляционной жалобы КУМИ г. Курска возражали, просили отменить решение в части отказа во встречном иске. В части отказа в удовлетворении требований комитета об освобождении помещения просили оставить решение без изменений.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, судебная коллегия находит необходимым решении суда отменить в части отказа в освобождении помещений, в остальной части - оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу ИП Богданова В.И. - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ИП Богданов В.И. арендует помещения муниципального нежилого фонда с 2001 года на основании заключаемых с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска договоров аренды № 1060 от 15.11.2001 года, № 1060 от 16.10.2006 года, № 1060 от 15.11.2007 года.

В соответствии с условиями договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.11.2007 года № 1060, КУМИ города Курска (арендодатель) предоставил ИП Богданову В.И. (арендатору) в аренду нежилое помещение площадью 789,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 102, лит.А, сроком с 15.11.2007 года по 12.11.2009 года для целей организации общественного питания. В акте приема-передачи от 15.11.2007 года в перечне переданного в аренду имущества указано подвальное помещение, как и в расчете арендной платы, являющемся приложением к договору.

Помещение было передано арендатору по акту приема – передачи от 15.11.2007 года.

Дополнительным соглашением от 01.01.2008 года в указанный договор аренды вносились изменения относительно площади объекта, согласно которым, на основании уточненных данных Курского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», площадь арендуемого помещения составила 792,20 кв.м., в том числе: в подвале - площадью 200 кв.м. (комнаты 1, 3-7, 9-13, 13а, 13б), на 1-ом этаже площадью 592,2 кв.м.(комнаты 1, 1а, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5-9, 10а, 11-15, 13а, 16-21, 18а, 21а, 21б, 21в, 22, 23, 39-45, 64).

Кроме того, стороны внесли изменения в пункт 4.1. договора, установив иной размер арендной платы в год – 1 307 322 руб., в месяц – 108 943 руб. 50 коп., в том числе НДС 16 618 руб.50 коп. ( без НДС – 92 325 руб.)

Вместе с тем, в Приложении № 2 , являющемся неотъемлемой частью договора, размер арендной платы без НДС указан в сумме 93 025 руб.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 01.01.2008 года зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 07.05.2008 года (№ регистрации 46-46-01/065/2007-336).

Согласно пунктам 4.1 и 5.1 договора аренды арендатор обязан был ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем вносить сумму арендной платы на счет бюджета города в установленном размере без НДС.

В пункте 6.2 договора стороны установили, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктами 3.2.5 и 3.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется производить капитальный ремонт объекта за счет собственных средств. Арендодатель вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке. Улучшения объекта, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.

В связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы ответчику была направлена претензия от 27.08.2008 года № 6430/03-04, в которой предлагалось в срок до 19.09.2008 года погасить образовавшуюся задолженность либо прибыть в комитет для расторжения договора аренды и передачи помещения по акту приема-передачи арендодателю.

Ответа на претензию не последовало, предъявленные в ней требования ИП Богдановым В.И. исполнены не были.

Обращаясь с иском, КУМИ города Курска просил расторгнуть договор аренды и обязать ИП Богданова В.И. освободить арендуемое помещение в связи с расторжением договора, затем уточнил исковые требования и просил обязать ответчика освободить помещение в связи с истечением срока действия договора 12.11.2009 года.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Оценив представленные в дело доказательства относительно прекращения арендных отношений в связи с отказом от их продления со стороны арендодателя, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования об освобождении помещений на том основании, что факт получения заказного письма с уведомлением (от 05.11.2009 года исх. № 6082-07/01-11) 10 ноября 2009 года в материалах дела подтверждения не получил. Свидетель Кондаурова И.Ю., которая указана в качестве лица, получившего корреспонденцию, свою подпись на уведомлении о получении указанной корреспонденции отрицала.

Однако, закон (ст. 610 ГК РФ) не устанавливает ни формы, ни процедуры предупреждения об отказе от продления арендных отношений. В этой связи судебная коллегия находит необходимым признать, что о том, что арендодатель отказался от договора от 15.11.2007 года № 1060 после истечения срока его действия, арендатор должен был узнать не позднее получения копии уточненного искового заявления от 25.02.2010 года. Таким образом, договор следует признать прекратившим свое действие с 25.05.2010 года.

Возражения ИП Богданова В.И. в указанной части относительно того, что обращение в суд с иском может рассматриваться лишь как способ судебной защиты, не опровергает наличие в иске явно выраженного отказа от продолжения арендных отношений. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

С учетом приведенного, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно произвел расчет задолженности в соответствии с условиями договора.

За период с 01.01.2008 года по 01.02.2010 года Богдановым В.И. было уплачено в счет арендных платежей 1 098 059 руб. 70 коп., что не оспаривалось сторонами в суде первой инстанции. Исходя из согласованного в пункте 2 дополнительного соглашения от 01.01.2008 года размера арендной платы в сумме 92 325 руб., за указанный период ИП Богданов В.И. должен был уплатить 2 308 125 руб. (92 325 руб. х 25 мес.= 2 308 125 руб.).

С учетом произведенных ИП Богдановым В.И. платежей задолженность составляет 1 210 065 руб.30 коп. (2 308 125 руб.00 коп. - 1 098 059 руб. 70 коп. = 1 210 065 руб.30 коп).

Отсутствие акта сверки расчетов не может служить основанием к отказу во взыскании арендной платы.

Начисление неустойки на основании пункта 6.2 договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по уплате арендных платежей следует признать обоснованным. Руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции сумма неустойки (пени) правомерно была уменьшена до 500 000 руб.

Доводы Богданова В.И. о том, что по договору аренды ему не была передана часть помещений (подвальные помещения), правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку задолженность взыскана за период после подписания сторонами дополнительного соглашения от 01.01.2008 года об аренде, в том числе, конкретных подвальных помещений. В спорный период ИП Богданов В.И. производил в подвале ремонтные работы. Не используя помещения невозможно производить в них ремонт.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи под убытками понимаются, в том числе, доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправный характер действий ответчика, наличие и размер убытков, причинно-следственную связь между противоправными действиями и понесенными убытками.

В обоснование встречных требований о возмещении убытков и упущенной выгоды, ИП Богданов В.И. ссылался на проблемы с начала 2008 года с работой системы канализации и санузлов в арендуемых им помещениях, о чем свидетельствуют, по его мнению,