Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу n А35-3003/09-С16. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

жалобы посетителей и служебные записки сотрудников. С начала августа 2008 года система канализации окончательно вышла из строя, что лишало возможности продолжать работу заведения. Стоимость восстановительных работ в размере 825 047 руб.00 коп. ИП Богданов В.И. считает реальными убытками, которые просил взыскать с ответчика (КУМИ города Курска).

В результате приостановления деятельности клуба с 13.08.2008 года по 01.11.2008 года упущенная выгода (неполученные доходы) составила 1 887 295 руб. 30 коп., свой расчет истец обосновал данными бухгалтерского учета и отчетностью за аналогичный период с 01.11.2008 года по 15.01.2009 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в этой части встречного иска, суд первой инстанции обоснованно указал на недоказанность наличия причинно-следственной связи между названными убытками и действиями комитета. ИП Богданов В.И. не представил  доказательств, что авария системы канализации произошла из-за неисполнения ответчиком каких-либо возложенных на него законом или договором обязанностей, а не вследствие ее эксплуатации работниками и посетителями ночного клуба за период с 2001 года без надлежащего капитального и текущего ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором аренды № 1060 от 15.11.2007 года обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора за счет собственных средств (п. 3.2.5). При этом, арендодатель вправе, но не обязан зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.

Довод жалобы ИП Богданова В.И. о том, что работы по устранению последствий аварии не могут быть отнесены к капитальному ремонту не может быть принят во внимание, так как данные работы должны быть квалифицированы как относящиеся к капитальному или текущему ремонту. 

Отсутствие в договоре согласования вида капитальных работ на заключенность данного условия не влияет, так как оно регулирует правоотношения по поводу аренды, а не подрядных работ. Не состоятельны и доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ИП Богданова В.И. необходимых образования и навыков в строительстве. Оснований считать данное условие ничтожным судебная коллегия также не усматривает.

Кроме того, арендатор обязуется обеспечить содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт объекта, сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы против дальнейшего повреждения или разрушения объекта (п.п. 3.2.8. и 3.2.12). В пункте 9.3. договора указано, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт объекта не являются основанием для снижения арендной платы.

По указанным основаниям суд первой инстанции обоснованно не согласился с доводом ИП Богданова В.И. об освобождении его от уплаты арендных платежей за периоды с 13.08.2008 года по 01.11.2008 года (в период производства работ по устранению недостатков).

Кроме того, в деле имеется дополнительное соглашение от 15.11.2001 года, из которого следует, что арендодателем приняты к зачету в счет арендной платы затраты в размере 1 132 610 руб., понесенные арендатором на капитальный ремонт помещений, а также локальная смета, на данную сумму, из которой усматривается, что в стоимость ремонта включена стоимость прокладки чугунных канализационных труб, замена умывальников и унитазов и другие работы.

Ссылки представителя предпринимателя и самого ИП Богданова В.И. на скрытый характер недостатков не могут быть признаны обоснованными, так как в материалах дела не имеется доказательств, что выход канализационной системы из строя был обусловлен скрытыми причинами, которые не могли быть обнаружены при первоначальном осмотре и проявились через 7 лет эксплуатации.

Встречные требования ИП Богданова В.И. в части взыскания неосновательного обогащения в размере 1 289 167 руб. 14 коп. в результате переплаты по договорам № 1060 от 15.11.2001 года (надлежало уплатить 1 427 689,56 руб., оплачено 2 511 099,92 руб.,  переплата – 1 083 410,36 руб.) и № 1060 от 16.10.2006 года (надлежало уплатить 573826,81 руб., оплачено 779 583,59 руб., переплата 205 756,78 руб.) суд правомерно оценил как не основанные на доказательствах. В обоснование неосновательного обогащения истец ссылался на неиспользование подвальных помещений и на необоснованное увеличение арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) и возместить неполученные доходы.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Судом правомерно были отклонены доводы о неиспользовании подвальных помещений по указанным выше основаниям.

Из материалов дела следует, что арендная плата с момента заключения договоров аренды изменялась вследствие издания нормативных актов органов местного самоуправления. Пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия (п. 4.2 договора). В связи с этим необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации такого соглашения, отсутствовала.

Таким образом, довод о переплате обоснованно не признан состоятельным.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано 07.05.2008 года, однако, стороны предусмотрели, что действует оно с 01.01.2008 года (п. 4 соглашения), в связи с чем комитет в расчете задолженности использовал ставку арендной платы с 01.01.2008 года и не начислял пени за период до 07.05.2008 года.

Требование ИП Богданова В.И. о взыскании с комитета 112 600 руб. убытков, составляющих понесенные Богдановым В.И. расходы, связанные с устранением выявленных нарушений требований пожарной безопасности в арендуемых помещениях, также правомерно отклонены судом первой инстанции.

В силу пункта 3.2.10 договора аренды, обязанностью арендатора является соблюдение требований пожарной безопасности, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

Деятельность ночного клуба «777» (в арендуемых помещениях) приостанавливалась с 10.12.2009 года по 26.12.2009 года на основании постановления Ленинского районного суда от 15.12.2009 года.

При этом необходимость проведения дополнительных противопожарных мероприятий связана с видом избранной предпринимателем самостоятельной деятельности.

С учетом изложенного, необоснованна и ссылка ответчика на освобождение от арендных платежей в период административного приостановления деятельности ночного клуба из-за несоблюдения норм пожарной безопасности.

Не могут быть удовлетворены и требования ИП Богданова В.И. о взыскании 428 052 руб., составляющих стоимость выполненных в июле 2005 года работ по приведению арендуемых помещений в состояние, соответствующее договорному использованию. Вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности по заявлению ответчика по встречному иску судебная коллегия не находит правомерным, так как исчисление срока следует начинать с момента окончания договора аренды от 15.11.2001 года - 14.11.2006 года, тогда как встречный иск заявлен в июле 2009 года. Однако, ИП Богданов В.И. принял помещение в пользование без замечаний и приводил его в надлежащее состояние в соответствии с видом осуществляемой деятельности. Как указано в исковом заявлении, необходимость переоборудования была вызвана целями договорного использования. Доказательств, позволяющих какие-либо из указанных истцом работ отнести к неотделимым улучшениям, в материалах дела не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по итогам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича в доход федерального бюджета в сумме 18 597 руб. 24 коп.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года по делу № А35-3003/09-С16 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в части освобождения занимаемого помещения общей площадью 792, 2 кв.м. в городе Курске по ул. 50 лет октября, д. 102, литер А.

Обязать индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича освободить помещение общей площадью 792,2 кв.м в городе Курске по ул. 50 лет октября, д. 102, литер А в срок до 01.02.2011 года.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 01.09.2010 года по делу № А35-3003/09-С16 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Богданова Владимира Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 597 рублей 24 копейки.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий судья                                         Л.М. Мокроусова

        Судьи                                                                                  И.Б. Сухова

                                                                                              В.И. Федоров