Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по делу n А48-3486/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 декабря 2010 года                                                 Дело №  А48-3486/2010

город Воронеж                                                                                              

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 декабря 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                     Сергуткиной В.А.,

судей                                                                                              Семенюта Е.А.,

                                                                                                       Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анзельм К.К.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Православный похоронный центр»: Гапаненок И.И., директор, приказ №5 от 04.09.2009;

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2010 по делу №А48-3486/2010 (судья Соколова В.Г.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Православный похоронный центр» к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Православный похоронный центр» (далее – ООО «Православный похоронный центр», Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла (далее – Управление) о признании незаконным содержащегося в письме от 28.07.2010 №4372 отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение ООО «Православный похоронный центр» арендуемого им муниципального имущества: нежилого помещения №77, общей площадью 159,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г.Орел, пер.Матроса Силякова, д.7, литера «К», пом. 77, и обязании устранить допущенные нарушения прав ООО «Православный похоронный центр» путем направления согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением от 29.10.2010, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены, оспариваемый отказ признан незаконным, Управление обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Православный похоронный центр» путем направления ему проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что договоры аренды №2506 от 01.04.2004 и №2513 от 09.03.2007 являются незаключенными, а арендные отношения между Управлением и Обществом в период с 04.08.2006 по 04.08.2008 отсутствуют.

Возражая против доводов апелляционной жалобы и считая обжалуемое решение законным и обоснованным, Общество указывает на наличие арендных отношений в спорный период.

Управления явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 22.12.2010.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя Общества, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2009 № 57 АА 861856 муниципальное образование город Орел является собственником нежилого помещения №77 общей площадью 159,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г.Орел, пер.Матроса Силякова, д.7, литера «К», пом. 77.

01.01.2004 Управлением (арендодатель) и ООО «Православный похоронный центр» (арендатор) подписан договор №2506 аренды указанного нежилого помещения сроком с 01.01.2004 по 31.12.2006. В тот же день подписан акт приема-передачи от 01.01.2004, в соответствии с которым это помещение было передано Обществу.

09.03.2007 Управлением и ООО «Православный похоронный центр» подписан договор №2513 аренды спорного нежилого помещения сроком действия с 01.01.2007 по 31.12.2009. По акту приема-передачи от 01.01.2007 помещение было передано арендатору по договору.

Письмом от 10.02.2010 №424 Управление направило Обществу уведомление об арендной плате к договору от 09.03.2007 №2513 на 2010 год, в котором указано, что размер арендной платы с 01.01.2010 устанавливается в сумме 167829,93 руб., а арендная плата будет взиматься за каждый месяц 2010 года.

Полагая, что оно обладает преимущественным правом на приобретение имущества в собственность, ООО «Православный похоронный центр» 29.06.2010 обратилось в Управление с заявлением о реализации этого преимущественного права в отношении арендуемого нежилого помещения площадью 159,9 кв. м., расположенного по адресу: г.Орел, пер.Матроса Силякова, д.7, в порядке, предусмотренном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, приложив документы, подтверждающие статус Общества как субъекта малого предпринимательства и наличие преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Письмом от 28.07.2010 №4372 Управление отказало ООО «Православный похоронный центр» в выкупе вышеуказанного нежилого помещения в связи с тем, что договоры аренды от 01.01.2004 №2506, от 09.03.2007 №2513 не зарегистрированы в УФРС по Орловской области, что является нарушением части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждением несоответствия заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, а также в связи с отсутствием акта сверки расчетов по аренде земли за 2006 год.

Посчитав данный отказ в реализации преимущественного права не соответствующим требованиям закона и нарушающим его права и законные интере­сы, Общество обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении заявителем всех условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Апелляционная инстанция признает верной правовую позицию суда первой инстанции исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественным правом на приобретение государственного или муниципального имущества в соответствии с названным выше Законом имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, не являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями, инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, нерезидентами Российской Федерации, не осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса. При этом условия, при соблюдении которых субъект относится к субъектами малого и среднего предпринимательства, установлены статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается соответствие ООО «Православный похоронный центр» всем указанным в статье 4 названного Закона условиям.

Следовательно, если данное юридическое лицо является арендатором муниципального имущества, не включенного в предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, непрерывно пользовалось этим имуществом по договорам аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, то есть до 05.08.2008, не имеет задолженности по уплате арендной платы, а площадь имущества не превышает установленных предельных значений, то оно имеет преимущественное право на приобретение этого имущества в собственность в порядке, определенном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Отказывая в предоставлении в собственность Обществу испрашиваемого им помещения, Управление сослалось на отсутствие государственной регистрации договоров аренды от 01.01.2004 №2506, от 09.03.2007 №2513 и несоответствие в связи с этим заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Вместе с тем факт непрерывного нахождения арендуемого имущества во временном владении и пользовании Общества подтверждается материалами дела и Управлением не оспаривается. Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что в период с 01.01.2004 по 05.08.2008 Общество в отсутствие возражений арендодателя осуществляло фактическое владение и пользование предоставленным ему по договорам аренды нежилым помещением, полностью уплачивая арендную плату. Данные платежи принимались арендодателем, не возвращались арендатору и не рассматривались как уплаченные безосновательно. Наоборот, Управление инициировало подписание договора аренды на новый срок, сообщало о размерах подлежащих уплате арендных платежей.

Таким образом, с учетом наличия доказательств осуществления Обществом своей хозяйственной деятельности в спорном помещении в период продолжительностью более двух лет до дня вступления в закону силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, уплаты арендных платежей за весь период владения и пользования этим помещением вывод Управления о несоответствии Общества требованию пункта 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества является ошибочным.

Принимая во внимание отсутствие доказательств превышения площади спорного нежилого помещения предельных значений, установленных законами Орловской области, включения этого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а также существования задолженности по арендной плате, апелляционный суд приходит к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение указанного имущества в собственность в порядке, установленном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Общий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в соответствии с которой