Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу n А14-9965/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

действия в отношении этого объекта.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2009 по делу №А14-10157/2003/38/16б отменены принятые определением суда от 20.09.2007 обеспечительные меры.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону, иным нормативным правовым актам, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Промторг Воронеж» обратилось за судебной защитой с рассмотренными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что наложенные судами ограничения по распоряжению земельным участком не могли являться основанием для обжалуемого отказа, но, вместе с тем, государственная регистрация прекращения права аренды могла быть осуществлена только на основания соглашения сторон либо судебного акта о внесении изменений в уже зарегистрированный договор. В связи с этим суд области пришел к выводу о правомерности обжалуемого отказа.

Суд апелляционной инстанции полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Для признания незаконным решения или действия (бездействия) государственного органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 статьи 198 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» необходима совокупность двух условий: несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьями 131, 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 4 и 26 Закона о государственной регистрации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи в редакции, действовавшей на момент принятия регистрирующим органом решения об отказе, вместе с заявлением и другими представленными документами предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Кроме того, должны быть представлены документы, удостоверяющие личность обратившегося лица, а также в случае обращения представителя заявителя – документы, подтверждающие полномочия этого представителя.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в статье 17 названного Закона. К числу таких оснований, перечень которых, предусмотренный пунктом 1 указанной статьи, является закрытым, отнесены наряду с другими документами договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. При этом в соответствии с абзацем 10 данного пункта, действовавшим в период возникновения спорных отношений, также необходимо было представить кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, за исключением случая, если ранее этот документ (или план объекта недвижимого имущества, иной документ, предусмотренный Законом о государственной регистрации) уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Таким образом, документами, представление которых необходимо ООО «Промторг Воронеж» регистрирующему органу для государственной регистрации договора аренды, наряду с заявлением о регистрации являются сам договор, кадастровый паспорт земельного участка, документ об уплате государственной пошлины, документ, удостоверяющий личность заявителя, учредительные документы.

Материалами дела подтверждается представление заявителем регистрирующему органу всех указанных выше документов.

Статья 26 Закона о государственной регистрации, регламентирующая особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, представление иных документов, помимо перечисленных, не предусматривает.

Пунктом 2 статьи 17 этого Закона установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных пунктом 1 этой статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацам 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Законом для государственной регистрации прав, а также, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. На данные основания сослалось Управление, отказывая в государственной регистрации и мотивируя данный отказ нахождением спорного земельного участка в аренде у ОАО «Тяжэкс» им. Коминтерна, а также наличием ареста и запрета регистрирующему органу производить регистрационные действия в отношении этого объекта.

Вместе с тем регистрирующим органом не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом в силу пункта 3 указанной статьи при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, соответствующее право на земельный участок возникает с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем. Отсутствие оформления этого, уже возникшего, права не свидетельствует об отсутствии самого права. При этом бывший собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, с момента прекращения права собственности на объект недвижимости утрачивает права на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

При этом, как следует из пункта 63 названных Правил, если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве. Если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Промторг Воронеж» приобрело по договорам купли-продажи право собственности на объекты недвижимости по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Коминтерновский район, Московский проспект, 11, ранее принадлежавшие на праве собственности ОАО «Тяжэкс» им. Коминтерна.

Расположение этих объектов на части земельного участка с кадастровым номером 36:24:02 09 014:0034 площадью 477787 кв.м., поставленной в дальнейшем Обществом на кадастровый учет как самостоятельный участок площадью 17856 кв.м. с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0050, подтверждается материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Следовательно, с момента передачи ОАО «Тяжэкс» им. Коминтерна права собственности на указанные объекты недвижимости прекратилось также право этого лица на использование земельного участка, расположенного под объектами недвижимости.

Изложенное свидетельствует о том, что с указанного момента запись о регистрации договора аренды №5068-05-09/мз от 02.12.2005, имеющаяся в ЕГРП, не свидетельствует о наличии противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0050 площадью 17856 кв.м.

Поскольку право собственности на объекты недвижимости, расположенные на названном выше участке, перешло к ООО «Промторг Воронеж», то в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ Общество с момента регистрации права собственности, то есть с 24.01.2006, приобрело соответствующее право и на земельный участок под объектами.

Указанная позиция согласуется с позицией Федерального арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении по делу №А14-1481-2005/76/13 от 24.01.2006 при проверке решения арбитражного суда области по разрешению спора, связанного с отказом в регистрации права аренды земельного участка под объектами недвижимости, ранее принадлежащими ОАО «Тяжэкс» им.Коминтерна, право собственности на которые по сделкам перешло иному лицу, постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2010 по делу А14-18288-2009/612/26, принятым позднее постановления суда округа по данному делу, а также Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2008 по делу №А14-6055/2007/226/23.

При этом апелляционный суд отмечает, что иное токование норм гражданского и земельного законодательства, предполагающее обязательное наличие дополнительного соглашения к договору аренды либо судебного акта для вывода о прекращении прав бывшего собственника объектов недвижимости на земельном участке в отношении этого участка, лишает правового значения нормы пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ и приводит к невозможности реализации прав, закрепленных в данных нормах, приобретателем объектов недвижимости на земельном участке.

С учетом того, что право на земельный участок в силу закона перешло к Обществу 24.01.2006, ссылки регистрирующего органа на наложенные позднее определениями судов ограничения по распоряжению этим участком являются неправомерными.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что к моменту совершения оспариваемого отказа ограничения, установленные определением Арбитражного суда Воронежской области от 01.11.2007 по делу №А14-10157/2003/38/16б и определением Коминтерновского районного суда от 22.11.2007, были сняты.

Определение Арбитражного суда Воронежской области от 20.09.2007 по делу №А14-10157/2003/38/16б устанавливало запрет конкурсному управляющему ОАО «Тяжэкс» им.Коминтерна на исчерпывающий перечень действий, а именно проводить торги по лоту №12 по продаже права аренды застроенного земельного участка площадью 477787 кв.м., расположенного адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 11, отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества. Ни одно из указанных действий в рассматриваемом случае не имело места, в связи с чем определение суда от 20.09.2007 не препятствовало осуществлению регистрационных действий.

Таким образом, с учетом изложенных выше норм права и обстоятельств дела, апелляционный суд приходит к выводу о том, что регистрирующему органу были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответствующие по форме и содержанию требованиям законодательства. Представленные документы являются надлежащими доказательствами передачи земельного участка в аренду, в связи с чем регистрирующий орган  обязан было осуществить регистрацию договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды у УФРС по Воронежской области отсутствовали.

С учетом сделанных выводов решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба ООО «Промторг Воронеж» – удовлетворению.

Поскольку способом устранения допущенных нарушений является погашение существующей записи в ЕГРП о регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0034, а также обязание Управления зарегистрировать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 014:0050, то требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК