Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу n А35-1583/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 апреля 2011 года                                                          Дело № А35-1583/2010

г. Воронеж                                                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                               Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                         Шеина А.Е.,

                                                                                          Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ООО ПТФ «Курсхозторг»: Бушин С.В. - представитель по доверенности № б/н от 11.01.2011года; 

от Комитета по управлению имуществом Курской области:                         1) Половинкин И.Л. - представитель по доверенности №04.1пр-01-20/02 от 01.01.2011года; 2) Мироненко С.А. - представитель по доверенности №04.1пр-01-20/01 от 01.01.2011года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 11.01.2011 года по делу                        № А35-1583/2010 (судья Валеева Т.В.)  по иску общества с ограниченной ответственностью производственно торговая фирма «Курскхозторг» (ОГРН 1024600966917, ИНН 4632004303) к Комитету по управлению имуществом Курской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях истца,

                                          УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  производственно торговая фирма «Курскхозторг» (ООО ПТФ «Курсхозторг», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском о возложении обязанности на Комитет по управлению имуществом Курской области заключить договор купли-продажи земельного участка  с кадастровым номером 46:29:10302021:42, площадью 3596 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б на условиях истца, изложив пункты 1.1., 2.1. договора в следующей редакции:  

- пункт 1.1.: «Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора  земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:10302021:42, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б, для производственно-хозяйственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору  и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3596 кв.м.»;

- пункт 2.1.: «Выкупная цена участка по настоящему договору 316 127,05 руб., что составляет 2,5 % от кадастровой стоимости участка указанного в кадастровом паспорте прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью».

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.01.2011 года исковые требования ООО ПТФ «Курсхозторг» удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 11.01.2011 года отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Курской области доводы апелляционной жалобы поддержал, просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе  в удовлетворении исковых требований. 

Представитель ООО ПТФ «Курсхозторг» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу, просил решение от 11.01.2011 года оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Курской области от 11.01.2011 года и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании акта на право пользования землей А-I №087213 от 15.07.1993 года ООО ПТФ «Курсхозторг» предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 0,36 га, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б.

В последующем указанный земельный участок был размежеван, уточнена его площадь, которая составила 3 596 кв.м., а также земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 46:29:103021:42.

16.12.2008 года ООО ПТФ «Курсхозторг» обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявление о предоставлении в собственность земельного участка площадью 3 596 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103021:42, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области №01-18/1418 от 15.07.2009 года «О предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б», право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 3 596 кв.м., расположенным по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б, предоставленным ООО ПТФ «Курсхозторг» для производственно-хозяйственной деятельности прекращено. Решено предоставить в собственность ООО ПТФ «Курсхозторг» за плату земельный участок для эксплуатации складов (оптовая торговля) с установлением выкупной стоимости указанного участка в размере 1 046 180 руб. 68 коп. (пункты 2,3 решения).

20.07.2009 года Комитетом по управлению имуществом Курской области  в адрес истца направлен проект договора №213-09 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1. проекта договора продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103021:42, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б, для эксплуатации  складов (оптовая торговля), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему договору  и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3596 кв.м.

В пункте 2.1. проекта договора указано, что выкупная цена участка по настоящему договору составляет 1 046 180 руб. 68 коп.

В связи с тем, что выкупная цена земельного участка определена исходя из целей использования земельного участка - для торговой деятельности, истец 29.07.2009 года направил в адрес ответчика письмо с просьбой пересмотреть проект договора купли-продажи земельного участка, установив его кадастровую стоимость  исходя из разрешенной цели его использования - для производственно-хозяйственной деятельности.

19.10.2009 года в дополнение к ранее направленному письму истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий, согласно которому ООО ПТФ «Курсхозторг» предложило изменить содержание пунктов 1.1. и 2.1. проекта договора, изложив их в следующей редакции: пункт 1.1.: «Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103021:42, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б, для производственно-хозяйственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 596 кв.м.»; пункт 2.1.: «Выкупная цена участка по настоящему договору 316 127 руб. 05 коп., что составляет 2,5 % от кадастровой стоимости участка указанного в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью».

Однако указанный протокол разногласий оставлен ответчиком без ответа.

Не согласившись с условиями проекта договора в части цели использования земельного участка - для эксплуатации складов (оптовая торговля) и его выкупной цены, истец обратился в арбитражный суд области с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

По правилу, установленному статьей  35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В этой связи, истец при покупке объектов недвижимости (складских помещений), находящихся по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б приобрел те же права на пользование соответствующей частью земельного участка.

Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности,  имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на указанных участках.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.04.2003 года, от 06.05.2003 года и от 27.11.2003 года, ООО ПТФ «Курсхозторг» вышеуказанные объекты недвижимости (складские помещения) принадлежат истцу на праве собственности.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

Однако между сторонами не было достигнуто согласие в части цели использования земельного участка, а соответственно и его выкупной цены.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно Закона Курской области от 24.03.2008 года №9-ЗКО «О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» до 01.01.2012 года выкупная цена земли в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений.

Статьей 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 46:29:103021:42, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки, 1Б, его кадастровая стоимость составляет 12 645 082 руб. 28 коп.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что выкупная цена земельного участка составляет 316 127 руб. 05 коп.

Пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой  оценки земель государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель  по целевому назначению и виду функционального использования, то есть вид разрешенного использования должен соответствовать назначению размещенного на нем объекта.

Довод заявителя апелляционной жалобы, о том, что отсутствует такой разрешенный вид использования земель как производственно-хозяйственная деятельность, а земельный участок с кадастровым номером  46:29:103021:0042 по адресу: г. Курск, ул. Дейнеки 1Б расположен согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Курск»  в утвержденных 23.10.2007 года Решением Курского городского Собрания №388-3-РС, в зоне жилой высокоэтажной застройки, где не предусмотрено размещение  производственных объектов, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный.

В пункте 1.6.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Курск» определено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доказательств того, что использование спорного земельного участка опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия  в материалы дела не представлено.

Помимо прочего, пунктом 4.1.5 Правил землепользования установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, Правила землепользования не дают оснований считать, что земельный участок не может использоваться для ведения хозяйственной деятельности, связанной  с эксплуатацией складов.

Кроме того, как следует из акта проверки проведенной Земельным комитетом города Курска, земельный