Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 по делу n А35-11548/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

5 мая 2011 года                                             Дело № А35-11548/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 мая 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                         Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                           Семенюта Е.А.,

                                                                                     Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анзельм К.К.,

при участии:

от Земельного комитета города Курска: Захарова В.Э., представитель по доверенности от 02.12.2010;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) Курское отделение № 8596: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Земельного комитета города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 20.12.2010  по делу № А35-11548/2010, принятое судьей Морозовой М.Н., по заявлению Земельного комитета города Курска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а; об обязании произвести государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. верхняя Луговая, д. 10-а, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Курское отделение № 8596

УСТАНОВИЛ:

Земельный комитет города Курска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление. регистрирующий орган) в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, об обязании Управления произвести государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а.

Решением от 20.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что поскольку в данном случае на регистрацию было представлено соглашение о внесении изменений в договор аренды, право аренды которое одновременно является предметом залога по договору ипотеки, регистрация изменений в отношении предмета залога не может быть произведена без получения соответствующего разрешения залогодержателя. И тот факт, полагает суд, что заявителем при регистрации выступает сторона договора аренды, не являющаяся стороной по договору ипотеки, не может являться основанием для осуществления государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды без получения на это соответствующего разрешения залогодержателя.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.12.2010 заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что   для регистрации представлены все необходимые документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что договор ипотеки был заключен 04.05.2007, а соглашение о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка было заключено 10.04.2007. Также заявитель апелляционной жалобы считает, что Управление, будучи регистрационным органом, обязано было уведомить Полиных С.А., И.В. о проведении государственной регистрации соглашения в отношении земельного участка, право аренды на который было ими же заложено, с тем, чтобы указанными лицами в Управление было представлено согласие Банка на такую регистрацию.

Представитель Комитета в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, считая решение незаконным и необоснованным.

Управление и Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Курское отделение № 8596 (далее также – Банк) в судебное заседание апелляционной инстанции   явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие  их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Во исполнение определения от 16.03.2011 в суд апелляционной инстанции представлены расписка в получении документов на государственную регистрацию, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2011, содержащая сведения о государственной регистрации договора аренды, копия договора аренды земельного участка № 90525ф, расчет арендной платы и сроков ее внесения, акт приема-передачи от 25.10.2006, постановление администрации города Курска Курской области № 3426 о предоставлении земельного участка Полину С.А., Полиной И.В. в аренду, кадастровый план земельного участка.

Банком (через канцелярию суда) представлены письменные пояснения, из которых следует, что Банком направлялись в адрес Комитета сообщения о том, что залогодатель Полина И.В. в адрес Банка с заявлением о предоставлении согласия на изменение условий договора аренды не обращалась, а в адрес Полина С.А. было направлено заявление с указанием на готовность Банка рассмотреть вопрос о предоставлении согласия на внесение изменений в договор аренды земельного участка в случае получения соответствующего ходатайства от залогодателя – Полиной И.В. Копии указанных писем также представлены Банком.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между Земельным комитетом г. Курска (арендодатель) и Полиным С.А., Полиной И.В.(арендаторы) 25.10.2006 заключен договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а (копия данного договора представлена в суд апелляционной инстанции).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним открыт раздел на земельный участок, где имеется запись о государственной регистрации 12.12.2006 договора № 90525ф аренды земельного участка от 25.10.2006.

Между Полиной И.В. и Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом) Курским отделением № 8596 04.05.2007  заключен договор ипотеки № 625506071/И-1.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о государственной регистрации 28.05.2007 договора ипотеки от 04.05.2007 № 625506071/И-1.

Предметом залога по договору ипотеки № 625506071/И-1 от 04.05.2007 является право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, арендуемого Полиной И.В. по договору аренды № 90525ф от 25.10.2006.

В соответствии с пунктом 4 договора ипотеки № 625506071/И-1 от 04.05.2007 залогодатель обязан немедленно ставить в известность залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на предмет залога.

Между Земельным комитетом г. Курска (арендодатель) и Полиным С.А., Полиной И.В. (арендаторы) заключено соглашение о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а. Данным соглашением внесены изменения в расчет арендной платы и сроки ее внесения.

          Комитет 22.07.2010 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о внесении изменения в договор № 90525ф аренды земельного участка в г. Курске с Полиным С.А., Полиной И.В. по ул. Верхняя Луговая, 10а, на земельный участок, площадью 3340 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102288:0017, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д.10-а.

На государственную регистрацию соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, заявителем были представлены: заявление от 22.07.2010, доверенность нотариальная от 22.04.2010 и соглашение о внесении изменения в договор № 90525ф аренды земельного участка от 25.10.2006.

Полагая, что Комитет не представил на регистрацию документов, подтверждающих уведомление залогодержателя - Банка об изменениях, произошедших с предметом залога и его согласие на их регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области,  регистрирующий орган вынес решение от 20.09.2010 об отказе в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а.

 Посчитав отказ Управления в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор № 90525ф аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, д. 10-а, незаконным, нарушающим его права и законные интересы, Комитет обратился в суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя Комитета, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон государственной регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

  Статьей 17 Закона о государственной регистрации закреплено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие прекращение, прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что в регистрации указанных изменений Комитету регистрирующим органом отказано по причине непредставления заявителем документов, подтверждающих уведомление залогодержателя - Банка об изменениях, произошедших с предметом залога и его согласия на их регистрацию.

Суд первой инстанции согласился с данным требованием регистрирующего органа.

Данный