Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.05.2011 по делу n А14-7725/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 мая 2011 года                                                                Дело № А14-7725/2010

г. Воронеж                                                                                                      206/32

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2011

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                       Барковой В.М., 

                                                                                          Потихониной Ж.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ДИЗО Воронежской области: Невареных Е.Д. - представитель по доверенности №58 от 03.03.2011; 

от ООО «Альфа-Строй»: Хмелевская В.С. - представитель по доверенности №1 от 15.09.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области  на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.01.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ИНН 3666057069, ОГРН 1023601570904) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (ОГРН 1053600420092) о взыскании 343 045 руб. 23 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (ООО «Альфа-Строй», ответчик) о взыскании 243 501 руб. 11 коп задолженности  по арендной плате по договору аренды №5457-06-09/мз от 30.06.2006 за период с 01.01.2007 по 31.03.2010, 99 544 руб. 12 коп. пени за период с 26.03.2007 по 31.03.2010.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.01.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32 исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Альфа-Строй»  в пользу ДИЗО Воронежской области  9 600 руб. неустойки. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДИЗО Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого решения, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В судебном заседании представитель ДИЗО Воронежской области  доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Альфа-Строй» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение от 31.01.2011 оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению состоявшегося решения. При этом суд исходил из следующего.

Как  следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Воронежа от 19.06.2006 №994 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодателем), правопреемником которой в спорном правоотношении является ДИЗО Воронежской области и ООО «Альфа-Строй» (арендатором) 30.06.2006 заключен договор №5457-06-09/мз аренды земельного участка из категории  земель поселений площадью 2277 кв.м., кадастровый номер 36:34:06 05 043:0005, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, 1в, фактически занимаемый объектом незавершенного строительства (многофункционального комплекса), на срок до 19.06.2055.

08.08.2006 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись регистрации в ЕГРП №36-36-01/202/2006-78.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется под фактически занимаемый объектом незавершенного строительства (многофункциональный комплекс).

Согласно пунктам 3.2, 3.4, 3.5 договора размер арендной платы составляет 332 282 руб. 61 коп в год, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала на соответствующий расчетный счет УФК МФ РФ по Воронежской области. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 3.6  договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательства по договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, содержащее изложенные с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения.  В случае неустранения нарушения в установленные сроки соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.

Во исполнение условий договора, 30.06.2006 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 25.05.2007 размер неустойки установлен 0,03 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Указанное дополнительное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Полагая, что в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.03.2010 в размере 415 353 руб. 28 коп. и неустойки за период с 26.03.2007 по 1.03.2010 в размере 125 358 руб. 18 коп., истец обратился с настоящим иском.

08.06.2010 истцом в адрес ответчика направлена претензия №17/1-5705з с требованием погасить долг и неустойку в пятидневный срок.

Претензия оставлена ответчиком без ответа, задолженность в добровольном порядке не погашена.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, при разрешении настоящего спора, правомерно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, в  силу статьи 65 Земельного кодекса РФ, пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из Постановления главы городского округа г. Воронеж от 19.06.2006 №994 и заключенного на основании него договора аренды №5457-06-09/мз от 30.06.2006 спорный земельный участок предоставлен истцу с целью завершения проектирования и строительства многофункционального комплекса (пункт 5 Постановления).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, вид его разрешенного использования - строительство многофункционального комплекса.

09.10.2008 многофункциональный комплекс, возведенный на спорном земельном участке, был введен в эксплуатацию, что подтверждено разрешением № RU -36302000-241 на ввод объекта в эксплуатацию.

Из пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве следует, что обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Часть 1 статьи 12 названного Закона предусматривает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

22.12.2008 право собственности ООО «Альфа-Строй» на объект незавершенного строительства литер А, процент готовности 27%, расположенный по адресу: г. Воронеж, пр. Революции ,1в прекращено, в связи с прекращением  (преобразованием объекта). Данное обстоятельство подтверждено выпиской из ЕГРП от 08.12.2010.

Нежилые помещения в многофункциональном комплексе переданы ООО «Альфа-Строй» физическим и юридическим лицам на основании договоров  участия в долевом строительстве, инвестиционных договоров, права на них зарегистрированы на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ как на вновь созданное недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Таким образом, поскольку между ООО «Альфа-Строй» и участниками долевого строительства и инвестиционных договоров подписаны акты приема-передачи нежилых помещений в многофункциональном комплексе (т.1 л.д.87-118), то обязательство застройщика надлежит считать исполненным.

Учитывая изложенное, с учетом принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, платности использования земли, предусмотренных статьей 1 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу  о прекращении договора аренды земельного участка №5457-06-09/мз от 30.06.2006 с даты прекращения права собственности на незавершенный строительством объект.

Согласно справки о состоянии расчетов от 02.03.2009 №17-975з, выданной ДИЗО Воронежской области по запросу ООО «Альфа-Строй» задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 30.06.2006 №5457-06-09/мз по состоянию на 01.01.2009 отсутствовала (т.1 л.д.73).

В материалах дела имеются копии платежных поручений, подтверждающих внесение арендных платежей в период до 01.01.2009 (т.1. л.д. 42-47).

Право ответчика, согласно выписке из ЕГРП от 08.12.2010 №01/368/2010-668 было прекращено 22.12.2008 (т.2 л.д.91). Объект введен в эксплуатацию 09.10.2008.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно счел, что факт уплаты ответчиком арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2008 документально подтвержден, в связи с чем  требование истца о взыскании  арендной платы за указанный период удовлетворению не подлежит.

Указание заявителя апелляционной жалобы на непогашенную запись о регистрации аренды № 36-36-01/202/2006-78 в качестве доказательства, свидетельствующего о действии спорного договора в течение периода, заявленного в исковом заявлении, а именно: с 01.01.2007 по 31.03.2010  равно как и в настоящее время, не принимается судебной коллегией во внимание, как необоснованное.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Учитывая изложенное, само по себе наличие регистрационной записи в ЕГРП не влечет возникновения обязанности ООО «Альфа-Строй» по оплате арендной платы, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этой обязанности (наличие не прекращенного исполнением договора аренды и факт пользования арендуемым имуществом).

По смыслу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя. Срок обращения правообладателя с указанным заявлением действующим законодательством не предусмотрен. -  

Следовательно, с момента прекращения права собственности ООО «Альфа-Строй» на объект незавершенного строительства  - с 22.12.2008 ответчик арендатором земельного участка не являлся и обязанность по внесению арендной платы у него отсутствует.

Доказательств фактического пользования какой - либо частью земельного участка, либо нежилыми помещениями, вследствие чего возможно было бы рассматривать требования истца по иным основаниям, в дело истцом представлено не было.

Установив факт несвоевременного внесения ответчиком арендных платежей в 2007, 2008 годах суд правомерно пришел к выводу, с учетом применения исковой давности, о наличии оснований для взыскания договорной неустойки за период с 26.09.2007 по 19.02.2009 в сумме 44 263 руб. 33 коп.

Учитывая явную несоразмерность требуемой суммы неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства, суд счел возможным, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, снизить подлежащую взысканию неустойку до суммы 9 600 руб. в соответствии с размером действующей на момент вынесения решения учетной ставки Центрального банка Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба не содержит доводов, основанных на нормах права, которые могли бы повлиять на законность принятого судебного акта.  

Обстоятельства дела установлены судом  верно и в полном объеме.

При принятии решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобождено от уплаты государственной пошлины

На основании изложенного и руководствуясь пунктом  1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд        

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.01.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.            

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.      

Председательствующий                                          Л.М. Мокроусова 

Судьи                                                                      В.М. Баркова    

                                                                                     Ж.Н. Потихонина