Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу n А48-4136/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Процедуры погашения регистрационных записей установлены разделом VI указанных Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из п. 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Росрегистрации от 07.06.2007 г. №112, в случае если решением суда, арбитражного суда предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права рекомендуется осуществлять путем открытия нового листа подраздела II-1 ЕГРП с указанием номера государственной регистрации права правоотчуждателя по сделке, являющейся ничтожной или признанной судом, арбитражным судом недействительной, и применении последствий ее недействительности. Графу «Документы-основания» нового листа подраздела II-1 ЕГРП рекомендуется дополнить записью о реквизитах судебного акта, признавшего недействительной оспоримую сделку и применившего последствия ее недействительности или ничтожности.

При таких обстоятельствах, судом верно указано, что в соответствии с названными нормами права, подлежат применению последствия недействительных односторонних сделок в виде восстановления в ЕГРП положения существовавшего до регистрации одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья путем аннулирования в ЕГРП записи о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья №№ 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008г., заключенных между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» и восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации данных договоров.

Основанием для внесения соответствующих записей о применении последствий будет являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором непосредственно указано на совершение данных действий.

Довод заявителя апелляционной жалобы  Багдасаровой Н.О. о невозможности применения к спорным правоотношениям положений п. 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, судебная коллегия находит неосновательным в силу следующего.

В соответствии с  п.3 ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно п.15 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» при изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда заполняется лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение № 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП.  В силу п. 16 указанного Приказа государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Исходя из смысла указанных норм, при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в реестр также подлежат внесению записи о соответствующих правах, предусмотренные п.3 ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Таким образом, не исключается применение положений Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов также применительно к восстановлению в ЕГРП записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и возникших на их основании прав.

Кроме того, судом верно указано, что внесение в ЕГРП записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, в порядке применения последствий недействительности одностороннего отказа от их исполнения, независимо от даты их внесения, в силу п.1 ст. 167 ГК РФ подтверждает заключенность данных договоров со дня их первоначальной регистрации в ЕГРП.

Судом также принимается во внимание, что в ходе рассмотрения дела третьим лицом - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области - не было заявлено о невозможности удовлетворения заявленных требований вследствие отсутствия установленного порядка аннулирования записей о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве и восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации указанных договоров.

Довод заявителя жалобы ООО «Капиталстрой» о недействительности спорных договоров участия в долевом строительстве жилья был рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно отклонен в силу следующего.

По мнению заявителя жалобы, данные договоры являются ничтожными, поскольку заключены на основании недействительного (ничтожного) соглашения от 01.09.2008  к договору генерального строительного подряда № 2/с от 02.07.2007. Недействительность указанного соглашения, в свою очередь, связана с его безвозмездным характером.

Согласно названному соглашению  ответчик передает в собственность истцу семь трехкомнатных квартир стоимостью 13 662 920 руб. в счет стоимости работ. Переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Таким образом, оснований для вывода о безвозмездности соглашения от 01.09.2008 г. к договору генерального строительного подряда № 2/с от 02.07.2007 г. у суда не имеется.

Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 г. по делу № А48-6496/2009 и от 21.06.2010 года по делу №А48-1097/2010 дана правовая оценка спорным договорам участия в долевом строительстве жилья с точки зрения их заключенности и законности.

Так, решением Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 г. по делу № А48-6496/2009 установлено, что возникшие на основании соглашения от 01.09.2008 г. денежные обязательства истца были прекращены зачетом встречных требований сторон.

Судом также обоснованно указано, что вопросы действительности (недействительности) вышеуказанного соглашения к договору подряда, договоров участия в долевом строительстве, оплаты по этим договорам, не входят в предмет доказывания по требованию о применении последствий ничтожной сделки, недействительность которой установлена вступившим в законную силу судебным актом.

Ссылки заявителя жалобы ООО «Капиталстрой» на отсутствие преюдициального характера судебных решений по делу   № А48-6496/2009 и №А48-1097/2010 судебной коллегией оцениваются как неосновательные.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Формулировка указанной нормы «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Поскольку истец и ответчик являлись участниками дела № А48-6496/2009 и №А48-1097/2010  выводы арбитражного суда по данным делам имеют для них преюдициальное значение.

Кроме того, согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Оснований для пересмотра выводов, содержащихся в решениях судов по делу № А48-6496/2009 и №А48-1097/2010, ответчиком  представлено не было.

Доводы третьих лиц Багдасаровой Н.О., Шагаровой Т.И. о том, что требования истца являются необоснованными, поскольку на спорные квартиры уже заключены новые договоры участия в долевом строительстве жилья между ООО «Капиталстрой» и гражданами Шагаровой Т.И., Багдасаровой Н.О. и Казначеевым С.А., обоснованно не приняты судом в части договоров участия в долевом строительстве жилья № 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 г.

Из материалов дела следует, что указанные договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир №№ 162, 158, 122, 90, 45, являющихся предметами договоров участия в долевом строительстве №№ 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2009 г. являются незаключенными в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 4, п. 2 ст. 27, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Исходя из изложенного, судом обоснованно указано, что подписание ответчиком с третьими лицами договоров участия в долевом строительстве не порождает каких-либо прав у третьих лиц и не лишает истца права на предъявление иска.

В части договора участия в долевом строительстве жилья № 203 от 02.09.2008 г., заключенного между ООО «Капиталстрой» и ООО «Промжилстрой» производство по делу было прекращено судом по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве № 198 от 05.11.2009 г. и дополнительное соглашение от 30.11.2009 г., заключенные между ООО «Капиталстрой» и Шагаровой Т.И. в отношении квартиры №198, являющейся предметом спорного договора участия в долевом строительстве жилья № 203 от 02.09.2008 г. были зарегистрированы Управлением Росреестра по Орловской области .

Как следует из материалов дела, Шагарова Т.И. не имеет статуса предпринимателя. При этом согласно  п.п. 1 п. 3.1 ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одним из оснований отказа в государственной регистрации договора является наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

Таким образом, суд пришел к выводу о невозможности рассмотрения требований  о применении последствий недействительности одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья № 203 от 02.09.2008 по существу без привлечения в качестве ответчика Шагаровой Т.И., статус которой исключает рассмотрение спора в данной части арбитражным судом.

Как следует из содержания апелляционных жалоб ООО «Капиталстрой» и Багдасаровой Н.А.  возражений относительно законности и обоснованности решения в части прекращения производства по делу заявителями указано не было.  Заявители полагают решение незаконным именно в отношении удовлетворения судом заявленных исковых требований.

При рассмотрении дела апелляционным судом лицами, участвующими в деле, также не было высказано возражений относительно выводов суда первой инстанции о прекращении производства по делу.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права, в связи с чем, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 16.02.2011 г. по делу № А48-4136/2010  следует оставить без изменения, а апелляционные Общества с ограниченной ответственностью «Капиталстрой», Багдасаровой Нины Оганесовны – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителей.

Руководствуясь ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда