Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу n А36-3428/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

уборку строительного, бытового мусора и в течение месяца с даты сноса (демонтажа) объекта недвижимости вернуть земельный участок Арендодателю по акту приема-передачи, подписав соглашение о расторжении договора.».

Не согласившись с состоявшимся решением, ОАО «Стагдок» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ОАО «Стагдок» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель ТУ Росимущества в Липецкой области против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 06.08.2004 между администрацией                 г. Липецка и ОАО «Стагдок» был подписан договор № 07-08-679/04 аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:027803:0005 площадью            87 749 кв.м, относящегося к категории земель поселений, расположенного в   Правобережном округе г. Липецка для станции «Карьер» и ДОФ-1. 

Срок договора  был установлен с 06.08.2004 по 30.10.2025,  договор  зарегистрирован в установленном порядке 15.10.2004.

01.03.2005 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

15.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУФА по УГИ в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ОАО «Стагдок» было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка № 07-08-679/04 от 06.08.2004. Соглашение было зарегистрировано 12.09.2005.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата исчисляется с 06.08.2004 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

В пункте 3.2 договора стороны согласовали внесение арендатором арендной платы за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка.

Арендатор уплачивает арендную плату за 2004 год в размере 16,95 руб. за 1 кв.м. площади земельного участка. Методика исчисления платежей по настоящему договору производится согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 3.3. договора).

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г.Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В случае изменения сроков и размера базовых ставок арендной платы в случаях, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего договора, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (пункт 3.4.1 договора).

Приложением к договору стороны определили размер арендной платы в сумме 1 487 345,55 руб. на 2004 год. При этом арендная плата исчислена, исходя из площади земельного участка, базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.

В соответствии с условиями заключенного договора, арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 06.08.2004.

Как следует из условий договора аренды, критерии и методика исчисления размера арендной платы были приняты сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с       «Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка     в  2004 году», утвержденным  Решением Липецкого городского Совета       депутатов  от 13.11.2003 № 372.

Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 № 524 был утвержден «Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году», согласно которому действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 № 550).

Размер арендной платы за 2005 год применительно к изложенным изменениям составил 1 636 518,85 руб.

Действие указанных выше нормативных актов распространялось на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что в  связи с переходом права собственности на земельный участок необходимо привести условия договора в соответствии с действующими нормативными актами относительно арендной платы за участки, собственность на которые разграничена, в частности, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правилах определения размера арендной  платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

Решением Арбитражного суда Липецкой области по делу                        № А36-4884/2009 от 24.11.2009, оставленном без изменений судом кассационной инстанции, в иске о взыскании денежных средств по названному договору аренды за второй квартал 2009 года  ТУФА по УГИ в Липецкой области было отказано. При этом суд указал на то, что  расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации. Суд также установил, что для применения новых ставок арендной платы за землю либо методик ее исчисления сторонам по договору аренды необходимо переоформить в установленном порядке ранее заключенный договор аренды земельного участка либо внести в него соответствующие изменения.

28.12.2009 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 25.12.2009 к договору аренды от 06.08.2004 № 07-08-679/04.

По условиям дополнительного соглашения, величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 30.11.2009  № 14-09 об оценке    рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного независимым оценщиком ООО «ПАУ» в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 523 5982,83 руб. в год.

Сопроводительное письмо № 8265-04 от 28.12.2009 было подписано руководителем ТУ Росимущества в Липецкой области. Приложение к дополнительному соглашению содержало расчет арендной платы в год, который  также подписан руководителем ТУ Росимущества в Липецкой области и специалистом ТУ Росимущества в Липецкой области, производившим расчет арендной платы (л.д. 105-109, т.1).

06.04.2010 исходящим письмом № 2160-04 ТУ Росимущества в Липецкой области повторно обратилось в адрес ОАО «Стагдок» с просьбой вернуть подписанные экземпляры ранее направленных соглашений в адрес ТУ Росимущества в Липецкой области в срок до 20.04.2010.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности,       устанавливаются соответственно Правительством Российской  Федерации,      органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.),  устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд первой инстанции признал то обстоятельство, что в результате регистрации права собственности на земельный участок порядок определения арендной платы не стал соответствовать  нормативному акту соответствующего уровня, существенным обстоятельством,  в связи с наличием которого истец вправе настаивать на изменении условий договора.

Судом было отмечено, что при заключении договора аренды земельного участка, стороной договора являлся орган местного самоуправления в лице администрации города Липецка, который не вправе был устанавливать никаких иных методик и критериев определения расчета арендной платы, кроме установленных законодательным органом местного самоуправления. Данное существенное  изменение  обстоятельств       стороны  не могли разумно  предвидеть при подписании договора аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах изменение порядка определения и размера арендной платы в связи с разграничением собственности на земельный участок, соответствует требованиям статей 421, 422, 614 Гражданского кодекса РФ и является правомерным, что отвечает правовой позиции,  изложенной  в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ  установлены постановлением Правительства  РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Пунктом 6 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком, предложенный в проекте дополнительного соглашения по договору аренды от 06.08.2004 № 07-08-679/04 произведен