Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу n А48-2356/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

таким же требованием в арбитражный суд в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его возвращения.

Между тем, несмотря на отсутствие спора, имеющиеся в деле доказательства не позволяют считать обоснованными исковые требования о признании за истцом права собственности на указанное им недвижимое имущество.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента его регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997                  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из текста договора о добровольной передаче залогового имущества в счет погашения части обязательств по кредитному договору, здание столовой являлось залоговым имуществом по договорам залога от 08.11.2005, 02.07.2005 и 16.11.2004.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса и пунктом                   1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, договоры залога от 08.11.2005, от 02.07.2005, предметом которых является спорный объект недвижимости, не проходили государственную регистрацию.

Договор залога от 16.11.2004 в суд первой или апелляционной инстанций представлен не был.

Кроме того, в пункте 1.1 договора от 09.10.2006 установлена обязанность ответчика передать истцу здание столовой, находящееся в д. Брагино, в то время как спорный объект представляет собой часть здания общежития со столовой на 50 мест, литер «А», общей площадью 249,6 кв. м, расположенную по адресу: Орловская  область, Мценский район, Тельченский сельский совет.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что у истца не возникли права залогодержателя в отношении недвижимого имущества.

В пункте 46 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя.

В этом случае стороны такого соглашения не являются сторонами залоговых правоотношений, ибо оно прекращается, а выступают субъектами договора об отступном (ст. 409 ГК РФ)

Договор от 09.10.2006 о добровольной передаче залогового имущества в счет погашения части обязательств по кредитному договору, заключенный между СПК «Приокский» и отделом сельского хозяйства и продовольствия администрации Мценского района основан на вышеуказанных договорах залога и является по своей правовой природе, как указал суд первой инстанции, соглашением об отступном.

Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Соглашение об отступном является сделкой, то есть обязательство прекращается по воле сторон. В указанном выше письме выражена воля лишь одной стороны и не согласованы условия предоставления отступного.

Так как переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, которая не была осуществлена, соглашение о предоставлении отступного в виде передачи права собственности на нежилое здание нельзя признать исполненным, т.е. повлекшим предусмотренные договором последствия.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что отступное было предоставлено в счет погашения не залогового обязательства, а обязательства по возврату кредитных средств, не состоятелен по тем же основаниям.

Кроме того, из содержания письма (без номера и даты) директора СПК «Приокский» на имя  Главы администрации Мценского района следует, что воля истца была направлена на замену зданием столовой залогового имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве залогового имущества.

Довод заявителя жалобы относительно того, что спорный объект недвижимости в настоящее время перепрофилирован на объект особого социального назначения без правоудостоверяющих документов и включение данного имущества в конкурсную массу может повлечь негативные последствия для жителей Тельченского с/п, поскольку новый собственник этого имущества может не согласится с использованием его под размещение детского сада (то назначение, ради которого в настоящее время используется здание столовой) не может повлиять на правильность выводов суда.

Как указал арбитражный суд области, в ходе судебного разбирательства исследовался вопрос о проведении конкурсным управляющим СПК «Приокский» торгов по продаже спорного имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пунктам 5, 6 статьи 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктом 4 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо 14 дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.

Учитывая то обстоятельство, что процедура банкротства до настоящего времени в отношении СПК «Приокский» не завершена, торги конкурсным управляющим не проводились, суд первой инстанции правомерно указал на то, что возможность защиты своего интереса в отношении спорного объекта недвижимости истцом не исчерпана.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы. На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.09.2012 по делу                                 № А48-2356/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации Мценского района Орловской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:                                      Л.М. Мокроусова

Судьи                                                                                И.Б. Сухова

                                                                                           И.В. Ушакова