Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу n А48-2178/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«21» декабря 2012 года                                                     Дело № А48-2178/2012

город Воронеж                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 года

Постановление в полном объеме изготовлено  21 декабря 2012 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего

Суховой И.Б.,

Судей

Мокроусовой Л.М.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем  судебного заседания Варнавской С.Ю.,

при участии:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области: Костромичевой Н.Н., представителя по доверенности № 001 от 10.01.2012; Шекшуева А.Н., представителя по доверенности № 006 от 23.01.2012;

от индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2012 по делу № А48-2178/2012 (судья Парфёнова Л.П.) по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (ОГРН 1095742001123, ИНН 5751037525) к индивидуальному предпринимателю Бескорскому Ивану Анатольевичу (ОГРИП 304572024000076, ИНН 572000206652) о 1) взыскании 186540 руб. 36 коп., 2) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2007 года №20/16, 3) об обязании ответчика освободить занимаемые помещения №9 площадью 7,8 кв.м., №10 площадью 8,6 кв.м., №11 площадью 3,7 кв.м., №12 площадью 35 кв.м., №30 площадью 16,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, д.8,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Бескорскому Ивану Анатольевичу о взыскании 56553 руб. 36 коп., из которых 23166 руб. – задолженность по арендной плате, 33387 руб. 36 коп – пени, расторжении договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности от 01.07.2007 №20/16 и обязании ИП Бескорского И.А. освободить занимаемые помещения (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ИП Бескорского И.А. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области взыскана пеня в сумме 14999 руб. 19 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность в обжалуемой части, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований истца в полном объеме заявитель  указывает на то, что договором № 20/16 от 01.01.2007, зарегистрированным в установленном законом порядке, была предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, вследствие чего, ее увеличение не требует государственной регистрации. Также в указанном договоре определены условия его досрочного прекращения и освобождения арендуемых площадей, что соответствует действующему законодательству и является основанием для расторжения его судом. Кроме того, истец в обоснование нарушения ИП Бескорскым И.А. договора № 20/16 от 01.01.2007 ссылается на нецелевое использование переданного ему имущества.

В судебном заседании апелляционной инстанции  представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Бескорского И.А. в  судебное заседание апелляционного суда не явился. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения его о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя в порядке  статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При этом судебная коллегия апелляционного суда руководствуется следующим.

Как установлено судом первой инстанции и  следует из материалов дела,  Между ТУ Росимущества по Орловской области, правопреемником которого является ТУ Росимущества в Орловской области и ИП Бескорский И.А. 01.01.2007 заключен договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности № 20/16 (далее – Договор аренды № 20/16 от 01.01.2007).

Предмет указанного договора: помещения: № 9 - площадью 7,8 кв.м., № 10 -площадью 8,6 кв.м., № 11 - площадью 3,7 кв.м., № 12 - площадью 35 кв.м., № 30 - площадью 16,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, 8. Помещения будут использоваться Арендатором в целях: размещения выставочного зала.

Согласно Договору аренды № 20/16 от 01.01.2007 Управление (Арендодатель) передает, а ИП Бескорский И.А. (Арендатор) принимает во временное владение и пользование вышеуказанные нежилые помещения. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2007 по 01.01.2010.

Исходя из п.3.2.3 Арендатор обязан вносить арендную плату в установленный Договором срок.

Пунктом 3.2.6 предусмотрено, что Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями Договора.

Пунктом 4.2. Договора предусмотрено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п.3.2.10 Арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление в федеральный бюджет арендной платы и неустойки, установленных Договором.

Дополнительным соглашением от 05.05.2008 арендная плата установлена в размере 10 939,50 рублей в месяц.

29.12.2009 заключено дополнительное соглашение к Договору № 20/16 о продлении срока действия Договора по 01.01.2015.

Платежным поручением № 1 от 21.02.2011 ИП Бескорский И.А. оплатил арендную плату за январь и февраль 2011.

Платежным поручением № 3 от 14.03.2011 ИП Бескорский И.А. оплатил арендную плату за март 2011 года.

В последующем месяцы арендная плата не вносилась.

28.02.2012 в адрес ИП Бескорский И.А. направлена претензия о необходимости погасить имеющуюся задолженность по Договору аренды № 20/16 от 01.01.2007, однако оплата не поступила.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области обратилось в Арбитражный суд Орловской области с настоящим иском.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции по обстоятельствам дела соответствующими установленным по делу обстоятельствам и  действующему законодательству.

При рассмотрении требований заявителя о взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности № 20/16 от 01.01.2007, заключенного на срок более одного года (3 года).

На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружению, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считает заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ по своей юридической природе действия сторон по изменению договора являются не только сделкой, но и договором, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное на изменение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Как следует из материалов дела, основной договор аренды № 20/16 от 01.01.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, тогда как государственная регистрация дополнительного соглашения от 05.05.2008 о внесении изменений в указанный договор в отношении условия об арендной плате, проведена не была.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации указанного выше дополнительного соглашения от 05.05.2008 о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды № 20/16 от 01.01.2007 изменений относительно размера арендной платы в силу п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ влечет признание этого соглашения незаключенным, а правоотношения по поводу установления иного размера арендной платы за нежилые помещения - невозникшим.

При таких обстоятельствах арендная плата должна быть рассчитана по условиям договора аренды № 20/16 от 01.01.2007 (Приложение №2 к договору аренды) в размере 7221,5 руб.

Согласно платежному поручению №1 от 23.07.2012 ИП Бескорский И.А. оплатил истцу арендную плату по договору № 20/16 от 01.01.2007 за период с марта 2011 по март 2012 в размере 93 879,50 руб.

Платежным поручением №2 от 07.08.2012 оплачена арендная плата в сумме 36 107,50 руб. за период с апреля 2012 по август 2012.

Таким образом, факт исполнения обязательств ответчика перед истцом по договору аренды № 20/16 от 01.01.2007 за спорный период подтверждается материалами дела. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Одновременно с требованием о взыскании задолженности по арендной плате истцом заявлены требования о взыскании пени.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ответственность арендатора в случае задержки арендной платы определена сторонами в пункте 5.2.2 договора аренды № 20/16 от 01.01.2007, согласно которому за неисполнение обязательства, предусмотренного п.3.2.3, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет на счет, указанный в п. 4.2, пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, сроки внесения арендных платежей арендатором были нарушены.

Истцом согласно расчету предъявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 33387,36 руб., исходя из ежемесячной арендной платы в сумме 10 939,5 руб., за период с 11.04.2011 по 31.05.2012.

Учитывая, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 05.05.2008, которым арендная плата была увеличена до 10 939,5 руб., проведена не была, при расчете неустойки Арбитражный суд Орловской области исходил из суммы задолженности по арендной плате 7221,5руб., установленной договором № 20/16 от 01.01.2007, и периода просрочки с 11.04.2011г.