Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2013 по делу n А14-12767/2011. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

быть индивидуально определен.

        В силу абз. 4 п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

        На основании пункта 1.1. договора аренды от 10.09.2007 года, в аренду передается земельный участок площадью 23 732 кв.м.

        Согласно кадастровой выписки земельного участка от 16.05.2012 года из государственного кадастра недвижимости, на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 25350 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская обл., Ольховатский район, п. Заболотовка, ул. Тенистая, 30, кадастровый номер участка - 36:18:0500003:1, в графе "Особые отметки" указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" (т. 2, л.д. 5).

        Спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенных на этом участке объектов недвижимости, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован, не прошел государственный кадастровый учет.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами не согласован предмет договора, а именно площадь и границы земельного участка, передаваемого в аренду.

Акт приема-передачи от 10.09.2007 года к договору аренды земли от 10.09.2007 года не является доказательством фактической передачи земельного участка в пользование ответчика.

Земельный участок, площадью 23 732 кв.м., указанный в договоре аренды от 10.09.2012 года N 230 и в акте приема-передачи к нему, не сформирован в установленном законом порядке, его границы не определены на местности, местоположение не установлено, а также имеются разночтения в отношении площади передаваемого земельного участка. Вследствие чего передача данного участка по акту, являвшемуся приложением к незаключенному договору аренды, носила формальный характер и также не может подтверждать факта использования участка площадью 25350 кв.м. в 2008  -  2012 годах, а также факта передачи ответчику  земельного участка площадью 23 732 кв.м.

Кроме того, договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ). Доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка не представлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № 230 от 10.09.2007 года между Муниципальным образованием Ольховатский муниципальный район (арендодатель) и ООО «Ольховатка Молоко» (арендатор) является незаключенным.

  Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 года № 241/10, если земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, отсутствуют доказательства использования ответчиком площади, превышающей площадь самих объектов недвижимости.

 Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года №14547/09 (толкование является общеобязательным), если границы земельного участка, необходимого для использования здания, не установлены в предусмотренном законом порядке, суд может руководствоваться не площадью всего земельного участка, на территории которого расположен объект, а границами и площадью земельного участка, которые были установлены по согласованию с собственником здания.

В соответствии с п.7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, при осуществлении собственником находящейся на земельном участке недвижимости своего права на предоставлении участка, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

         Спорный земельный участок занят объектами недвижимости, принадлежащими ответчику на праве собственности:

-  отдельно стоящее нежилое здание лит.А, А', А", А'", Б, Б', площадью 1504 кв.м.;

-  отдельно стоящее нежилое здание лит.Е площадью 188,1 кв.м.;

-  отдельно стоящее нежилое здание лит.З, 3', 3, 3' площадью 195,8 кв.м.;

-  отдельно стоящее нежилое здание лит. И, И1, И2 площадью 283,8 кв.м.;

-  отдельно стоящее нежилое здание лит. Ж площадью 21,9 кв.м.;

-  отдельно стоящее нежилое здание лит. ГЗ площадью 25 кв.м. Общая площадь земельного участка, расположенного под указанными объектами недвижимости составляет 2 218, 6 кв.м.

Из представленной ответчиком бухгалтерской отчетности с 2007 года по 2011 года следует, что в этот период хозяйственная деятельность ответчиком не велась, что также подтверждается представленными фотографиями (том 2, л.д. 88-99), на которых видно, что объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, длительное время не использовались и требуют капитального ремонта.

  Таким образом, в спорный период ответчик не использовал объекты недвижимости и земельный участок под маслозавод, соответствующая хозяйственная деятельность не велась.

  Доводы истца о невозможности использовать земельный участок меньшей площади вследствие наличия на нем ограждения не подтверждаются материалами дела.

  Иных доказательств необходимости использования полной площади спорного земельного участка  ответчиком, являющимся собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке и приобретенных им как отдельные объекты, а не как имущественный комплекс, площадь которых составляет 2218.6 кв.м. (8,75%)  от площади земельного участка, не представлено.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых основания для взыскания с ответчика    неосновательного    обогащения  за    использование земельного участка, превышающего площадь принадлежащих ему объектов недвижимости.

Плата за пользование земельными участками, занимаемыми зданиями и сооружениями, принадлежащими ООО «Ольховатка Молоко», в отсутствие заключенного договора аренды является неосновательным обогащением ответчика.

          Обращаясь с исковыми требованиями, истец неправомерно произвел расчет неосновательного обогащения в виде арендной платы, исходя из площади земельного участка, поставленного на кадастровый учет.

 Статья 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным.

 В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

 Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

 Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

 Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Материалами дела подтверждается использование ответчиком только земельных участков общей площадью, равной площади объектов недвижимости - 2 218,6 кв.м., без надлежащей оплаты и в отсутствие установленных правовых оснований.

        Первоначально истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения, исходя из площади 23732 кв.м., за период с 01.01.2007 года по 01.12.2011 года.

         Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

         В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям об уплате арендной платы за 2007 год.

         Истец не возражал о применении судом срока исковой давности в отношении задолженности за 2007 год.

         В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения.

         В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

  В пункте  26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Данная позиция согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной  в определении от 08.02.2012 №ВАС-14983/11, Федерального арбитражного суда Центрального округа, изложенной в  Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.08.2011 года по делу №А35-4491/2010.

        Поскольку ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям об уплате арендной платы за 2007 год, истец, в порядке статьи 49 АПК РФ и по правилам статьи 200 Гражданского кодекса РФ, 25.09.2012 года уточнил исковые требования. Согласно последнего уточнения, истец просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения за период  с 09.12.2008 по 01.12.2012 года.

         Вместе с тем, истец рассчитывает размер пользования спорным участком исходя из площади, равной 25 350 кв.м.

        Ответчиком представлен контррасчет определения размера неосновательного обогащения, согласно которому, неосновательное обогащение за 1 месяц рассчитано по формуле: 2 218,6 кв.м. * 475,54 руб./кв.м. * 2% : 12 месяцев * 1 месяц = 1 758,39 рублей. Где, 2 218,6 кв.м - площадь земельного участка, 475, 54 руб./кв.м. (из расчета истца) - кадастровая стоимость земельного участка,   2% (из расчета истца) - арендная ставка за год.

         Самостоятельный расчет суммы неосновательного обогащения, произведенный исходя из фактической площади земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, истцом не представлен.

         Исходя из принципа состязательности арбитражного процесса, предусмотренного статьей 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Учитывая данные обстоятельства, судом апелляционной инстанции принят во внимание контррасчет суммы неосновательного обогащения, представленный ответчиком.

        При этом, 28.12.2012 года через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от истца поступило уточнение исковых требований.

        Принимая во внимание последнее уточнение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за использование земельного участка, занимаемого объектами недвижимости,  площадью 2 218,6 кв.м., за период с 09.12.2008 года по 01.12.2012 года в сумме 98 240 руб. 02 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

        Что касается требований об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, д. 30, с кадастровым номером 36:18:0500003:1, площадью 25350 кв.м., сроком на 11 месяцев, то они не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

        Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка (договора аренды земельного участка) такие договоры заключаются в порядке, предусмотренном положениями статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

В силу ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из смысла названной нормы закона следует, что истец, до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком, направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из системного толкования указанной нормы права следует, что реализация одного из указанных прав зависит исключительно от волеизъявления собственника объектов недвижимости.

Таким образом, обязанность по заключению договора аренды или купли-продажи земельного участка возложена на исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, в рассматриваемом случае - на истца, тогда как ответчик обладает правом