Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу n А14-9658/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» января 2013 года                                                      Дело № А14-9658/2012

город Воронеж                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2013 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                              Ушаковой И.В.,

Судей                                                                                         Поротикова А.И.,

                                                                                            Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Багдасаряна А.М.: Клинова С.Н., представителя по доверенности б/н от 26.03.2012;

от общества с ограниченной ответственностью ТС «Семь дней»: Степановой О.С., представителя по доверенности от 01.06.2012;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговая сеть «Семь дней» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.10.2012 по делу № А14-9658/2012 (судья Лукавенко В.И.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Багдасаряна Александра Михайловича (ОГРН 304711632700097 ИНН 711500616268) к обществу с ограниченной ответственностью Торговая сеть «Семь дней» (ОГРН 1043600023972 ИНН 3662087070) о взыскании задолженности в размере 307172 руб. 65 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Багдасарян Александр Михайлович  (далее – истец, ИП Багдасарян А.М.) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торговая сеть «Семь дней» (далее – ответчик, ООО ТС «Семь дней») о взыскании 65 333 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.01.2011 за ноябрь 2011 года, 140 000 руб. задолженности за декабрь 2011 года, 93 975 руб. расходов на текущий ремонт нежилого помещения, 7864 руб. 32 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей в счет дополнительной арендной платы за декабрь 2011 года, понуждении ответчика передать истцу по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение IV, расположенное в жилом доме по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Космонавтов, д. 11, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, 3500 руб. судебных издержек.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции  истец заявил о частичном отказе от исковых требований, а именно, о понуждении ООО ТС «Семь дней» передать ИП Багдасаряну А.М. по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение IV, расположенное в жилом доме по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Космонавтов, д. 11, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 27.08.2012 на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ производство по делу в части требования истца о понуждении ООО ТС «Семь дней» передать ИП Багдасаряну А.М. по акту приема-передачи вышеуказанное помещение прекращено.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.10.2012  исковые требования ИП Багдасаряна А.М. удовлетворены. С ООО ТС «Семь дней в пользу ИП Багдасаряна А.М. взыскано 307172 руб. 65 коп. основного долга, 12643 руб. 45 коп. судебных расходов.

Не согласившись с состоявшимся решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными,  ООО ТС «Семь дней» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.10.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Багдасаряна А.М.

В судебном заседании апелляционной инстанции  представитель ООО ТС «Семь дней» поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение  незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с  нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

При этом  представитель ответчика указал, что судом первой инстанции не принят во внимание довод о том, что 16.11.2011  ответчик освободил помещение  и в спорном  периоде не пользовался арендуемым помещением, а истец уклонялся от его приемки.

Представитель ИП Багдасаряна А.М. возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения лиц, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 18.01.2011 между ИП Багдасарян А.М. (арендодатель) и ООО ТС «Семь дней» (арендатор) был  заключен договор на аренду встроенного нежилого помещения, с протоколом разногласий.

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Космонавтов, д. 11, общей площадью 185,9 кв. м.

Встроенное нежилое помещение предоставляется арендатору в целях организации торговой деятельности по розничной продаже товаров (пункт 1.2. договора).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 71 АБ № 334151 от 30 мая 2007 года, выданного УФРС по Тульской области, встроенное  нежилое помещение общей площадью 185,9 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: Тульская область,                        г. Новомосковск, ул. Космонавтов, д. 11, принадлежит арендодателю на праве собственности.

Во исполнение условий указанного договора, спорное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2011.

Пунктом 5.1. договора от 18.01.2011 установлен срок аренды с 18.01.2011 по 17.12.2011.

Согласно пункту 2.2. договора арендатор обязан: в установленный срок и в полном объеме вносить арендную плату; содержать арендуемое помещение в полной исправности, с соблюдением норм и правил санитарной, противопожарной, экологической и электробезопасности; нести расходы на содержание помещения, производить текущий ремонт.

По окончании срока договора или при досрочном его расторжении по инициативе одной из сторон вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи с учетом нормального износа (пункт 2.2.4. договора).

Пунктом 3.2. договора определено, что арендная плата складывается из двух составляющих: основной арендной платы и дополнительной арендной платы. Арендатор уплачивает арендодателю основную арендную плату в следующем размере: за первый месяц аренды – 74 667 руб., начиная со второго месяца аренды – в размере 140 000 руб. в месяц.

В размер основной арендной платы включена плата за владение и пользование спорным нежилым помещением, земельным участком на котором оно расположено, а также компенсация арендодателю расходов по вызову из помещения ТБО и расходов по обслуживанию контейнерной площадки, предназначенной для складирования ТБО.

Согласно пункту 3.3. договора сумма дополнительной арендной платы покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению спорного помещения электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением, водоотведением, услугами телефонной связи и оплачивается арендатором в соответствии с фактическим потреблением и с расходами, отнесенными к арендуемому помещению, при условии предоставления арендодателем копий счетов соответствующих энергоснабжающих организаций.

Пункт 3.4. договора предусматривает, что размер основной арендной платы производится арендатором не позднее 25 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Оплата дополнительной арендной платы производится в течение пяти банковских дней после выставления арендодателем счета на оплату, счета-фактуры и акта выполненных работ.

В силу пункта 5.4. договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения договора согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если у него отсутствует коммерческая необходимость в использовании полученных в аренду помещений. В этом случае арендатор обязан известить арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 календарных дней до дня отказа от исполнения договора. Со срока, указанного в уведомлении, договор считается соответственно расторгнутым.

11.10.2011 ответчик направил истцу уведомление о том, что в соответствии с пунктом 5.4. договора аренды от 18.01.2011 отказывается от исполнения договора 16.11.2011.

В указанный в уведомлении срок встроенное нежилое помещение IV не было передано истцу по причине неявки ответчика, акт приема-передачи не составлен.

17.11.2011 истец направил в адрес ООО ТС «Семь дней» телеграмму с требованием сообщить дату и время приема-передачи помещения. В материалах дела имеются доказательства ее вручения ответчику.

07.12.2011 истцом направлена претензия в адрес ответчика с требованием произвести платеж в счет основной арендной платы оставшейся части за ноябрь в размере 65333 руб. 33 коп., в счет дополнительной арендной платы произвести оплату счета № 12 от 30.11.2011 на сумму 13 297 руб. 76 коп.

03.02.2012 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за ноябрь 2011 в размере 65333 руб. 33 коп., за декабрь 2011 в размере 140000 руб., расходы на текущий ремонт нежилого помещения в размере 93975 руб. и задолженность по оплате коммунальных платежей  в размере 7864 руб. 32 коп.

Неисполнение данного требования ООО ТС «Семь дней» в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в арбитражный  суд с настоящим иском.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон по договору на аренду встроенного нежилого помещения от 18.01.2011 регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от  исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 1  статье 655 Гражданского кодекса РФ закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи  (пункт 2  статье 655 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу приведенных правовых норм, при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.

Суд первой инстанции обоснованно счел недоказанным факт надлежащей передачи арендованного имущества арендодателю, поскольку документально данное обстоятельство не подтверждено.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального