Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу n А14-1388/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«18» января 2013г.                                                          Дело №А14-1388/2009

                                                                                                                           г.Воронеж                                                                                                          

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2013г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Барковой В.М.,

судей                                                                               Седуновой И.Г.

                                                                                         Сурненкова А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Кривилиной Ж.Ю.

при участии:

от ООО «Нива Черноземья»: Ермилов Е.В., доверенность № б/н от 03.09.2012г., паспорт РФ,

от конкурсного управляющего ООО «Валентина» Потытнякова О.А.: Лебедев С.Н., доверенность № б/н от 01.11.2012г., паспорт РФ,

от Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД: Семенов В.П., доверенность 77 АА 6229492 от 08.10.2012г., паспорт РФ,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Нива Черноземья» на определение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 года об утверждении начальной продажной цены залогового имущества по делу №А14-1388/2009 (судья Спицына О.Н.).

УСТАНОВИЛ:

 Определением Арбитражного суда Воронежской области от 17.07.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Валентина» (далее – ООО «Валентина» или должник) введено наблюдение, временным управляющим назначен Потытняков Олег Александрович.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.11.2009 ООО «Валентина» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Потытняков Олег Александрович.

Конкурсный управляющий 03.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения и начальной продажной цены залогового имущества.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2012 года Установить начальную продажную цену имущества ООО «Валентина», являющегося предметом залога по договору ипотеки № 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему №1 от 26.04.2007), в общей сумме 112 333 600 руб. без учета НДС, в том числе:

- нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв.м., этаж 1,2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3-22; 2 эт.: 23-30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 – 23 144 836 руб. без учета НДС;

- часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв.м., этаж: подвал, 3,4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1-2; 3 этаж: 31-41; 4 этаж: 42-45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 – 13 676 604 руб. без учета НДС;

- право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв.м., функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 – 6 279 360 руб. без учета НДС;

- отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 – 12 012 000 руб. без учета НДС;

- земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 – 31 272 000 руб. без учета НДС;

- нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв.м., кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 – 22 995 200 руб. без учета НДС;

- право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв.м., пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 – 2 953 600 руб. без учета НДС.

Не согласившись с определением суда, ООО «Нива Черноземья» обратилось с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Представитель ООО «Нива Черноземья» поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил его отменить.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Валентина» Потытнякова О.А. возражал на доводы апелляционной жалобы, считая определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просит обжалуемое определение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Компании Алвей Трейд энд Файненс ЛТД с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители иных лиц в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей иных лиц.

Суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей явившихся лиц, считает определение суда первой инстанции в оспариваемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.11.2009 установлено требование Компании «Алвей Трейд энд Файненс ЛТД» к ООО «Валентина» по кредитным договорам №53КР/06 от 08.08.2006, №62КР/06 от 29.08.2006, №63КР/06 от 29.08.2006, №85КР/06 от 19.10.2006, №111КР/06 от 21.12.2006, №72КР/08 от 29.05.2008 в сумме 46 446 210 руб. основного долга, 764 209 руб. 42 коп. процентов за пользование кредитом и 4 146 руб. 25 коп. неустойки признано подлежащим удовлетворению в третью очередь, а также включению в реестр требований кредиторов ООО «Валентина».

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 25.01.2010 изменен порядок удовлетворения требования компании «Алвей Трейд энд Файненс ЛТД» к ООО «Валентина», установленного определением суда от 16.11.2009 в сумме 44 813 679 руб. 97 коп., в том числе 44 100 000 руб. основного долга, 709 828 руб. 76 коп. процентов за пользование кредитом и 3 851 руб. 21 коп. неустойки по кредитным договорам №53КР/06 от 08.08.2006, №62КР/06 от 29.08.2006, №63КР/06 от 29.08.2006, №85КР/06 от 19.10.2006, №111КР/06 от 21.12.2006. Указанное требование (с учетом изменений, внесенных в реестр требований кредиторов должника определением суда по данному делу от 15.04.2011) признано подлежащим удовлетворению в третью очередь как требование, обеспеченное залогом имущества по договору ипотеки № 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему №1 от 26.04.2007).

Предметом залога по договору ипотеки № 62КР/06-1ЗЛ от 29.08.2006 (в редакции дополнительного соглашения к нему №1 от 26.04.2007) является следующее имущество:

- нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв.м., этаж 1,2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3-22; 2 эт.: 23-30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8;

- часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв.м., этаж: подвал, 3,4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1-2; 3 этаж: 31-41; 4 этаж: 42-45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8;

- право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв.м., функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014;

- отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161;

- земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003;

- нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв.м., кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75;

- право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв.м., пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014.

Согласно абз. 3 п. 4 ст. 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно статьям 131, 134, 137, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

По смыслу п.4 ст.138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №58 от 23.07.2009

определение начальной продажной цены предмета залога производится судом на основании отчета независимого оценщика.

Согласно отчетам об оценке №№ 1719/12, 1720/12 от 14.07.2012, № 1721/12 от 16.07.2012, представленным конкурсным управляющим, находящееся в залоге у компании «Алвей Трейд энд Файненс ЛТД» недвижимое имущество имеет следующую рыночную стоимость:

- нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв.м., этаж 1,2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3-22; 2 эт.: 23-30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5, расположенное по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 – 28 931 045 руб. без учета НДС;

- часть здания в лит. 29А1, 29А, общей площадью 946,8 кв.м., этаж: подвал, 3,4; номера на поэтажном плане: I: подвал: 1-2; 3 этаж: 31-41; 4 этаж: 42-45, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-134-239, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8 – 17 095 755 руб. без учета НДС;

- право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 3165 кв.м., функционально обеспечивающий находящиеся на нем закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Брянский, 8, с кадастровым номером 36:34:02 09 014 – 7 849 200 руб. без учета НДС;

- отдельно стоящее здание литер А, п/А, общей площадью 508,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:4319:2000-3-161 – 15 015 000 руб. без учета НДС;

- земельный участок, предоставленный из земли поселений, площадью 1960 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 110, кадастровый (условный) номер 36:34:02 07 005:0003 – 39 090 000 руб. без учета НДС;

- нежилое встроенное помещение V в литере Б, общей площадью 582 кв.м., кадастровый (или условный) номер 36:34:04:00-00-00:00:6612:2003-173-20, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75 – 28 744 000 руб. без учета НДС;

- право аренды земельного участка из земель поселений сроком на 49 лет с площадью 2742 кв.м., пропорциональной принадлежащему залогодателю нежилому помещению и функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 75У, с кадастровым номером 36:34:04 01 014 – 3 692 000 руб. без учета НДС.

Всего рыночная стоимость залогового недвижимого имущества определена в размере 140 417 000 руб. без учета НДС.

Возражений против оценки, представленной конкурсным управляющим, залоговый кредитор не представил.

Федеральным законом от 06.12.2011 №405-ФЗ внесены изменения в часть 4 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой суд определяет и указывает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений ВАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости установления начальной продажной цены залогового недвижимого имущества в размере 80% от цены, указанной в отчетах об оценке №№ 1719/12, 1720/12 от 14.07.2012, № 1721/12 от 16.07.2012, представленных конкурсным управляющим, в общей сумме 112 333 600 руб. без учета НДС, в том числе:

- нежилое встроенное помещение I в лит. 29А, общей площадью 1830 кв.м., этаж 1,2; номера на поэтажном плане: I: 1 эт.: 3-22; 2 эт.: 23-30, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5756:2003-36-5,