Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу n А35-7558/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельном участке.

ТУ Росимущества в Курской области письмом исх. № 3490 от 14.06.2011 сообщило ЗАО «Курскрезинотехника», что для подготовки соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2001 №5963ю необходимо документально подтвердить отсутствие прав на объекты недвижимости (помимо основного здания санатория), расположенные на спорном земельном участке.

В дополнение к ранее представленным документам заявитель 21.06.2011 направил ТУ Росимущества в Курской области копию акта приема-передачи движимого имущества от 01.04.2011.

26.07.2011 ТУ Росимущества в Курской области сообщило ЗАО «Курскрезинотехника» (письмо исх. № 4446), что документы по расторжению договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, пер. 3-й Краснополянский, 1, направлены на согласование в Росимущество. О принятом решении будет сообщено дополнительно.

20.12.2011 решением общего собрания акционеров ЗАО «Курскрезинотехника» преобразовано в ОАО «Курскрезинотехника» (выписка из протокола собрания № 3-2011).

Письмом исх. № 1441 от 13.03.2012 ТУ Росимущества в Курской области отказало ОАО «Курскрезинотехника» в расторжении договора аренды указанного выше земельного участка, разъяснило, что в целях принятия Росимуществом положительного решения по вопросу расторжения Договора, необходимо представить копии документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на все объекты недвижимого имущества, расположенные на участке; из представленного пакета документов невозможно установить связь участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества и потребовало в срок до 01.04.2012 произвести арендную плату по договору.

16.04.2012 ОАО «Курскрезинотехника» повторно обратилось к ТУ Росимущества в Курской области (письмо исх. № 13-205и) с заявлением о подготовке и направлении адрес Общества проекта соглашения о переводе прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 24.12.2001 № 5963ю в редакции Соглашения № 12 от 09.06.2007 к новому собственнику недвижимого имущества – Комитету по управлению имуществом Курской области с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание санатория - профилактория –15.04.2011.

15.05.2012 ТУ Росимущества в Курской области сообщило ОАО «Курскрезинотехника» (письмо исх. № 2883) о необходимости представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности Курской области на все объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, а так же документы, подтверждающие нахождение данных объектов недвижимого имущества именно на этом земельном участке.

Полагая действия ТУ Росимущества в Курской области, выразившиеся в требовании произвести оплату по договору аренды земельного участка от 24.12.2001 № 5963ю (в редакции соглашения № 12 от 09.06.2007) и в требовании предоставить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности Курской области на все объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке, а так же документы, подтверждающие нахождение данных объектов недвижимого имущества на земельном участке, указанном в письмах от 13.03.2012 № 1441 и от 15.05.2012 № 2883 незаконными, права и законные интересы ОАО «Курскрезинотехника» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности – нарушенными, заявитель обратился с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях ТУ Росимущества нарушений законодательства, а также о доказанности заявителем ущемления его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными и обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в ст. 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

В Постановлении от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ЗАО «Курскрезинотехника» на основании государственного контракта от 09.02.2011 №1 и договора купли-продажи имущества от 09.03.2012, заключенных с Комитетом по управлению имуществом Курской области, в соответствии с актом приема-передачи от 01.04.2011, передало в государственную собственность Курской области следующее имущество, расположенное по адресу: г. Курск, переулок 3-й Краснополянский, д. 1: нежилое здание общей площадью 3756,2 кв.м., инвентарный номер: 38:401:001:100359100:0101:20000 литер А1.

Право собственности Курской области на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке 15.04.2011.

То есть, с 15.04.2011 ЗАО «Курскрезинотехника» утратило право пользования спорным земельным участком.

С учетом позиции Пленума и Президиума ВАС РФ, суд области пришел к обоснованному выводу, что поскольку арендатором земельного участка по договору аренды от 24.12.2001   №5963ю в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стала Курская область, требование ТУ Росимущества в Курской области о предоставлении ОАО «Курскрезинотехника» документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности Курской области на все объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, а так же документов, подтверждающих нахождение данных объектов недвижимого имущества на земельном участке, изложенное в письмах от 13.03.2012 № 1441 и от 15.05.2012 № 2883 является незаконным.

С момента государственной регистрации права собственности Курской области (15.04.2011) на имущество, расположенное на земельном участке площадью 10506 кв.м с кадастровым номером 46:29:103092:2 по адресу: г. Курск, пер. 3-й Краснополянский, 1  прекратилась и обязанность ОАО «Курскрезинотехника» по внесению арендных платежей.

Следовательно, действия ТУ Росимущества, выразившиеся в требовании произвести до 01.04.2012 оплату по договору аренды земельного участка от 24.01.2001 №5963ю в редакции соглашения №12 от 09.06.2007, указанном в письме от 13.03.2012 исх. № 1441 являются незаконными.

Довод Управления о том, что письмо №1441 от 13.03.2012 является претензией, не обязательно к исполнению и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и свидетельствует лишь о досудебном порядке урегулирования спора, не свидетельствует о правомерности оспариваемых Обществом действий ТУ Росимущества.

Оспариваемые действия ТУ Росимущества в Курской области незаконно возлагают на заявителя обязанности, не предусмотренные действующим законодательством РФ, что является нарушением прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, установив, что оспариваемые действия ТУ Росимущества не соответствуют требованиям закона и нарушают права заявителя, что свидетельствует о наличии совокупности оснований, предусмотренных статьей 198 АПК РФ, Арбитражный суд Курской области принял законный и обоснованный судебный акт, признав такие действия незаконными и обязав ТУ Росимущества в Курской области в целях восстановления нарушенных прав Общества подготовить и направить в адрес ОАО «Курскрезинотехника» проект соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2001 № 5963ю в редакции соглашения № 12 от 09.06.2007 от ОАО «Курскрезинотехника» к новому собственнику недвижимого имущества – Комитету по управлению имуществом Курской области с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание санатория - профилактория литер А1 по адресу: г. Курск, переулок 3-й Краснополянский, д. 1 – 15.04.2011.

Исходя из обстоятельств дела, предмета рассматриваемых требований, указание судом первой инстанции на обязанность устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем направления проекта соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2001 № 5963ю в редакции соглашения № 12 от 09.06.2007, является правомерным.

Кроме того, данный спор касается не вновь заключаемого, а уже заключенного договора аренды,  перемена лиц в котором не является понуждением к заключению договора.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о неправомерном удовлетворении требования Общества об обязании Управления подготовить и направить в адрес ОАО «Курскрезинотехника» проекты соглашений о переводе прав и обязанностей по договору от 24.12.2001 №5963ю в силу недопустимости понуждения к заключению договора подлежат отклонению судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция находит, что судом первой инстанции, представленные доказательства оценены с учетом фактически установленных по делу обстоятельств, доводам лиц, участвующих в деле, дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная коллегия полагает необходимым оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, ст.ст. 270, 271 Арбитражного процессуального