Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2013 по делу n А14-14102/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

регистрации перехода права собственности.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами дела подтверждается, что право, за регистрацией которого обратился ИП Маслав И.И., возникло из договора купли – продажи № 150 от 06.05.2008, а также акта приема – передачи от 13.05.2008.

Здание дома механизатора, входившее в состав имущественного комплекса - производственные помещения территории тракторного отряда (бригады) № 2 колхоза «Дружба», расположенное по адресу: Воронежская область, Воробьёвский район, восточная часть кадастрового квартала 36:08:3100015, было построено в 80-е годы для нужд и в собственность колхоза «Дружба» по распоряжению председателя Правления колхоза «Дружба» Шмыкова В.П.; строительство осуществлялось собственными средствами и силами работников колхоза «Дружба» под руководством прораба, техника-строителя колхоза «Дружба» Дмитриенко Виктора Серафимовича (пояснительная записка № 03-03/1631 от 20.07.2012 заместителя главы администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области).

Указанные обстоятельства также подтверждаются Архивными справками № 790 и № 791 от 23.07.2012 администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области.

Таким образом, как верно было установлено судом первой инстанции, право собственности на спорное недвижимое имущество у «Продавца» - колхоза «Дружба» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности колхоза «Дружба» на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли – продажи № 150 от 06.05.2008 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Вступившем в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.05.2009 по делу № А14-3253/2009/87/35 с крестьянского хозяйства «Ветерок» в пользу колхоза «Дружба» взысканы пени по договору купли-продажи № 150 от 06.05.2008, предусмотренные п. 4.2 данного договора, за период с 21.05.2008 по 13.04.2009 в сумме 22 431 руб. 86 коп. за нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты имущества, принадлежащего колхозу «Дружба»: здание дома механизатора (бригада № 2), расположенное по адресу: Воронежская область, Воробьевский район.

Оснований считать договор купли-продажи № 150 от 06.05.2008 несоответствующим по своему содержания и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенным, у суда не имелось.

Оценивая фактические обстоятельства спора суд апелляционной инстанции  приходит к выводу, что спорное имущество приобретено заявителем по договору купли-продажи, не признанному недействительным  и никем не оспоренному, имущество находится в фактическом владении заявителя, добросовестно его приобретшего, каких-либо споров относительно принадлежности указанного имущества не имеется.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорное имущество в настоящем  случае не влияет на законность перехода права собственности  на него к заявителю.

При указанный основаниях суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данное основание, положенное в основу отказа в государственной регистрации права собственности, свидетельствует  о нарушении регистрирующим органом единообразия в толковании и применении норм права  о регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца недвижимого имущества на момент обращения  с заявлением о государственной регистрации перехода права.

В своем отказе уполномоченный орган указывает, что договор купли-продажи не соответствует ст. 554 Гражданского кодекса РФ: отсутствие в спорном договоре указания на земельный участок, на котором  расположен продаваемый объект, свидетельствует о том, что  договор купли-продажи № 150 от 06.05.2008 и акт  к нему не соответствуют положениям ст. 544 ГК РФ, в связи с чем, являются незаключенными и не могут рассматриваться в качестве документов-оснований для целей государственной  регистрации перехода  права собственности на имя заявителя. Спорный объект не был надлежащим образом идентифицирован.  Факт передачи колхозом и приемки КФХ «Ветерок» спорного помещения  не может быть признан установленным в рамках дела №А14-3253/2009/87/13

Суд апелляционной инстанции полагает руководствоваться следующим.

Согласно ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи от 06.05.2008 № 150 (л.д. 39-40) следует, что колхозом «Дружба» был продан крестьянскому хозяйству «Ветерок» дом механизатора (бригада №2), расположенный по адресу: Воронежская область, Воробьевский район.

Представленный  в материалы дела вышеназванный договор в установленном порядке незаключенным или недействительным признан не был.

Доказательств обратного ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было.

По смыслу статьи 554 ГК РФ только лишь  отсутствие  наименования, адреса и функционального назначения недвижимого имущества, подлежащего передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующих договор не считается заключенным.

Поскольку адрес,  целевое назначение и наименование  объекта недвижимости указаны в договоре, имущество может считаться идентифицированным.

Вопрос о том, позволяют ли  указанные данные определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, содержит оценочную категорию.

Кроме того,  согласованность условия о предмете проявляется  в том числе  при оценке надлежащего исполнения договора.

Актом  приема-передачи от 13.05.2008 по данному договору продавец передал, а покупатель принял имущество, являющееся предметом договора купли-продажи.

Указанным актом стороны подтвердили,  что в момент передачи имущество  находится в технически исправном состоянии, оплата за переданный объект недвижимости покупателем произведена полностью, претензий к покупателю продавец не имеет (л.д. 40).

Согласно архивной справки  администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области  от 23.07.2012 № 791, 05.07.1993  на заседании правления колхоза «Дружба» (протокол № 3) было принято решение  заключить договор с наемной бригадой на строительство  дома механизаторов в бригаде № 2 (л.д. 25).

Согласно архивной справки  администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области  от 23.07.2012 № 790, 21.11.1994 на заседании правления колхоза «Дружба» (протокол № 6) было принято решение  выдать премиальные строительной бригаде за ввод в эксплуатацию дома механизаторов бригады № 2 (л.д. 26).

Справка Администрации Руднянского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области от 14.02.2012  № 371 указывает, что адрес дома механизаторов бригада № 2, имевший адрес; Воронежская область, Воробьевский район после  присвоения кадастрового квартала дом механизатора/бригада № 2/ имеет адрес: Воронежская область, Воробьевский район, восточная часть кадастрового квартала 36:08:3100015 (л.д. 109).

Таким образом, данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что на момент заключения спорного договора купли-продажи сторонами был указан надлежащий адрес, который принадлежал в то время объекту недвижимого имущества.

В соответствии с пояснительной запиской администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области  от 20.07.2012 № 03-03/1631, нежилое здание – дом механизаторов, входившее в состав имущественного комплекса  - производственные помещения территории тракторного отряда (бригады) № 2 колхоза «Дружба», расположенное по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, восточная часть кадастрового квартала 36:08:3100015, было построено в 80-е годы для нужд и с собственность колхоза «Дружба» по распоряжению председателя правления колхоза (л.д. 27).

Из содержания письма Администрации Руднянского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области от 13.07.2012 № 73 следует, что объект – дом механизатора бригады № 2 в реестре муниципального имущества Администрации Руднянского сельского поселения не значится (л.д. 28).

Из содержания  письма Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 27.07.2011 № 6-4833 следует,  что нежилое здание  - дом механизатора бригады № 2, лит. А, П/2А, 2а, площадь 178,6 кв.м., год постройки 1992, расположенный по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, восточная часть кадастрового квартала 36:08:3100015, в реестре  федерального имущества не учитывается (л.д. 29).

Из содержания  письма Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.07.2011 № 10-5884 следует, что нежилое здание  - дом механизатора бригады № 2, лит. А, П/2А, 2а, площадь 178,6 кв.м., год постройки 1992, расположенный по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, восточная часть кадастрового квартала 36:08:3100015, в реестре государственного имущества воронежской области на значится (л.д. 30).

Технический паспорт спорного объекта недвижимого имущества подтверждает, что  дом механизатора (Лит 2А, П/2А, 2а)  расположен в Воронежской области, Воробьевском районе, в восточной части кадастрового квартала 36:08:3100015 (л.д. 31).

Площадь здания составляет 178,6 кв.м. (л.д. 32).

Кадастровый паспорт здания от 23.08.2010 № 613 также подтверждает, что  дом механизатора расположен в Воронежской области, Воробьевском районе, восточной части кадастрового квартала 36:08:3100015 и его общая площадь составляет 178,6 кв.м. (л.д. 36).

Согласно справке БТИ Воробьевского района Воронежской области от 02.10.2012 № 227, в пределах кадастрового квартала 36:08:3100015 находится объект: дом механизатора (бригада № 2), общая площадь 178, 6 кв.м., инв. № 7706, лит. 2А, П/2А, 2а. Сведениями о другом объекте недвижимости, расположенном  в кадастровом квартале 36:08:3100015,  с подобным наименованием  БТИ Воробьевского района Воронежской области не располагает (л.д. 158).

Ответ БТИ Воробьевского района Воронежской области от 02.10.2012 № 227 осведомляет, что данный объект был впервые проинвентаризирован  и поставлен на технический учет в БТИ Воробьевского района Воронежской области 12.08.2010 по заявлению Маслова И.И. (л.д. 159).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания полагать, что объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи не был надлежащим образом идентифицирован и имелись сомнения,  что по указанному адресу имеются подобные строения.

Поскольку договор купли-продажи исполнен надлежащим образом, он является лишь основанием для приобретения  права собственности, и в данном качестве был представлен на государственную регистрацию права собственности.

При наличии указанных выше данных в договоре и в отсутствии сомнений у сторон договора в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному  им основанию.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС ЦО от 04.05.2008 по делу №А08-4833/07-10.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своих позиций при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте, кроме того, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение от 03.05.2012 № 09/001/2012-192 об отказе в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Маслова Ивана Ивановича на объект недвижимости – нежилое здание дома механизатора (лит. 2А, П/2А, 2а), инвентарный номер 7706, общей площадью