Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу n А48-4053/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Между Обществом и ОАО «Протон» (предыдущим собственником помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения от 30.01.2001 № 152 на срок менее 1 года (с 01.02.2001 по 31.12.2001) вследствие чего, в государственной регистрации данный договор не нуждался. Арендные отношения, возникшие на основании указанного договора по окончании срока его действия продолжались по обоюдному согласию сторон. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной правовой нормы возобновление арендных правоотношений на неопределенный срок возможно при наличии четко выраженного волеизъявления сторон на продление таких отношений. При этом такое волеизъявление должно выражаться в отсутствии фактических действий сторон в отношении договора аренды (ненаправление уведомления о намерении прекратить арендные отношения, неподписание новых договоров в отношении предмета аренды).

Поскольку после истечения определенного в договоре аренды от 30.01.2001 № 152 срока его действия Общество продолжало пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны Управления, указанный договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом государственная регистрация данного договора также не требуется (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Из материалов дела усматривается, что ООО «Техноэлектросервис» фактически владеет и пользуется нежилым помещением, находящимся по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер «А» пом. 302 площадью 180,1 кв.м. по договорам аренды непрерывно, начиная с 01.02.2001 по настоящее время, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений к заключенным договорам аренды, расчетами арендной платы.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Сам по себе переход права собственности на спорное помещение не может свидетельствовать об отказе сторон от прежнего договора.

Аналогичная позиция высказана Федеральным арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 11.04.2011 по делу №А54-2862/2010С20.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение непрерывно использовалось Обществом в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.

К моменту перехода прав на арендуемое помещение и регистрации права муниципальной собственности договор аренды от  30.01.2001 № 152 уже был продлен на неопределенный срок.

 Договоры аренды от 01.04.2005 № 0356   и договор от 14.05.2007 № 0369  подписаны не по окончании срока действия предыдущего договора с ОАО «Протон»,  не прошли государственную регистрацию и являются незаключенными.

Данный вывод основан на разъяснениях, данных в пункте 3 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134.

Кроме того, в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Орел» 02.07.2007. Единый реестр муниципального имущества города Орла утвержден 07.06.2006.

 Указанные  договоры были подписаны до регистрации права муниципальной собственности, то есть до возникновения права органа власти на распоряжение спорным имуществом. 

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества достаточно обращения одной из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем, Администрация, как сторона по договору, за  их государственной регистрацией не обращалась.

Как следует из пояснений  Управления, данных в суде первой инстанции, оно  само   считает договоры аренды от 01.04.2005 № 0356, от 14.05.2007 № 0369 незаключенными.

 В связи с чем, факт подписания этих договоров, по мнению суда, не может расцениваться как договор, свидетельствующий о воле сторон на прекращение прежнего (с ОАО «Протон»).  

 Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, арбитражный суд считает временное владение Обществом нежилым помещением площадью 180,1 кв. м., расположенным по адресу: г. Орел, ул. Андрианова, д. 5, литер «А» пом. 302 непрерывным.

Таким образом, на момент обращения с заявлением о выкупе Общество законно, на основании договора аренды ОАО «Протон», ранее заключенного,  продленного на неопределенный срок,  непрерывно владело испрашиваемым помещением с 30.01.2001 года.

В течение всего времени нахождения спорного помещения в пользовании у ООО «Техноэлектросервис» какие-либо возражения арендодателем не заявлялись.

Судом установлено, что задолженности по арендной плате, размер которой установлен вышеуказанными договорами аренды нежилого помещения, у заявителя нет. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не оспорено.

Также судом установлено, что спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Доказательств обратного не представлено.

Согласно сведениям ГОП Орловской области «Орловский центр «Недвижимость», представленным в суд апелляционной инстанции, изменение площади нежилого помещения произошло за счет перепланировки комнат №№ 61-66, уточнения размеров в комнате № 58, в итоге площадь уменьшилась на 5,6 кв.м.

Таким образом, площадь арендованного помещения и площадь испрашиваемая заявителем отличны ввиду указанных обстоятельств.

 Площадь испрашиваемого обособленного  помещения после перепланировки не превышает площади ранее арендованного.

В связи с чем, Общество имело право на выкуп спорного помещения, соответствовало критериям, установленным Федерального закона РФ от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», в том числе и по сроку непрерывного владения.

С учетом изложенного действия Управления, выразившиеся в отказе заявителю письмом от 19.07.2012 № 4165 в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества (нежилого помещения) площадью 180,1 кв.м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г.Орел, ул.Андрианова, д.5, литер «А» пом. 302, противоречат нормам закона и нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, так как необоснованно препятствуют заявителю приобрести в собственность недвижимость для использования в предпринимательской деятельности.

Апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не решается.

 На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013 по делу №  А48-4053/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья                                     Н.Д. Миронцева

          Судьи                                                                               А.И. Протасов

                                                                                             В.А. Скрынников