Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А14-12642/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

          При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

          До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

         Аналогичные положения содержаться в статьи 16 Закона Воронежской области № 25-ОЗ от 13.05.2008 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области».

         Из системного толкования вышеназванной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников расположенных на земельном участке строений, зданий, сооружений.

         Как следует из материалов дела, спорный объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 36-АБ 331135 от 10.07.2006.

         На земельном участке по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева, 43, находится незавершенный строительством объект.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

         Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08, от 09.11.2010 №7454/10, от 01.03.2011 №14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п.1 ст.36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

        Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

         В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п.3 ст.28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 №15874/11.

         Судом апелляционной инстанции установлено и ответчиком не оспаривается, что ОАО «ВЭЛТ» приобрело объект незавершенного строительства в процессе приватизации, что свидетельствует о наличии оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по льготной цене.

        Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает необходимым изложить пункт 2.1 спорного договора в редакции истца: «Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81руб.».

        В отношении спорного пункта 2.2., суд считает возможным заключить в следующей редакции: «Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81руб., в течение 7 дней с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами».

        При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание направленность воли сторон на заключение спорного договора и намерение вступить в обязательственные правоотношения, что предполагает готовность истца оплатить стоимость земельного участка, в связи с чем, суд считает возможным установление семидневного срока с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами,  для перечисления денежных средств.

        В силу ст. 424 Гражданского Кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

       В силу статей 309-310 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществ­лении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

        В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

        Апелляционный суд считает, что пункт 5.2. спорного договора следует принять в редакции  ДИЗО Воронежской области: «За нарушение срока внесения платежа, указанного в п.2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из расчета 0,03% от цены участка за каждый день просрочки платежа», как обеспечивающий баланс интересов сторон, поскольку предложенный размер пени фактически составляет 10,8 % годовых (0,03х360 дней), что незначительно превышает действующую ставку рефинансирования – 8,25 % (Указание Банка России от 13.09.2012 № 2873-У), на которую ссылается истец.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Таким образом. с ДИЗО Воронежской области в пользу ОАО «ВЭЛТ» подлежит взысканию 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

        Руководствуясь статьями 105, 110, 167-170, п. 6.? ст. 268, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

        Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2012 по делу № А14-12642/2012 отменить.

        Изложить спорные пункты 2.1, 2.2 и 5.2 договора купли-продажи № 3055/12з 20.04.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81руб.»;

- пункт 2.2.: «Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81руб., в течение 7 дней с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами»;

- п. 5.2.: «За нарушение срока внесения платежа, указанного в п.2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из расчета 0,03% от цены участка за каждый день просрочки платежа».

         Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) в пользу открытого акционерного общества «Воронежская электронно-лучевая трубка» (ОГРН 1023601530094, ИНН 3661001915) 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

        Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова

И.В. Ушакова