Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу n А48-4807/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

плата.

При этом условие об арендной плате относится к существенным условиям договора. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 6470 кв. м, кадастровый № 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, по состоянию на 24.08.2012, подлежащего передачи истцу  по договору аренды № 537 от 06.09.2012.

Первоначально истцом заявлены требования о признании недостоверной оценки рыночной стоимости отчёта от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470 кв. м, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Маринченко.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Авиком-Орел» возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости арендной ,  платы определенной в отчете №150/08/12 от 04.09.2012 об определении рыночного размера  годовой арендной платы земельного участка  площадью 6 470 кв.м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко,  составленному ИП  Иршиным А.А. Согласно указанному отчету  рыночный размер  годовой арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 24.08.2012 составил  3 235 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно  статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Согласно абзацу 8 указанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен Положением об аренде земельных участков на территории города Орла, утвержденного Постановлением  Орловского городского Совета народных депутатов от 28.03.2002 № 16/214-ГС.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости, а также принимая во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценке спорного имущества (отчёт №150/08/12 от 04.09.2012 составленный ИП Иршиным А.А. и отчёт №508-64 от 04.10.2012, составленный ИП Приц Мариной-Светланой Евгеньевной),  получены ими во внесудебном порядке, суд первой инстанции, руководствуясь частью  1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно назначил по делу судебную экспертизу  в виде иной независимой оценки рыночной стоимости земельного участка, площадью 6470 кв. м, кадастровый № 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко по состоянию на 24.08.2012.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Производство данной экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум-оценка», эксперту Гриминову Михаилу Юрьевичу.

Из представленного заключения (отчёта) № 45 от 08.04.2013, составленного экспертом Гриминовым М.Ю., следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка, составляет 1 009 320 руб. 00 коп. без учёта НДС.

Также эксперт пришел к выводу о том, что в результате проведенного анализа отчета об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, составленного ИП Иршиным А.А., отчет не в полном объеме соответствует всем требованиям, представленным в Федеральных Стандартах оценки и № 135-ФЗ. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение № 135-ФЗ, поэтому отчет № 150/08/12 от 04.09.2012 нельзя признать документом доказательного характера.  По мнению эксперта, итоговая стоимость годовой арендной платы земельного участка определена неверно.

Дополнительно в ходе судебного заседания 29.05.2013 эксперт пояснил, что все перечисленные недостатки в заключение эксперта, выявленные им в отчете оценщика Иршина А.А., могли повлиять на размер рыночной годовой арендной платы. Основные недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной годовой арендной платы это арифметические ошибки при расчете сравнительного подхода и при расчете непосредственно арендной платы, также к этим обстоятельствам относятся недостоверные источники об объектах аналогах использованных в отчете Иршина А.А., а также отсутствие расчета ставки капитализации на земельный участок (21% указан без каких либо обоснований и расчетов) (протокол от 29.05.2013).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенных экспертиз, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования.

Обжалуя принятое по делу решение, заявитель ссылается на то, что у суда отсутствовали  допустимые доказательства недостоверности отчета о рыночной стоимости помещения, изготовленного ИП Иршиным А.А.

Указанный довод опровергается материалами дела, в связи с чем подлежит отклонению.

Довод апелляционной жалобы о том, что при определении выкупной цены следует руководствоваться отчетом, изготовленным ИП Иршиным А.А., а не данными проведенной по делу судебной экспертизы, основан на том, что указанный отчет истцом не оспаривается.

Между тем из материалов дела следует,  что судебная экспертиза была назначена именно  с целью проверки достоверности и обоснованности отчёта № 150/08/12 от 04.09.2012, составленного ИП Иршиным А.А., выводы которого  оспаривал истец. Судебный эксперт подробно изложил в экспертном заключении проведенные им исследования и обосновал свои выводы.

Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлялось. У арбитражного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта не опровергнуты. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, экспертизу  отчетов оценщиков осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков, членами которой они не являются. В связи с этим достоверность отчета № 150/08/12 от 04.09.2012, составленного ИП Иршиным А.А. входит в предмет доказывания по настоящему спору. Стороны  ходатайство о проведении экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков не заявляли.

Поскольку заявитель  не воспользовался процессуальным правом заявить ходатайство о проведении экспертизы отчета в специализированной организации оценщиков, по результатам которой мог бы быть решен вопрос о недостоверности отчета ИП Иршина А.А.,  судебная коллегия, с учетом материалов дела, приходит к выводу об отсутствии доказательств достоверности этого отчета.

Оспаривая решение суда, заявитель также указал, что заключение договора аренды земельного участка невозможно, поскольку истец без получения правоустанавливающих документов на земельный участок производит самовольное строительство гаражей боксового типа, что нарушает положения земельного кодекса РФ. В связи с чем, решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды незаконно.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленные доводы,  пришла к выводу о том, что обстоятельства, связанные с исполнением арендатором условий упомянутого выше договора аренды, в частности, использование земельного участка в не соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также соблюдение арендатором Градостроительного и Земельного законодательства, предметом настоящего спора не являются, поскольку  в данном случае рассматриваются преддоговорные отношения истца и ответчика. 

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.       

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.                

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Орловской  области от 31.05.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее  уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской  области от 31.05.2013 (с учетом определения об исправлении описки, опечатки от 22.07.2013)  по делу   № А48-4807/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла   - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова

И.Б. Сухова