Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по делу n А48-2956/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 сентября 2013 года                                                        Дело № А48-2956/2012

г.Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 3 сентября 2013 года  

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2013 года    

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Поротикова А.И.,

судей                                                                                   Суховой И.Б.,

                                                                                             Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,

при участии:

от  общества с ограниченной ответственностью «Татьяна»:  представитель не явился, извещён надлежащим образом,

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, извещён надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя Медведева Сергея Леонидовича: представитель не явился, извещён надлежащим образом,

от Администрации г. Орла: представитель не явился, извещён надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Орла  (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745) на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2013 по делу №А48-2956/2012 (судья Парфенова Л.П.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Татьяна» (ОГРН 1025700765420, ИНН 5751001092) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921),  индивидуальному предпринимателю Медведеву Сергею Леонидовичу (ОГРНИП 309574116000035), при участии в деле третьего лица - Администрации г. Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745), об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 57, общей площадью 46,9 кв.м, этаж 1, входящее в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орёл, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57, - по цене 2 1749 60 руб. без учёта НДС, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена объекта по настоящему договору составляет 2 174 960 руб. без учёта НДС, Цена объекта равна его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, указанной в отчёте об оценке № 147/2012 от 09.04.2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Татьяна» (далее – ООО «Татьяна», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и Индивидуальному предпринимателю Медведеву Сергею Леонидовичу (далее – ИП Медведев С.Л., предприниматель) об обязании Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, и о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, указанной в отчёте об оценке №147/2012 от 09.04.2012 г.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил заявленные требования, в связи с чем просил обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 57, общей площадью 46,9 кв.м, этаж 1, входящее в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орёл, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57, - по цене 2174960 руб. без учёта НДС, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 174 960 руб. без учёта НДС.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец также просил признать недостоверной величину рыночной стоимости имущества, указанную в отчёте об оценке №147/2012 от 09.04.2012».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрации г. Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2013 по делу №А48-2956/2012 требования истца удовлетворены частично: суд обязал Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить с ООО «Татьяна» договор купли-продажи нежилого помещения № 57, общей площадью 46,9 кв.м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орёл, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57, по цене 2 468 000 руб. (без НДС), изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 468 000 руб. без учёта НДС».

Суд также признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, указанную в отчёте об оценке № 147/2012 от 09.04.2012.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

         Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об  отказе в удовлетворении иска.      

         В судебное заседание суда апелляционной инстанции 03.09.2013г. представители лиц, участвующих в деле, не явились.

ООО «Татьяна» в материалы дела был представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

         Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.      

         Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции  не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, в связи  со следующим.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 14.07.11 и Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.02.12 по делу №А48-1309/2011, а также на основании Постановления Администрации г.Орла от 28.04.12 №1361 Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», был направлен для подписания проект договора купли-продажи от 05.06.2012 - нежилого помещения № 57, общей площадью 46,9 кв.м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орёл, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57.

08.06.2012 года ООО «Татьяна» был получен проект спорного договора от 05.06.2012, в пункте 2.1. которого устанавливалась цена объекта недвижимости в размере 4 659 000 руб. 00 коп. (без учёта НДС) по состоянию на 09.04.2012.

Вышеназванная сумма была указана Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на основании отчёта №147/2012 от 09.04.2012, выполненного ИП Медведевым С.Л., об оценке рыночной стоимости объекта, нежилого помещения, общей площадью 46,9 кв.м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г.Орёл, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57.

Истец, не согласившись с рыночной стоимостью объекта недвижимого имущества, указанной в п. 2.1. спорного договора купли-продажи, посчитав указанную на основании отчёта ИП Медведева С.Л. сумму не соответствующей действительности, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 04.06.2012, в котором предлагал в п. 2.1 спорного договора указать цену - 1 701 467 руб. 28 коп. без учёта НДС, а п. 3.5 предлагалось исключить. Истец полагал рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества в размере 1 701 467 руб. 28 коп. надлежащей, рассчитанной на основании средней стоимости 1 кв. м недвижимости по адресу г. Орёл, пл. Мира 3, а также индекса потребительских цен по отношению к 2012 году.

Указанный протокол разногласий, а также проект договора в редакции истца были направлен в адрес Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла 04.06.2012, 05.06.2012, 07.06.2012, а также повторно 25.06.2012 (т. 1, л.д. 97-100). Данная корреспонденция была получена Управлением, что подтверждается письменными ответами УФПС Орловской области – Филиал ФГУП «Почта России» (т. 1, л.д. 107-108).

Поскольку ответа от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в адрес истца не поступило, последний обратился в суд с целью урегулирования существующих разногласий.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении заявленных истцом требований, исходя из следующего.

 В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».   

В силу ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации») и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

В п. 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика