Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по делу n А48-2956/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как усматривается из материалов дела, возникший между сторонами при заключении договора купли-продажи спор сводится к определению выкупной цены имущества. При этом в направленном покупателю проекте договора выкупная цена была определена продавцом на основании отчета №147/2012 от 09.04.2012, выполненного ИП Медведевым С.Л., об оценке рыночной стоимости спорного объекта. Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 659 000 руб. 00 коп. (без учёта НДС) по состоянию на 09.04.2012.

Покупатель, в свою очередь, считает, что применению подлежит выкупная цена, равная 1 701 467 руб. 28 коп., рассчитанная на основании средней стоимости 1 кв. м недвижимости по адресу г. Орёл, пл. Мира 3, а также индекса потребительских цен по отношению к 2012 году.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза по делу, с целью проверки достоверности и обоснованности отчёта №147/2012 от 09.04.2012, составленного ИП Медведевым С.Л., проведение которой поручено ФБУ «Орловская лаборатория судебной экспертизы» - эксперту Чикину Роману Андреевичу, с вопросом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 46,9 кв.м., этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Орёл, пл. Мира,

д. 3, литера А, пом. 57, по состоянию на 09.04.2012.

Из представленного заключения (отчёта) №1008/4-3 от 05.12.2012, составленного экспертом Чикиным Р.А., следует, что рыночная стоимость вышеназванного объекта оценки составляет 2 652 390 руб. без учёта НДС.

Однако судом первой инстанции не приняты в качестве допустимых доказательств указанный отчёт об оценке спорного объекта недвижимого имущества, выполненный ИП Медведевым С.Л. №147/2012 от 09.04.2012, а также заключение эксперта Чикина Р.А. №1008/4-3 от 05.12.2012, составленное в ходе проверки отчета №147/2012.

         Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда области, в связи со следующим.

Как следует из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 №7240/12 по делу №А57-9149/2010.

Таким образом, надлежащей датой, на которую должна была быть произведена оценка спорного объекта недвижимого имущества, является 05.03.2011, то есть дата получения Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обращения ООО «Татьяна», которая была установлена в решении Арбитражного суда Орловской области от 14.07.11 по делу №А48-1309/2011, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 02.02.12.

Поскольку рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества, обозначенная в отчете об оценке №147/2012 от 09.04.2012, выполненном ИП Медведевым С.Л., а также в заключении эксперта Чикина Р.А. № 1008/4-3 от 05.12.2012, рассчитана по состоянию на 09.04.2012, в то время как такая стоимость в данном случае должна быть рассчитана по состоянию на 05.03.2011, отчет и заключение верно не приняты  судом области в качестве допустимых доказательств.   

Для целей определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 46,9 кв.м., этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Орёл, пл. Мира, д. 3, литера А, пом. 57, по состоянию на 05.03.2011, судом была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Оценочная группа «Сколько», судебному эксперту Приц М. -С.Е.

По результатам судебной экспертизы в заключении эксперта №10-2013 от 27.05.2013 рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 05.03.2011 была определена в размере 2 468 000 руб. 00 коп. (без учёта НДС).

Исследовав вышеназванное экспертное заключение от 27.05.2013г., апелляционный суд вслед за судом первой инстанции приходит к выводу о том, что в данном заключении были учтены все индивидуальные особенности спорного объекта недвижимости, в том числе, его местоположение, с учётом требований Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с применением всех возможных подходов оценки была определена рыночная стоимость.

При таких обстоятельствах судом области верно принято данное экспертное заключение как достоверное доказательство, обосновывающее наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем надлежащей рыночной стоимостью признана стоимость в размере 2 468 000 руб. 00 коп. (без учёта НДС).

Требование истца о включении в п. 2.1. договора купли-продажи от 05.06.12 положения: «Цена объекта равна его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» суд верно оставил без удовлетворения, поскольку данная формулировка не имеет правового значения для спорного договора, в виду того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества установлена на основании заключения эксперта №10-2013 от 27.05.2013г.

Отчет ООО «Эксперт Недвижимость М» №К-85-О/2013 от 20.03.2013, в котором стоимость спорного имущества установлена в размере 3 313 559 руб. 32 коп. (без НДС), и о необходимости определения рыночной стоимости по которому заявлял ответчик (Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла), вопреки доводам апелляционной жалобы, был проанализирован судом первой инстанции. Исходя из указанного анализа, суд области сделал верный вывод о том, что данный отчет содержит неточности и необоснованные выводы при применении доходного и сравнительного подходов.

Так, в отчёте ООО «Эксперт Недвижимость М» при определении стоимости объекта путем применения доходного подхода, применена рыночная арендная ставка в размере 1139 руб., при этом отсутствует расчёт данной суммы.

Кроме того, при применении сравнительного подхода оценки объекта на дату 05.03.2011, в отчёте ООО «Эксперт Недвижимость М» взяты аналоги на дату продажи октябрь-ноябрь 2010, январь 2011 – всего 4 аналога, которые с учётом указанных дат продажи при использовании сравнительного метода не позволяют суду сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта является наиболее вероятной.

Более того, указанный отчет был составлен  уже после возникновения преддоговорного спора, в связи с чем по существу направлен на устранение допущенных нарушений порядка, установленного частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, и не является предметом настоящего спора, который возник ввиду оспаривания истцом прежних результатов оценки, неправомерность которых доказана в ходе судебного разбирательства.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции ему необоснованно было отказано в проведении повторной экспертизы отклоняется апелляционной коллегией, поддерживающей выводы суда области, изложенные в определении Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2013г. по настоящему делу, об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы.

Суд правомерно указал на то, что в данном случае не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, а, следовательно, отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы по делу, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Доказательств обратного заявителем жалобы не приведено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

 Помимо изложенного, заявитель в апелляционной жалобы ссылается на то, что в связи с правовой  позицией, изложенной в постановлении Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 №7240/12 по делу №А57- 9149/2010,  постановлением Администрации города Орла от 28.03.2013г. №1462 внесено изменение в пункт 1.1 постановления Администрации города Орла  от 28.04.2012г. №1361 «О приватизации нежилого помещения по адресу: город Орел, пл. Мира, д.3, лит. А» в части цены объекта приватизации, в силу чего на дату обращения истца с заявлением о выкупе цена спорного нежилого помещения была установлена в размере – 3 313 559 руб. 32 коп. на основании отчета №К-85-О/2013 от 20.03.2013г.  об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, изготовленного на основании муниципального контракта независимым оценщиком ООО «ЭКСПЕРТ-НЕДВИЖИМОСТЬ М».

Суд первой инстанции, по мнению заявителя, неправомерно в обжалуемом решении установил цену выкупаемого имущества, отличную от цены, определенной в вышеназванном постановлении Администрации города Орла  от 28.04.2012г. №1361 (в редакции постановления  от 28.03.2013г. №1462), не отмененном и не признанным недействительным в установленном порядке.

Заявитель полагает, что принятие постановления администрации города Орла о приватизации нежилого помещения препятствует заинтересованному лицу предъявлять самостоятельный иск об оспаривании величины стоимости объекты оценки, определенной независимым оценщиком. Такое оспаривание возможно только при предъявлении заявления к администрации города Орла о признании постановления об условиях приватизации частично недействительным.

Однако указанный довод основан на неверном толковании закона, разъясненного в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. №92, согласно которому оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Таким договором по обстоятельствам дела является спорный договор купли-продажи муниципального имущества. При этом по смыслу части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества является лишь предпосылкой продажи муниципального имущества, необходимости самостоятельного оспаривания которого закон не содержит.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.            

Таким образом, решение Арбитражного суда Орловской области от 28 июня 2013 по делу № А48-2956/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.               

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.                                                                                                        

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.     

Руководствуясь  статьями  269,  271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 28 июня 2013 по делу № А48-2956/2012 оставить   без   изменения,   а   апелляционную  жалобу – без удовлетворения.            

Постановление  вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный  арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:                                      А.И. Поротиков

  Судьи                                                                                И.Б. Сухова

                                                                                             И.В. Ушакова