Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по делу n А08-6534/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

- Белгородским городским бюро технической инвентаризации на 16.09.2003 года, распоряжения администрации города Белгорода от 31.05.2004 года №1574, договора аренды земельного участка от 09.06.2004 года №199.

В соответствии с пунктом 1.6 Соглашения (Договора) об отступном от 05.07.2004 года объект незавершенного строительства Лит. А6 расположен на земельном участке площадью 352 кв.м., предоставленном К(Ф)Х «Столбовое» в лице главы К(Ф)Х Гущина Александра Ивановича в соответствии с распоряжением Администрации города Белгорода №1574 от 31.05.2004 года, договора аренды земельного участка №199 от 09.06.2004 года; объект незавершенного строительства Лит. А5 расположен на земельном участке площадью 145 кв.м, предоставленном К(Ф)Х «Столбовое» в лице главы К(Ф)Х Гущина Александра Ивановича в соответствии с распоряжением Администрации города Белгорода №1574 от 31.05.2004 года, договора аренды земельного участка №200 от 09.06.2004 года.

Произведена регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства за ОАО «Белгородпромстройбанк» (записи о госрегистрации №31-01/00-7/2004-3192 от 02.08.2004 года, № 31-01/00-7/2004-3194 от 02.08.2004 года).

19.04.2005 года между Муниципальным учреждением «Городская недвижимость» и ОАО «Белгородпромстройбанк» были заключены договоры купли-продажи земельных участков №31 и №32, а именно: земельного участка площадью 145 кв.м и земельного участка площадью 352 кв.м. В соответствии с пунктами 1.1 Договоров купли-продажи целевым назначением земельных участков площадью соответственно 145 кв.м и 352 кв.м является завершение строительства и дальнейшая эксплуатация нежилых зданий (торгово-развлекательных комплексов).

Впоследствии за ОАО «Белгородпромстройбанк» было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 145 кв.м. и расположенный на нем объект незавершенного строительства Литер А5, а также на земельный участок площадью 352 кв.м. и расположенный на нем объект незавершенного строительства Литер А6.

В соответствии с техническим паспортом объекта незавершенного строительства Литер А5 по состоянию на 16.09.2003 года, выданным Городским бюро технической инвентаризации, площадь застройки участка составляла 131.7 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом нежилого здания Литер А (кадастровый номер 31:16:01 25 011:0015:025096-00/003:1001/А5) по состоянию на 29.03.2010 года, застроенная площадь земельного участка составляет 131,7 кв.м.

Таким образом, из технического паспорта нежилого здания от 29.03.2010 года, кадастрового паспорта здания от 29.03.2010 года, выписок из ЕГРП, следует, что на дату заключения договора ипотеки (27.04.2010 года) нежилое здание площадью 356,5 кв.м. (кадастровый номер 31:16:01 25 011:0015:025096-00/003:1001/А5, расположено в пределах земельного участка площадью 145 кв.м. с кадастровым (условным) номером 31:16:01 25 011:0015, принадлежавшего ООО «Русская традиция - Белгород» на праве собственности.

Из кадастровых выписок о земельных участках, представленных конкурсным управляющим в обоснование заявленных требований, следует, что нежилое здание, являющееся предметом залога по договору ипотеки №100 от 27.04.2010 года, расположено на земельном участке площадью 94 кв.м., кадастровый номер 31:16:0220001:5, принадлежащем ООО «Русская традиция - Белгород».

Из пояснений конкурсного управляющего, данных в ходе рассмотрения спора, следует, что после заключения договора ипотеки была изменена техническая документация, и нежилое здание, являющееся предметом залога, расположено на двух земельных участках площадью 145 кв.м. и 94 кв.м.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 №61, следует, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок. В этом случае необходимо представление Залогодателем документального подтверждения указанной информации.

Из материалов дела следует, что на дату заключения договора ипотеки от 27.04.2010 года, имелась техническая документация, подтверждающая расположение здания на одном земельном участке площадью 145 кв.м., переданном в залог одновременно с объектом недвижимости. Последующее внесение изменений в техническую документацию о расположении объекта недвижимости, переданного в залог, еще на одном земельном участке, не являвшемся предметом ипотеки по договору от 27.04.2010 года, не может свидетельствовать о несоответствии договора ипотеки №100 от 27.04.2010 года требованиям пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 года №90, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 94 кв.м. находится в собственности ООО «Русская Традиция-Белгород», и, в ходе проведения конкурсного производства подлежит реализации наряду с имуществом, переданным в залог по договору ипотеки №100 от 27.04.2010 года.

Согласно пункту 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 года №90 при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком. Продажа здания с торгов производится одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, причем даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен по договору об ипотеке. Однако в силу того, что подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, будет осуществляться посредством продажи его с торгов, то такая продажа в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть осуществлена одновременно с продажей принадлежащих на праве собственности земельных участков, на которых расположено здание, даже в том случае, если один из земельных участков не являлся предметом залога. Вместе с тем, залогодержатель ОАО «Белгородпромстройбанк» не будет иметь преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи земельного участка площадью 94 кв.м., не являвшегося предметом залога.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с арбитражным судом первой инстанции, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий не представил бесспорных доказательств ничтожности договора залога недвижимого имущества №100 от 27.04.2010 года, заключенного между ООО «Русская традиция-Белгород» и ОАО «Белгородпромстройбанк».

Отклоняя ходатайство конкурсного управляющего ООО «Русская традиция-Белгород» Рукавицына В.А. о назначении экспертизы в рамках заявленных требований для установления земельного участка, на котором расположено нежилое здание, торгово-развлекательное, Литер А5, этажность 2, подземная этажность 1, находящееся по адресу: Белгородская область, г.Белгород, ул.Железнодорожная, 79, общей площадью 356,5 кв.м, инвентарный номер 25096, имеющее кадастровый номер 31:16:01 25 011:0015:025096-00/003:1001/А5, являющееся предметом залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) №100 от 27.04.2010 года, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы решается арбитражным судом.

Договором купли-продажи земельного участка от 19.04.2005 года, соглашением об отступном от 05.07.2004 года, техническими паспортами, представленными в материалы дела, подтверждается, что нежилое здание расположено на земельном участке площадью 145 кв.м. И объект недвижимости, и земельный участок неоднократно являлись предметом сделок, связанных с их отчуждением, при которых производилась правовая экспертиза правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости и осуществлялась государственная регистрация сделок и прав (обременений).

Оснований для признания ничтожным договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №100 от 27.04.2010 года судом не установлено.

Из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 28.01.2005 №90, следует, что реализация здания, являющегося предметом ипотеки, может быть осуществлена одновременно с продажей принадлежащих на праве собственности земельных участков, на которых расположено здание, даже в том случае, если один из земельных участков не был заложен.

Суд апелляционной инстанции соглашается с арбитражным судом первой инстанции, что при наличии в материалах дела всех необходимых доказательств для полного и всестороннего рассмотрения спора, оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего ООО «Русская традиция-Белгород» Рукавицына В.А. о назначении экспертизы не имеется, поскольку возможное установление экспертизой факта расположения здания на двух земельных участках не влечет ничтожность договора ипотеки от 27.04.2010 года. То есть выводы экспертизы не повлияют на результаты оценки доказательств по делу.

Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности фактические обстоятельства данного дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО «Русская Традиция-Белгород» Рукавицына В.А. не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в связи с чем доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №100 от 27.04.2010 года, подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, являющихся, по мнению суда апелляционной инстанции, законными и обоснованными, сделанными на основании надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств, при правильном применении норм материального права. При этом, заявитель апелляционной жалобы приводит доводы, не опровергающие выводы арбитражного суда первой инстанции, а выражающие несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законного и обоснованного определения.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

При подаче апелляционной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. В силу части 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «Русская традиция-Белгород» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.06.2013 года по делу №А08-6534/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Русская традиция-Белгород» Рукавицына В.А. без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русская традиция-Белгород» (ИНН 3123155017) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                      Е.А. Безбородов

Судьи                                                                               А.А. Сурненков

И.Г. Седунова