Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу n А48-779/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«04» октября 2013 года                                                    Дело № А48-779/2013

г. Воронеж                                                                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                   Поротикова А.И.,

                                                                                             Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от Управления государственного имущества Орловской области: Корнеевой С.Ю., представителя по доверенности № 3/д от 18.03.2013,

от жилищно - строительного кооператива «Вектор»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Инжсервис»: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой-М»: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно - строительного кооператива «Вектор» и общества с ограниченной ответственностью «Инжсервис» на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.07.2013 по делу № А48-779/2013 (судья Парфенова Л.П.), по иску жилищно - строительного кооператива «Вектор» (ОГРН 106574201857) и общества с ограниченной ответственностью «Инжсервис» (ОГРН 1115742001165) к Управлению государственного имущества Орловской области (ОГРН 1025700833784) о признании односторонней сделки, оформленной предупреждением №110 от 28.02.2013, по расторжению договора аренды земельного участка №187/3 от 19.12.2007 недействительной, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания договора аренды земельного участка №187/3 от 19.12.2007 действующим (возобновленным) на неопределенный срок, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой-М» (ОГРН 1085752002071),

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Вектор» (ЖСК «Вектор», истец) и общество с ограниченной ответственностью «Инжсервис» (ООО «Инжсервис», истец) обратились в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению государственного имущества Орловской области (ответчик) о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды №187/3 от 19.12.07 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0012 недействительной и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой-М» (ООО «Спецстрой-М», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.07.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ЖСК «Вектор», ООО «Инжсервис» обратились с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции от 16.07.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ЖСК «Вектор», ООО «Инжсервис», ООО «Спецстрой-М» не явились, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управления государственного имущества Орловской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым                            № 57:25:0030413:0058, общей площадью 5 075,67 кв.м был передан на праве аренды коммандитному товариществу «Социальная инициатива и Компания», которое на основании договоров долевого участия в инвестировании строительства жилья возвело объект незавершенного строительства на вышеназванном земельном участке, расположенном по адресу: г. Орёл, ул. Фомина, 9.

В связи с прекращением деятельности коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания», Постановлением от 09.02.06 №497 «О комплексе мер, направленных на реализацию постановления Коллегии Администрации Орловской области №178 от 14.11.2005 «О выполнении договорных обязательств при строительстве жилья коммандитного товарищества «Социальная инициатива и Компания», было установлено произвести переоформление арендных отношений по земельным участкам на площадках с объектами незавершенного строительства, выделенных под строительство жилых домов на нового инвестора – жилищно-строительный кооператив, созданный из числа дольщиков, вкладчиков, осуществивших вложение денежных средств в КТ «Социальная инициатива и Компания» для строительства жилого дома, в результате чего был создан Жилищно-строительный кооператив «Вектор».

Постановлением коллегии Орловской области от 13.10.2006 №211 «О результатах выполнения Постановления коллегии Орловской области от 27.07.2006 №139 «О состоянии работы по завершению строительства объектов жилья в г. Орле межрегиональным филиалом коммандитного товарищества «Социальная инициатива и Компания» было рекомендовано администрации города Орла представить инвестиционный проект достройки жилого дома по ул. Фомина, а также определить дополнительные земельные участки для этого проекта, организовать по нему проведение аукциона среди инвесторов.

27.11.2006 Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области издан приказ №640 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков», которым решено провести открытый по форме подаче предложений по цене аукцион сроком на 3 года земельных участков, в том числе земельного участка, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, МР №6, с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0006, площадью 131 962, 68 кв.м., для проведения проектно-изыскательных работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.

19.01.2007 между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопредшественником Управления государственного имущества Орловской области) и Жилищно-строительным кооперативом «Вектор» на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области № 640 от 27.11.2006, протокола №1 от 11.01.2007 приемки заявок на участие в аукционе и протокола №2 от 12.01.2007 о результатах аукциона, был заключен договор аренды земельного участка №187/з.

Согласно договора аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007 арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, находящийся по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, MP № 6 для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, общей площадью 131 862, 68 кв.м., срок аренды установлен с 01.02.2007 по 30.01.2010.

07.03.2008 подписано соглашение к договору аренды от 19.01.2007 №187/з, которым раздел 1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду ЖСК «Вектор» вновь переданы 10 земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0012. Данный участок был сформирован путем разделения земельного участка кадастровый номер 57:25:004 03 22:006 общей площадью 131 962,68 кв.м. находящегося по адресу: г. Орел, Микрорайон №6, на десять самостоятельных участков.

05.02.2010 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области, ЖСК «Вектор» (арендатором), ООО «Регионстрой» (арендатором), ООО «Строймонтаж» (арендатором), ООО «Промжилстрой» (арендатором) было заключено соглашение к договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, в соответствии с которым у ЖСК «Вектор» на праве аренды остаются земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0012, 57:25:0040322:0014 и 57:25:0040322:0015; ООО «Регионстрой» принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0017, 57:25:0040322:0018, 57:25:0040322:0023; ООО «Строймонтаж» - земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0011, ООО «Промжилстрой» -земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0010, 57:25:0040322:0013.

Соглашением от 05.02.2010 срок договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № 187/з был продлен до 31.01.2013.

06.11.2012 по результатам торгов ООО «Инжсервис» приобрел объект, незавершенный строительством, расположенный по адресу: г. Орёл, ул. Фомина, 9, а также право субаренды земельного участка, с кадастровым                                      № 57:25:004: 03 22:0012, что подтверждается договором №2 от 06.11.2012.

ООО «Инжсервис» получило разрешение на строительство объекта, незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Фомина, 9 от 16.11.2012 № RU 57301000-403-1/15062, со сроком завершения строительства до 31.12.2014.

На основании соглашения от 19.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007, для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: г. Орёл, ул. Фомина, 9, ООО «Инжсервис» приняло на себя весь комплекс прав и обязанностей ЖСК «Вектор» на земельный участок из земель населенных пунктов для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне №6, кадастровый № 57:25:004: 03 22:0012, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орёл, р-н Северный, микрорайон №6, общей площадью 29 212,89 кв.м. с момента заключения соглашения.

На основании пункта 9 указанного соглашения ООО «Инжсервис» обязалось направить финансовые средства, полученные от его реализации на строительство третьего подъезда многоквартирного жилого дома №9 по ул. Фомина в г. Орле, завершить его строительство и сдать его в эксплуатацию в срок не позднее 31.12.2015.

Пункт 9 дополнительного соглашения от 19.12.2012 изложен в редакции, предусматривающей передачу 5% от вводимой жилой и нежилой площади объектов строительства, подлежащих возведению на земельном участке, согласно графикам строительства. Общая площадь по передаче определяется после получения разрешения на строительство жилых домов и оформляется отдельным соглашением.

Оплата производится путём передачи квартир (или нежилых помещений) ЖСК «Вектор» посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (соглашений об уступке прав требований и передаче обязательств по договору участия в долевом строительстве).

Дополнительное соглашение от 19.12.2012 было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним                       № 01/016/2013-1039 от 31.01.13, где указано, что право аренды земельного участка кадастровый № 57:25:004: 03 22:0012 зарегистрировано 15.01.2013 за ООО «Инжсервис».

22.04.2011 совместно Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области проведено обследование земельных участков в кадастровом квартале №57:25:0040322 (микрорайон №6) в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:12 работы, связанные со строительством, не ведутся. По результатам проведенного обследования составлен акт от 16.05.2011.

21.01.2013 Управлением государственного имущества Орловской области в целях установления фактического использования земельных участков был издан приказ №127 «О создании рабочей группы по обследованию земельных участков местоположением: г. Орел, микрорайон №6», в числе земельных участков, подлежащих обследованию, был указан земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:12.

По результатам обследования составлен акт от 31.01.2013, в котором отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:12 капитальные строения отсутствуют, строительные работы не ведутся.

28.02.2013 Управление государственного имущества Орловской области направило в адрес ООО «Инжсервис» предупреждение №110 о прекращении договора аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007 ввиду нарушения последним пункта 4.4.1 договора аренды с указанием, что договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения ООО «Инжсервис» данного предупреждения.

Данное предупреждение №110 от 28.02.2013 получено истцом 04.03.2013.

Ссылаясь на то, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/в в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:12 является недействительной, ЖСК «Вектор» и ООО «Инжсервис» обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено,