Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу n А48-779/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что договор аренды №187/ з от 19.01.2007 заключен на срок с 01.02.2007 по 31.01.2010. Соглашением от 05.02.2010 срок аренды по договору №187/ з от 19.01.2007 продлен до 31.01.2013.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что договор аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/з был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в связи с тем, что после истечения срока его действия – 31.01.2013 ООО «Инжсервис» продолжало пользоваться земельным участком с кадастровым номером 57:25:0040322:12 при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Пунктом 3 части 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 16.10.2006) установлено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 16.10.2006) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 16.10.2006) аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, предусмотренном пунктами 1-16 части 1 названной статьи.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0006 (разделенный в последующем на несколько участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:12), расположенный по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, микрорайон №6 был предоставлен в аренду Жилищно-строительному кооперативу «Вектор» по результатам проведенного аукциона, о чем имеется указание в договоре аренды от 19.01.2007 №187/з.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у истцов права на заключение договора аренды №187/з в порядке, предусмотренном пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в материалы дела сторонами не представлено.

В этой связи, арбитражный суд области пришел к правильному выводу о том, что указанный договор аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007 не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. У сторон не было правовых оснований для продления срока действия спорного договора аренды земельного участка без проведения торгов, в силу чего, соглашение, заключенное между Департаментом промышленности и информатизации по Орловской области и ЖСК «Вектор» 05.02.2010 о продлении срока действия договора аренды №187/з является ничтожным и не влечет юридических последствий согласно статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Однако, в соответствии с частью 2 статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Учитывая, что объектом аренды по договору №187/з от 19.01.2007 является земельный участок, суд первой инстанции правомерно счел, что к спорным правоотношениям статья 17.1 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» не применяется. По тем же основаниям к спорным правоотношениям не может быть применена часть 4 статьи 53 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Доводы истцов об инвестиционном характере договора аренды земельного участка №187/з, отклонены судом первой инстанции, как недостаточно обоснованные, поскольку из представленных протоколов заседаний рабочей группы, совещаний по вопросу сдачи в эксплуатацию жилого дома по ул. Фомина 9 в г. Орле и Постановлений коллегии Орловской области не усматривается существование инвестиционного проекта, разработанного и утвержденного в установленном порядке. Кроме того, из ответа Администрации г. Орла следует, что инвестиционный проект достройки жилого дома по ул. Фомина в Администрации г. Орла отсутствует.

Доводы истцов о том, что договор аренды №187/з является договором по комплексному освоению земельных участков (статья 30.2 ЗК РФ), также не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для указанных целей осуществляется также на аукционе, а, следовательно, в силу вышеназванных норм права, заключается на новый срок также на аукционе.

Довод о возможности расторжения договора аренды №187/з только в судебном порядке обоснованно отклонен судом первой инстанции по вышеизложенным основаниям.

При изложенных обстоятельствах, основания для возобновления договора аренды №187/з от 19.01.2007 на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов отсутствуют. В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды №187/з является прекращенным в связи с истечением срока его действия.

Таким образом, на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды (19.12.2012) ЖСК «Вектор» не являлся арендатором земельного участка с кадастровым № 57:25:0040322:12, в связи с чем, данное соглашение ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующее требованиям статей 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, действия ответчика по направлению в адрес истца предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/з не имеют правого значения, так как направлены на отказ от договора, ранее прекратившего свое действие.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствие со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Поскольку к ООО «Инжсервис» права арендатора по спорному договору не перешли в силу ничтожности соглашения от 19.12.2012, а договор аренды №187/з от 19.01.2007 прекращен 01.01.2011, то, как обоснованно отметил суд первой инстанции, отказ арендодателя от договора аренды уже прекратившего своё действие не нарушает права и законные интересы истцов, как арендаторов спорного земельного участка, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом ЖСК «Вектор» при наличии оснований, предусмотренных законом, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:12 на новый срок по результатам проведения торгов.

Доводы апелляционной жалобы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции и опровергаются вышеизложенными выводами.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителей и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.07.2013 по делу № А48-779/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жилищно - строительного кооператива «Вектор» и общества с ограниченной ответственностью «Инжсервис» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:                                      Л.М. Мокроусова

Судьи                                                                                И.В. Ушакова

                                                                                           А.И. Поротиков