Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу n А48-253/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 октября 2013 года                                                             Дело №А48-253/2013

г. Воронеж                                                                                                       

          Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 г.

          Постановление в полном объеме изготовлено  30 октября 2013 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                          Седуновой И.Г.,

судей                                                                                     Потаповой Т.Б.,                                                                                       

                                                                                               Барковой В.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вакало И.А.,

при участии:

от ООО «Прайм»: Холдоенко А.С., представитель по доверенности б/н от 21.02.2013г., паспорт РФ;

от ООО «Орелстройинвест»: Непомнящий Р.О., представитель по доверенности б/н от 27.02.2012г., паспорт РФ;

от ООО «Сантехэнергомонтаж»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Прайм» на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.05.2013 года по делу №А48-253/2013,

по исковому заявлению ООО «Прайм» (ОГРН 1127746761108, ИНН 7731433605) к 1) ООО «Орелстройинвест» (ОГРН 1055742014789, ИНН 5751029210) 2) ООО «Сантехэнергомонтаж» (ОГРН 1085742001179, ИНН 5751035013) о признании недействительной сделки договора купли-продажи, заключенного между ООО «Орелстройинвест» и ООО «Сантехэнергомонтаж», в отношении недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Прайм» (далее – ООО «Прайм», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Орелстройинвест» (далее - ООО «Орелстройинвест») и Обществу с ограниченной ответственностью «Сантехэнергомонтаж» (далее – ООО «Сантехэнергомонтаж») о признании недействительной сделкой договора купли-продажи, заключенного 15.02.2013г. между ООО «Орелстройинвест» и ООО «Сантехэнергомонтаж», в отношении недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.05.2013г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Прайм» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители ООО «Сантехэнергомонтаж» не явились.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Прайм» о приобщении к материалам дела копий: договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.01.2013г., заключенного между ООО «Орелстройинвест» и ООО «Сантехэнергомонтаж», расписки в получении документов на государственную регистрацию и уведомления о приостановлении государственной регистрации от 29.01.2013г., в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст. 268 АПК РФ, а также с учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Представитель ООО «Прайм» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «Орелстройинвест» с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая решение Арбитражного суда Орловской области от 28.05.2013г. законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 28.05.2013г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Орловской области от 21.08.2011г. по делу №А48-2380/2010 ООО «Орелстройинвест» признано несостоятельным банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Быков С.Ю.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 27.02.2013г. срок конкурсного производства продлен до 28.08.2013г.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2012г. по делу №А48-2380/2010 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО «Орелстройинвест», предоставленного в залог ОАО «Сбербанк России», утвержденное конкурсным кредитором 26.07.2012г., начальная продажная цена залогового имущества ООО «Орелстройинвест» составила 4 864 200 руб., задаток установлен в размере 10% от начальной цены продажи, шаг аукциона – 5% от начальной цены продажи.

В соответствии с положениями ч. 5 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продолжительность приема заявок (предложений) на участие в торгах должна быть не менее, чем двадцать пять дней (в редакции закона без учета изменений, введенных Федеральным законом от 28.07.2012 №144-ФЗ).

Информация о проведении торгов была опубликована в газете «Коммерсантъ» №208 от 03.11.2012г. (л.д. 19 – л.д. 21, т. 1), в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на электронной площадке по адресу bankruptcy.sberbank-ast.ru (сообщение №101524). Срок подачи заявок в указанных источниках установлен с 00 час. 00 мин. 05.11.2012 года по 24 час. 00 мин. 07.12.2012г.

Предметом торгов выступало следующее имущество, продаваемое одним лотом:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания жилого дома, общая площадь 679,95 кв.м., расположен по адресу: г. Орел, ул.8 Марта, д.36, кадастровый номер 57:25:0010713:0024;

- объект недвижимости - жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 54,2 кв.м., инвентаризационный номер 54:401:002:010810230, литер А, А1, А2, а, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 36, литер А, А1, А2, а, кадастровый (или условный) номер 57-57-01/050/2008-156;

- квартира, назначение: жилое, общая площадь 50,8 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 34, кв. 1, кадастровый номер 57:25:183:0:6671/1:0001;

- общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве 508/1451, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 34, общее имущество в многоквартирном доме: фундамент бутовый, наружные и внутренние капитальные стены шлакоблочные, внутриквартирные перегородки, выполненные из кирпича и бревенчатого материала, перекрытия чердачные деревянные, крыша покрыта шифером по обрешетке, проемы оконные 2-х створчатые окрашенные, проемы дверные деревянные окрашенные, внутридомовая электрическая проводка, канализация, телевизионный кабель;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, общая площадь 495 кв.м., кадастровый номер 57:25:0010713:27;

- квартира, назначение: жилое, общая площадь 38,3 кв.м, этаж 1, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 34, кв. 2, кадастровый номер: 57:25:183:0:6671/1:0002;

- общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве 766/2902, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 34, общее имущество в многоквартирном доме: фундамент бутовый, наружные и внутренние капитальные стены шлакоблочные, внутриквартирные перегородки, выполненные из кирпича и бревенчатого материала, перекрытия чердачные деревянные, крыша покрыта шифером по обрешетке, проемы оконные 2-х створчатые окрашенные, проемы дверные деревянные окрашенные, внутридомовая электрическая проводка, канализация, телевизионный кабель;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, общая площадь 495 кем, кадастровый номер 57:25:0010713:27;

- квартира, назначение: жилое, общая площадь 56 кв.м., этаж 1, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 34, кв. 3, кадастровый номер 57:25:0000000:0000:54:401:001:100657760:0001:10003;

- общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве 560/1451, адрес объекта: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 34, общее имущество в многоквартирном доме: фундамент бутовый, наружные и внутренние капитальные стены шлакоблочные, внутриквартирные перегородки, выполненные из кирпича и бревенчатого материала, перекрытия чердачные деревянные, крыша покрыта шифером по обрешетке, проемы оконные 2-х створчатые окрашенные, проемы дверные деревянные окрашенные, внутридомовая электрическая проводка, канализация, телевизионный кабель;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, общая площадь 495 кв.м., кадастровый номер 57:25:0010713:27.

09.12.2012 года организатором торгов, которым выступил конкурсный управляющий ООО «Орелстройинвест» Быков С.Ю., были определены шесть участников торгов: ООО «Сантехэнергомонтаж», Исаев В.В., ООО «Ремстроймонтаж», ООО «ТРАСТ-СТРОЙ», ЗАО «ЗенитСтрой», ООО «Прайм». Указанные сведения были отражены конкурсным управляющим Быковым С.Ю. в протоколе от 09.12.2012г. №1 «Об определении участников открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Орелстройинвест» (л.д. 28 – л.д. 32, т. 1).

10.12.2012 года на электронной площадке «Сбербанк-АСТ» по электронному адресу bankruptcy.sberbank-ast.ru состоялись открытые торги в форме аукциона (с открытой формой подачи предложений по цене) по продаже объектов недвижимости, находящихся на момент проведения торгов у ООО «Орелстройинвест» на праве собственности.

В соответствии с протоколом от 10.12.2012г. №2 «О результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Орелстройинвест» (л.д. 33 – л.д. 37, т. 1) победителем торгов стало ООО «Прайм», предложившее наиболее высокую выкупную цену имущества (14 106 180 руб.), обязавшееся в течение пяти дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества.

14.12.2012 года конкурсный управляющий ООО «Орелстройинвест» Быков С.Ю. направил проект договора, датированный 14.12.2012г. (л.д. 122 – л.д. 124, т. 2), по электронному адресу ООО «Прайм» (л.д. 122, т. 2).

В соответствии с п. 1.1.1 проекта договора купли-продажи от 14.12.2012г. №1 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора имущество (в соответствии с лотом 1 торгов, проведенных 10.12.2012г.). Цена договора установлена в указанном проекте договора - 14 106 180 руб. (без НДС), при этом задаток в сумме 486 420 руб., перечисленный покупателем по договору о задатке от 05.12.2012г., засчитывается в счет оплаты имущества.

20.12.2012 года ООО «Прайм» направило в адрес конкурсного управляющего ООО «Орелстройинвест» письмо №20/12, в котором указало на получение обществом информации о наличии обременений жилых помещений, входящих в предмет договора купли-продажи, заключаемого по результатам торгов от 10.12.2012г., а также потребовало принять меры по освобождению имущества от неоговоренных аукционной документацией обременений (л.д. 24 – л.д. 26, т. 1).

В подтверждение факта проживания лиц в помещениях, являющихся предметом купли-продажи, истец представил справку Управления Федеральной миграционной службы по Орловской области от 30.01.2013г. №6/1559, согласно которой граждане, указанные в запросе (Лутова Г.А. и Митрохин Д.В.), значатся не снятыми с регистрационного учета по месту жительства по адресу: г. Орел, ул. 8 Марта, д. 36 (л.д. 13 – л.д. 14, т. 2).

В ответ на указанное письмо конкурсный управляющий Быков С.Ю. 12.01.2013г. сообщил, что лица, имеющие право на постоянное проживание в отдельных жилых помещениях, уведомлены о выселении в связи с продажей имущества и сменой собственника, с их согласия ООО «Орелстройинвест» поданы документы о снятии их с регистрационного учета (л.д. 27, т. 1, л.д. 131, т. 2).

Проект договора купли-продажи, датированный 21.01.2013г. (л.д. 16 – л.д. 18, т. 1), также не был подписан истцом. При этом в обоснование отказа от подписания представленного ответчиком договора ООО «Прайм» в письме от 18.01.2013г. исх. №18/01 (л.д. 22 – л.д. 23, т. 1) указало на то, что не согласно с пунктом 2.1 проекта договора в части исчисления срока оплаты приобретаемого имущества (ответчиком предусмотрен срок в 30 календарных дней, начиная с 14.12.2012г., вместо 21.01.2013г.), жилые помещения не свободны от обременений прав иных лиц, а также в тексте договора допущены некоторые опечатки в части описания отдельных объектов недвижимости.

В связи с чем, в адрес истца ответчиком был направлен новый проект договора купли-продажи от 25.01.2013г. (л.д. 128 – л.д. 130, т. 2), который также не был подписан истцом.

В соответствии со ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

ООО «ТРАСТ-СТРОЙ», предложившее на торгах 10.12.2012г. вторую по величине выкупную цену недвижимого имущества, письмом исх. №3 от 22.01.2013г. отказалось от подписания договора (л.д. 37, т. 3).

В порядке очередности предложение о заключении договора было направлено лицу, предложившему третью по величине выкупную цену имущества, являвшегося предметом торгов 10.12.2012г. - ООО «Сантехэнергомонтаж».

15.02.2013 года между ООО «Орелстройинвест» в лице конкурсного управляющего Быкова С.Ю. и ООО «Сантехэнергомонтаж» был заключен договор