Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2013 по делу n А36-1276/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

услуг при иной форме управления домом.

        При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        Данная правовая позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 7677/11, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

        Право одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг регламентировано п. 1 ст. 782 ГК РФ.

        В силу п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

        Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491).

        В соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

        При выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней (п. 6 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденный приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 (в ред. от 23.12.2009).

        Решением собственников многоквартирного жилого дома № 5/5 по ул. Космонавтов г. Липецка, принятого в форме заочного голосования и оформленного Протоколом №2 от 03.02.2013 г., утвержден отказ от услуг действующей управляющей компании ООО «СтройСервис-Э» и выборе новой управляющей компании в лице ООО ГУК «Капитал».

        В соответствии с п. 3 ст. 46 ЖК РФ 11.02.2013 года собственники дома № 5/5 по ул. Космонавтов  в лице Титовой Е.Я. (инициатора общего собрания собственников по выбору новой управляющей компании, л.д. 16 том 1)  в установленный срок проинформировали всех собственников, включая Департамент ЖКХ администрации г. Липецка и ООО «СтройСервис-Э»,  о принятом решении.

        Факт получения указанного уведомления ООО «СтройСервис-Э» подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

        По действующему  законодательству   не требуется уполномочие общим собранием собственников помещений  конкретного лица   для уведомления управляющей компании о расторжении с ней договора управления и передаче технической документации. 

        Таким образом, о принятом собственниками решении, о смене управляющей компании ответчик был уведомлен надлежащим образом, то есть собственником помещения в многоквартирном доме.

        Заключенный ООО «Строй-Сервис-Э» с  собственниками договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения по причине смены управляющей организации, принятом на общем собрании собственников помещений 03.02.2013 года.

        Неисполнение либо ненадлежащее исполнение управляющей организации принятых на себя обязательств не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

        Оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что имеющиеся доказательства подтверждают волю собственников на расторжение договоров управления, заключенных с ООО «СтройСервис-Э», и заключение их с новой управляющей организацией ООО Городская управляющая компания «Капитал».

        Частью 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее,  чем через тридцать дней со дня его подписания.

        В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

        Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как выбор иной управляющей компании.

        Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции руководствуется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, указан в п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);

б)      документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно- технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

В пункте 26 Правил содержания общего имущества названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:

а)       копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б)       выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в)       заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка - 25.01.2006);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д)       проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Министерство регионального развития рекомендовало составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07).

В пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 дается перечень технической документации долговременного хранения:

- план участка в масштабе 1:1000- 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

-   проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций (при наличии);

-    акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

-    схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

-    паспорта готовности жилого дома к работе в осенне-зимний период;

-    паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

-   исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

-    сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

-    акты технических осмотров;

-    журналы заявок жителей;

-    протоколы измерения сопротивления электросетей;

-    протоколы измерения вентиляции.

Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, ответчик также обязан передать   и учетно-регистрационные   документы.

Согласно   Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995№ 713 должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания, являются, в том числе уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации.

Как следует из п.п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден Приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.

Очевидно, что при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. В связи с чем, поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление.

         Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

        Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

        Требования истца в части обязания ответчика передать документы (или их копии) о праве собственности на квартиры (свидетельства о регистрации права, иные документы), договоры социального найма жилых помещений и ордера не подлежат удовлетворению апелляционным судом, поскольку в соответствии с пунктом 25 Правил №491 перечисленные документы относятся к числу «иных», что обуславливает их необязательный характер, а значит, на ответчика не может быть возложена обязанность по их представлению в судебном порядке.

Учитывая изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Липецкой области от 05.08.2013 года по делу №А36-1276/2013 подлежит отмене, а исковые требования частичному удовлетворению.

        Обязать ООО «Строй - Сервис - Э», г. Липецк, (ОГРН 1054800435161), передать ООО Городская управляющая компания «Капитал», г. Липецк, (ОГРН 1124823014161), передать техническую документацию в отношении жилого многоквартирного дома № 5/5 по ул. Космонавтов в г. Липецке, а именно:

        - план земельного участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

        - проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом;

        - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

        - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;

        - паспорт готовности жилого дома к работе в осеннее-зимний период;

        - технический паспорт на жилой дом и земельный участок;

        - исполнительные чертежи контуров заземления;

        - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

        - акты технических осмотров;

        - журналы заявок жителей;

        - протоколы измерения сопротивления электросетей;

        - протоколы измерения вентиляции;

        - паспорт на лифт;

        - поквартирные карточки;

        - карточки регистрации по месту жительства;

        - информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих по договорам социального найма.

        В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Городская управляющая компания «Капитал», г. Липецк, (ОГРН 1124823014161), о передаче документов (или их копий) о праве собственности на квартиры (свидетельства о регистрации права, иные документы), договоров социального найма жилых помещений и ордеров отказать.

        Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.