Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2013 по делу n А14-2160/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2.5 проекта договора аренды от 17.12.2012 рыночная стоимость указанного земельного участка определена на основании отчета независимой оценки от 19.11.2012 №480-гк/03 и составляет 4 249 000 руб. размер арендной платы составляет 339 920 руб. в год.

Согласно отчету № 480-гк/03 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненному по заказу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области независимым оценщиком – ИП Ковыловым О.В., итоговое значение рыночной стоимости права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0502001:486, площадью 1440 кв.м., с разрешенным использованием: организация парковки служебного транспорта и благоустройства территории расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Тихий Дон, 50а по состоянию на 12 ноября 2012 года составляет 4 249 000 рублей без учета НДС.

Из материалов дела усматривается, что  ЗАО «Воронежская топливная компания» не согласившись с величиной рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной  оценщиком по заявке истца,   представило  отчет  № 03311-13-006 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно отчету № 03311-13-006 об оценке рыночной стоимости арендуемого земельного участка, выполненному по заказу ЗАО "Воронежская топливная компания» независимым оценщиком – ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) по состоянию на 15.01.2013 составила 1 538 000 рублей без НДС.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                                   «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 -87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела в материалы дела представлено два отчета об оценке спорного имущества с различным результатом и  у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости земельного участка, учитываемой при определении размера арендной платы, судом  первой инстанции по ходатайству истца назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости арендованного ЗАО "Воронежская топливная компания" земельного участка.

По результатам судебной экспертизы экспертом ООО «Астрея" представлено заключение от 14.06.2013 N 020/0613, согласно которому рыночная стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 1140 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Тихий Дон,50а, с кадастровым номером 36:34:0502001:486, для проектирования и строительства базы хранения нефтепродуктов составляет 1 556 374 руб. на дату проведения оценки 30.05.2013.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Ответчик, не согласившись с результатами проведенной оценки, сослался на имеющиеся недостатки представленного заключения, а именно опечатки в корректировках на площадь (страница 38 заключения), три аналога из четырех расположены на Левом берегу города Воронежа, вместе с тем спорные участки находятся на окраине Советского района города Воронежа ( пос. Придонской).

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт, давший заключение, может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в  судебное заседание был приглашен эксперт ООО «Астрея», который по представленным ответчиком замечаниям пояснил суду, что на странице 38 имеется техническая ошибка - опечатка в строке корректировка на площадь, однако допущенная опечатка не влияет на произведенные расчеты и на конечный результат определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Также пояснил, что выбор объектов-аналогов, базируясь на их расположении относительно Воронежского водохранилища, не корректен и не может рассматриваться как критерий, влияющий на их стоимость, поскольку как на левом, так и на правом берегу г. Воронежа расположены земельные участки, принципиально различающиеся между собой, как по назначению, так и по принадлежности к тому или иному ценовому сегменту. Важным фактором в рассматриваемом случае являлась развитость инфраструктуры, а также близость к крупным улицам города, а не принадлежность к конкретному району города, все аналоги расположены на окраине города или в промышленных районах со слабо развитой инфраструктурой - т.е. сопоставимы с месторасположением объекта экспертизы. Расположение на окраине правового берега не дает никаких преимуществ относительно таких же объектов, распложенных на левом берегу и не может рассматриваться как фактор, влияющий на стоимость.

В силу статьи 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу пункта 20 ФСО N1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчета № 020/0613  следует, что при определении стоимости оцениваемых объектов – экспертом проведено обследование в соответствии с применяемыми федеральными стандартами оценки ( ФСО NN1,2,3), целью сведения результатов оценки явился анализ экономических и социальных показателей, влияющих на результат оценки, анализ рынка земельных участков, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта экспертных исследований. Применяя сравнительный подход к оценке, исходя из месторасположения земельного участка, экспертом сделан вывод, что наиболее эффективным использованием земельного участка является текущее (разрешенное) использование объекта экспертных исследований – для проектирования и строительства базы хранения нефтепродуктов.

В качестве объектов-аналогов использованы объекты, наиболее близкие к оцениваемому имуществу по критерию общедоступности, с учетом места нахождения, площади, целевого использования, дате предложения, экспертом учитывались качественные и количественные характеристики исследуемых объектов, обоснованны примененные корректировки.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 11 Закона № 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

С учетом изложенного, суд области,  исследовав заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о допустимости данного доказательства. 

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ  заключение эксперта является одним из доказательств по делу, порядок получения которого и содержание должно оцениваться с учетом положений Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы. Указанное экспертное заключение не оспорено, доказательств несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности,  ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представлено. Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не было заявлено,  методика оценки не оспаривалась.

Таким образом, с учетом положений статей 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",  суд правомерно признал заключение эксперта №020/0613 от 14.06.2013 надлежащими доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оснований к переоценке выводов суда первой инстанции, основанных на заключении судебной экспертизы,  у судебной коллегии отсутствуют.

Судебная коллегия также отклоняет возражения ответчика против установления иной рыночной стоимости, поскольку исходя из рекомендаций, изложенных в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 Президиума ВАС РФ «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (пункт 2 Информационного письма) и в силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи   445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Другие доводы ответчика не принимаются судом во внимание, поскольку статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих субъектам Российской Федерации, в том числе при передаче их в аренду, не предусмотрена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, полагая указанное решение законным и обоснованным.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.   

Обстоятельства дела установлены судом  верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.                             

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2013 по делу № А14-2160/2013