Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 по делу n А14-3878/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

        Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

        Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

        Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

        Пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

        Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

        Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

        При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

        Данная правовая позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 г. N7677/11, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

        Частью 9 статьи 161 ЖК РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

        По смыслу указанной нормы создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.

        Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

        Частью 7 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

        В силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, каковой в рассматриваемом случае является АНО УЖКС «Омега».

        Таким образом, обязанность ответчика передать истцу соответствующую документацию установлена нормами действующего законодательства.

        В соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

        При выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней (п. 6 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по мету пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденный приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 (в ред. от 23.12.2009).

        Согласно постановлению Президиума Высшего арбитражного суда от 30 марта 2010 г. N 17074/09, в случае предъявления требования о передаче технической документации и иных, связанных с управлением домом, документов должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (вновь избранной управляющей организации).

        Факт наличия спорной документации у ООО «Наука» не оспорен ответчиком. Факт осуществления функции паспортного учета ООО «Наука» также подтверждается квитанцией на оплату коммунальных услуг за май 2013г.

        Истец, заявляя требования по настоящему делу, действует в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексами недвижимого имущества многоквартирных домов, обеспечения надлежащей эксплуатации этих комплексов, создания благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.

        Ссылка ООО «Наука» на то, что жилой дом № 95 по ул. Шишкова г. Воронежа ранее входил в состав ТСЖ «Наука», судебной коллегией не учитывается.

        Как следует из пункта 1.5 устава ТСЖ «Наука», в состав ТСЖ входят шесть многоквартирных домов. Дом № 95 по ул. Шишкова г. Воронежа в этом списке отсутствует.

        Кроме того,  имеется решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 27.10.2010 года вступившее в законную силу по иску Гарланова А. И. к ТСЖ «Наука». Указанным решением установлено, что дом № 95 по ул. Шишкова г. Воронежа никогда не входил в состав ТСЖ «Наука», а лишь находился в фактическом управлении ТСЖ «НАУКА» после введения его в эксплуатацию. Вопрос о включении спорного дома в состав ТСЖ «Наука» не рассматривался на общем собрании членов ТСЖ. Решение о принятии многоквартирного дома №95 по ул. Шишкова г. Воронежа в состав ТСЖ «Наука» не принималось.

        После принятия решения на общем собрании о выборе управляющей организацией АНО УЖКС «Омега» председатель совета МКД  №95 (собственник помещения в доме) уведомил ТСЖ «Наука» и ООО «Наука» о выборе нового способа управления, о чем имеется роспись директора ООО «Наука» Тройниной Н.К. (лд.30 том 1).

        15 октября 2013 года собственники помещений в МКД №95 по ул. Шишкова г. Воронежа создали и зарегистрировали свое ТСЖ - «Шишкова-95». На заседании правления ТСЖ от 25.10.2013 года было принято решение - заключить договор управления многоквартирным домом Шишкова д. 95 с АНО УЖКС «Омега». Данный договор управления между ТСЖ «Шишкова-95» и истцом находится на согласовании сторон.

        Довод ответчика об отсутствии у истца права осуществлять деятельность по управлению жилым домом в виду отсутствия указания на данную деятельность в его учредительных документах отклонена судом с учетом положений ст.165 ЖК РФ. Кроме того, возможность выбора управляющей организации не поставлена в зависимость от ее организационно-правовой формы и указания на определенные виды деятельности в ее учредительных документах.

Понятие управляющей организации дано в Жилищном Кодексе РФ (ст. 20 ч.5 п.2), Постановлении Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006г. N75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

В соответствии с указанными нормами права, "управляющая организация" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирным домом.

В соответствии с п. 2.5 Устава, АНО УЖКС «Омега» создана в целях предоставления и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг и услуг в сфере управления недвижимым имуществом, в том числе многоквартирными домами, оказываемых собственникам помещений (лицам, пользующимся помещениями), объединениям собственников помещений (в том числе в форме Товариществ собственников жилья), управляющим компаниям и другим субъектам жилищно-коммунальной сферы.

В соответствии с п. 2.6. Устава, предметом деятельности Организации является оказание услуг в форме:

- управление комплексом недвижимого имущества, (в том числе многоквартирными домами);

- обеспечение эксплуатации недвижимого имущества;

- решение отдельных вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества;

-   обеспечение безопасности и сохранности недвижимого имущества и имущества, принадлежащего его собственникам;

-   благоустройство придомовых территорий;

-   организация и эксплуатации парковок;

-оказание   бытовых   и   сервисных   услуг   лицам   пользующимся помещениями многоквартирных домов и коттеджей.

Право управления домом возникает у управляющей организации на основании договора управления.

        В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

        Выбранный жителями дома № 95 по ул. Шишкова г. Воронежа способ управления управление управляющей организацией был фактически собственниками помещений реализован.

        АНО УЖКС «Омега» заключило договоры управления с собственниками помещений в доме № 95 по ул. Шишкова г. Воронежа. В соответствии с указанными договорами управления собственник поручает, а Управляющий обязуется:

        оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (м.к.д.);

        предоставлять коммунальные услуги Собственнику;

        осуществлять иную, направленную на достижение целей управления м.к.д. деятельность;

        АНО УЖКС «Омега» фактически приступило к управлению домом. По поручению собственников, управляющая организация выступила заказчиком работ и услуг, для обеспечения эксплуатации дома.

         В  материалы дела представлены доказательства осуществления деятельности истца по управлению спорным жилым домом: договор энергоснабжения №05814 от 01.02.13, договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде №8510 от 30.05.13, договор на техническое обслуживание и ремонт лифтов №104 от 01.06.13, договор №13С-260км от 27.06.13 на оказание услуг по вывозу и захоронению твердых бытовых отходов из жилищного фонда.

        Правомерность управления домом АНО УЖКС «Омега» подтверждена письмами Управы Центрального района г. Воронежа и Государственной жилищной инспекцией Воронежской области.

        При таких обстоятельствах, учитывая, что собственники помещений многоквартирного жилого дома N95 по ул. Шишкова г. Воронежа, реализовали свое право, приняв решение о выборе способа управления многоквартирным домом, что подтверждается протоколом общего собрания от 28.12.12г., требования истца обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

        В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

        Из положений статьи 66 АПК РФ следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

        Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

        Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

        Нарушений норм материального права и процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ  безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

        Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268,  пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2013 года по делу №А14-3878/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Наука» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции согласно ч. 1 ст. 275 АПК РФ.

       Председательствующий                                             Л.А. Колянчикова

       Судьи                                                                          Н.П. Афонина

                                                                                                  А.С. Яковлев