Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по делу n А35-13239/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«4» декабря 2013 года                                                   Дело  №А35-13239/2012

город Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря  2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Ушаковой И.В.,

судей                                                                                     Суховой И.Б.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В., Труновой Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Радиокомпания «Курск»: Калюжной Е.В., представителя по доверенности б/н от 31.05.2013,

от общества с ограниченной ответственностью «Парус»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ОАО Банк ВТБ: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парус» на решение Арбитражного суда Курской области от 27.08.2013 по № А35-13239/2012 (судья  Курятина А. А.) по иску  общества с ограниченной ответственностью «Радиокомпания «Курск» (ОГРН 1024600973418 ИНН 4629046374) к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» (ОГРН 1064632053045 ИНН 4632073963), обществу с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания» (ОГРН 1024600971031 ИНН 4630024713) , третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Банк ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в г. Курске, о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений № ОЦ-60/2 от 22.12.2006, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания» и обществом с ограниченной ответственностью «Парус», в части продажи помещения № 5 площадью 16,8 кв.м, расположенного на 10 техническом этаже здания литера А по ул. Ленина, 60 г. Курска; признании зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью «Парус» на помещение № 5 площадью 16,8 кв.м, расположенное на 10 техническом этаже здания литера А по ул. Ленина, 60 г. Курска, отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

         Общество с ограниченной ответственностью «Радиокомпания «Курск» (далее – ООО «Радиокомпания «Курск») обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» (далее – ООО «Парус») и обществу с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания» (далее – ООО «Курская строительная компания») о признании договора купли-продажи нежилых помещений № ОЦ-60/2 от 22.12.2006 в части продажи нежилого помещения № 5, площадью 16,8 кв.м, расположенного на 10 (техническом) этаже здания литера А по ул. Ленина, 60 недействительным; признании зарегистрированного права собственности ООО «Парус» на помещение № 5 площадью 16,8 кв.м, расположенное на 10 техническом этаже здания литера А по ул. Ленина, 60 г. Курска, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской  области), Банк ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в г.Курске (далее – ОАО Банк ВТБ).

         Решением  Арбитражного суда Курской области от 27.08.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

         Не согласившись с названным решением, полагая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, ООО «Парус» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение, принять по делу новый судебный акт.   

В судебное заседание апелляционного суда 20.11.2013 ООО «Парус», ООО  «Курская строительная компания», Управление Росреестра по Курской  области, ОАО Банк ВТБ явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от Управления  Росреестра по Курской  области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей  123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопроса применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Представитель ООО «Радиокомпания «Курск», явившийся в судебное заседание, в отношении доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 27.11.2013, после которого ООО «Радиокомпания «Курск» были представлены пояснения по делу. В данных пояснениях истец дополнил свою позицию в отношении апелляционной жалобы и просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом пояснений по делу) и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы, в связи со следующим.    

Из материалов дела усматривается, что 07.04.2005 между ООО «Радиокомпания «Курск» (дольщик) и ООО «Курская строительная компания» (застройщик) был заключен договор долевого участия (инвестирования) строительства общественного центра №ОЦ-35, в соответствии с условиями которого стороны объединили средства для строительства общественного центра, расположенного по улице Ленина - улице Садовая города Курска.

В договоре стороны установили, что после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик передает дольщику в собственность техническое помещение, общей проектной площадью 20,0 кв.м, расположенное на 10 (техническом) этаже. С передачей в собственность технического помещения, дольщику предоставляется право на установку на крыше здания общественного центра за счет сил и средств дольщика башни высотой 24 метра, в соответствии с проектом, согласованным с застройщиком, располагаемой непосредственно над местом нахождения технического помещения (пункты 1.2.3. и 1.2.4. договора).

В пункте 2.2 договора стороны установили цену технического помещения в размере 500 000 руб. За право установки башни в соответствии с пунктом 2.4. договора дольщик уплачивает застройщику 50 000 руб. при заключении договора.

В пункте 3.1.5. договора застройщик принял на себя обязательство предупредить последующих дольщиков (покупателей) об ограничении на место общего пользования (крыши), в связи с установкой на ней башни.

Из представленной истцом в материалы дела переписки следует, что после заключения договора проектное бюро ООО «Курская строительная компания» согласовало место размещения аппаратной радиопередающей станции «Радиокомпании «Курск» в техническом этаже строящегося здания, по заявке истца ООО «ТВК-Сервис» выполнен рабочий проект на строительство радиопередающей станции, истцом получены необходимые согласования строительства башни и экспертные заключения (том 3, л.д. 14-47).

По акту приема-передачи от 12.01.2007 застройщик передал, а дольщик принял техническое помещение, состоящее из комнаты № 5 площадью 16,8 кв.м на 10-м (техническом) этаже здания Общественного центра по ул. Ленина, 60 города Курска, а также ключи от указанного помещения.

21.05.2007 между истцом и ООО «Управляющая компания «Общественный центр» заключен договор №2 на услуги и работы по управлению общим имуществом общественного центра, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 60.

18.09.2007 в ЕГРП была внесена запись о регистрации права собственности ООО «Радиокомпания «Курск» на помещение № 5 площадью 16,8 кв.м на десятом (техническом) этаже здания по ул. Ленина, д. 60 в городе Курске.

07.11.2012 на адрес электронной почты истца от ООО «Парус» поступило уведомление о том, что допуск сотрудников ООО «Радиокомпания «Курск» в вышеуказанное помещение осуществляется с разрешения собственника.

По запросу истца ООО «Парус» представлена копия свидетельства серия АН № 028867 от 19.10.2012 о государственной регистрации за ООО «Парус» 11.09.2007 права собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 1 - 26 десятого технического этажа, общей площадью 1122, 5 кв.м, домовладения № 60 по ул. Ленина в г. Курске.  

Основанием для государственной регистрации права собственности за ООО «Парус» послужили: договор купли-продажи нежилых помещений №ОЦ-60/2 от 22.12.2006 и акт приема-передачи нежилых помещений от 22.12.2006 к указанному договору.

Кроме того, помещение № 5 в составе помещений №№ 1-26 десятого технического этажа общей площадью 1122,5 кв.м обременено ипотекой в пользу ОАО Банк ВТБ, с которым у ООО «Парус» заключен соответствующий договор.

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что вышеуказанный договор купли-продажи № ОЦ-60/2 от 22.12.2006 является недействительным в части продажи ООО «Парус» помещения №5 на десятом (техническом) этаже здания, поскольку на дату его заключения ООО «Курская строительная компания» уже распорядилось указанным нежилым помещением, заключив 07.04.2005 с ООО «Радиокомпания «Курск» договор №ОЦ-35 долевого участия (инвестирования) строительства общественного центра, обратился в суд с настоящим требованием.

При этом истец указал, что с момента передачи ему спорного помещения оно используется истцом по назначению, в данном помещении установлена аппаратура радиостанции, доступ посторонних лиц в помещение исключен, над помещением на крыше установлена башня высотой 24 метра в соответствии с согласованным застройщиком проектом.

Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия также как суд области, считает необходимым исковые требования удовлетворить. При этом судебная коллегия руководствуется следующим.

Как следует из существа заявленных требований, истец в данном случае добивается признания недействительным договора купли-продажи спорного помещения, обремененного ранее правами истца, возникшими на основании заключенного с ООО «Курская строительная компания» договора долевого участия (инвестирования) строительства общественного центра №ОЦ-35.

В соответствии  с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в редакции, действующей в момент заключения спорного договора купли-продажи, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, в редакции, действующей в момент заключения спорного договора купли-продажи, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 и 2).

Из материалов дела следует, что  спорное помещение № 5, площадью 16,8 кв.м, расположенного на 10 (техническом) этаже здания литера А по ул. Ленина, 60 ранее являлось предметом договора долевого участия (инвестирования) строительства Общественного центра №ОЦ-35 от 07.04.2005, из условий которого очевидно усматривается намерение ООО «Курская строительная компания» распорядиться  спорным имуществом в пользу истца.  Данный договор не расторгнут, и не признан в установленном законом порядке недействительным. 

Истцом произведена оплата по указанному договору, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями №69 от 08.04.2005, №90 от 06.05.2005, №115 от 07.06.2005, №136 от 08.07.2005, №158 от 10.08.2005.

О данных обстоятельствах было известно продавцу - ООО «Курская строительная компания», согласовавшему ООО «Радиокомпании «Курск» место размещения аппаратной радиопередающей станции и башни на крыше здания, которое вступило в действительное владение помещением и использовало его для установки аппаратуры и оно из владения истца никогда не выбывало. 

Отношения, возникшие между ООО «Радиокомпании «Курск» и ООО «Курская строительная компания» на основании договора долевого участия (инвестирования) строительства общественного центра №ОЦ-35 от 07.04.2005, регулируются нормами Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности