Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 по делу n А36-7526/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

        Как следует из  материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.

Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

В силу пунктов 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее общество), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого или среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Информационном письме от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. Порядок реализации этого права определен статьей 4 того же Закона.

Из материалов дела усматривается, что стороны подтвердили преимущественное право истца на приобретение в собственность арендуемого помещения, при этом оснований, препятствующих приобретению помещений, установлено не было.

Следовательно, из системного толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что уполномоченный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Таким образом, заключение договора с указанным субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса РФ, передать данные разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В своей апелляционной жалобе заявитель указывает, что истцом не представлено доказательств наличия иных условий в целях подтверждения требований о понуждении к заключения договора купли-продажи на иных условиях, а также что последним избран ненадлежащий способ защиты. Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы как несостоятельные и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, руководствуясь при этом нижеследующим.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к вопросу определения рыночной стоимости выкупаемых помещений.

По правилам статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статей 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции указал, что вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и др.).

Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о необходимости обращения истца в рассматриваемой ситуации с отдельным иском о признании отчета оценщика недостоверным.

Однако, для проверки достоверности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки (абзацы 6 и 8 пункта 1, пункт 2 Информационного письма).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 13.08.2012 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе имущества.  Однако оценка рыночной стоимости имущества проведена на 01.10.2012.

Согласно статье 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с частью 1 статью 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью определения рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза (т.3 л.д. 94-101).

Экспертным заключением № 291-0-13 от 20.06.2013 эксперта ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Липецкий филиал Бухтиярова В.В. установлено, что при проведении оценочной экспертизы им применялись затратный, сравнительный и доходный подходы. В результате анализа комплекса факторов, влияющих на величины полученных результатов, эксперт пришел к выводу, что стоимость спорного имущества составляет 12657856 руб., в том числе стоимость помещения № 3 – 814942 руб., помещения № 5 – 11842914 руб.

Согласно пояснениям эксперта Бухтиярова В.В., в стоимость имущества был включен НДС 18%.

Следовательно, оснований для признания указанного экспертного заключения недостоверным не имеется.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса РФ, к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.  

Положениями Федеральных законов № 159-ФЗ и № 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обязании заключить договор купли-продажи между истцом и ответчиком по рыночной цене нежилого помещения на момент обращения с заявлением в сумме 10726996 руб. 61 коп. (без учета НДС).

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что оценка спорного объекта недвижимости была произведена на дату 5.10.2012, а заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества было подано 13.08.2012.

Арбитражным судом Липецкой области, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12, при назначении судебной экспертизы был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 13.08.2012.

Таким образом, ввиду неверного указания даты, на которую должна быть установлена рыночная стоимость арендованных ООО «Лената» объектов, вопрос о достоверности отчета об определении рыночной стоимости недвижимости от 5.10.2012 № 835/2012, выполненный ООО «Апрайс», судом области не ставился.

Кроме того, указание заявителя жалобы на необходимость применения к рассматриваемому спору положений ч. 8 ст. 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (с изменениями - в редакции от 2.07.2013 № ФЗ-144) несостоятельно, поскольку исковое заявление было подано 6.12.2012, определение о назначении судебной экспертизы вынесено 2.07.2013, а указанные изменения в № ФЗ-159 приняты 2.07.2013.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 АПК