Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2010 по делу n А79-9899/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон №122-ФЗ) указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Статья 4 Федерального закона № 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Федерального закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Согласно статье 13 Федерального закона № 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основания для государственной регистрации прав содержатся в статье 17 Федерального закона № 122-ФЗ. Также в этой норме закона указано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статья 20 Федерального закона № 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав, к которым относятся в том числе:

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Статья 26 Федерального закона № 122-ФЗ определяет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Установлено, что, заключив 16.02.2009 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 № 188/1664-К, изменили предмет договора, поскольку  им стали земельный участок площадью                     416135 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:28, расположенный по адресу: г.Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 8, и земельный участок площадью 4212 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:30, местоположение: Чувашская Республика, г.Чебоксары, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала.

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:03 02 02:0018 прекратил свое существование, аренда данного земельного участка прекратилась, соответственно, ипотека права аренды прекратилась в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе проведения правовой экспертизы государственный регистратор, проанализировав имевшиеся у него документы, пришел к выводу о том, что в данном случае вопреки требованиям статьи 5 и 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества) и статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует согласие всех залогодержателей (открытого акционерного общества «Промсвязьбанк», акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (ОАО), открытого акционерного общества «Пробизнесбанк», Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) на заключение данного соглашения. С учетом этих обстоятельств государственный регистратор пришел к заключению о том, что представленное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.02.2009  невозможно зарегистрировать.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998                              № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Особенности ипотеки земельных участков и зданий (сооружений, иного недвижимого имущества) регулируются нормами глав XI и XII Федерального закона.

Действительно, в силу части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998                        № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 64 Федерального закона (в редакции, действовавшей в период заключения договора), если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Вместе с тем, в пунктах 4, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что положения главы XI Закона об ипотеке определяют особенности ипотеки земельных участков, поэтому распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда оно является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.06.2009 по делу № А79-2139/2009 установлено, что право аренды земельного участка заложено в связи с ипотекой зданий и сооружений. При этом право на объекты недвижимости, проданные ОАО «ВТК» третьим лицам, а равно как и право на земельные участки под указанными объектами у залогодержателей, не возникло. ОАО «ВТК» заключало договоры ипотеки на объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности и право аренды на земельный участок включалось в предмет залога на всю общую площадь 535870 кв.м постольку, поскольку на момент заключения сделок земельный участок не был размежеван на части под объектами иных собственников.

Суд апелляционной инстанции считает, что, поскольку Министерство представило на государственную регистрацию все необходимые документы, которые по форме и содержанию соответствовали действующему законодательству, Управление незаконно отказало заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2009 к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 № 188/1664-К.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, но оно не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997                           № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и нарушает права и законные интересы Министерства в сфере экономической деятельности.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о об удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования Министерства, возложив на регистрирующий орган обязанность устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Суд апелляционной инстанции  считает, что предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено  нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Банка признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 266 – 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.11.2009 по делу № А79-9899/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в лице Чувашского отделения № 8613 -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный

суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

И.А. Смирнова

В.Н. Урлеков