Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2010 по делу n А79-11163/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

поскольку заявления Общества о реализации преимущественного права на приватизацию арендованного помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрел Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, являющийся уполномоченным по данному вопросу органом,  и направил в адрес заявителя ответ от 05.08.2009 № 5099.

Данный ответ изготовлен на официальном бланке, в реквизитах имеется указание «администрация города Чебоксары», он подписан председателем Комитета- заместителем главы администрации г.Чебоксары.

При таких обстоятельствах утверждение Общества о проявлении со стороны администрации г.Чебоксары бездействия является неверным, опровергается фактическими обстоятельствами дела.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (статья 1).

Согласно статье 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 1).

Установлено по делу, что на момент обращения ООО «Чарлан» в орган местного самоуправления действие договора от 28.02.2003 аренды нежилого помещения прекращено. Однако занимаемые комнаты арендатором не освобождены, в связи с чем администрация г.Чебоксары предъявила в Арбитражный суд Чувашской Республики иск к ООО «Чарлан» об освобождении помещений (дело № А79-10192/2008).

Кроме того, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2009 за муниципальным образованием «город Чебоксары-столица Чувашской Республики» на праве собственности зарегистрирован объект - часть двухэтажного кирпичного здания площадью 1313,1 кв.м. по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18.

Данный объект не разделен на несколько самостоятельных объектов, и право муниципальной собственности на часть двухэтажного кирпичного здания площадью 842,2 кв.м. по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18, не зарегистрировано. Поэтому только часть здания площадью 1313,1 кв.м может являться объектом гражданско-правовых сделок в силу статьи                   129 Гражданского кодекса Российской Федерации, а чтобы совершить какие-либо сделки с помещениями, находящимися в здании, собственник должен зарегистрировать право собственности именно на эти нежилые помещения.

Изложенным опровергается позиция Общества о том, что, поскольку данное помещение являлось предметом договора аренды, зарегистрированного уполномоченным органом в установленном порядке,  и имеется техническая возможность сформировать занимаемые помещения как обособленный объект, оно может являться предметом договора купли-продажи.

Кроме того, при рассмотрении дела № А79-1398/2009 по иску ООО «Тупик» к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о расторжении договора купли-продажи арбитражный суд установил, что подписанный 08.09.2009 договор купли-продажи недвижимого имущества является ничтожной сделкой, поскольку его предметом являлось имущество, право собственности на которое не зарегистрировано за муниципальным образованием в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд приходит к итоговому выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность условий, необходимых для признания незаконным бездействия органа местного самоуправления, поскольку не установлен сам факт бездействия со стороны органа местного самоуправления, а заявитель по делу не доказал наличие у него права на приобретение арендованного им имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

Арбитражный суд Чувашской Республики всесторонне и полно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, его выводы соответствуют обстоятельствам дела.

При этом судом не допущено  нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Общества признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленных судом первой инстанции обстоятельств и сделанных на их основе выводов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 266 – 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.12.2009 по делу № А79-11163/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чарлан» -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

Е.А. Рубис

В.Н. Урлеков