Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 по делу n А79-7435/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом произвольного изменения величины стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, что свидетельствует об обязательном характере указанной оценки.

Из материалов дела следует, что ответчиком изготовлен отчет от 24.11.2011 об определении рыночной стоимости муниципального имущества – нежилого помещения №1 общей площадью 450 кв.м, расположенного в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с подвалом, пристроем, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. М.Залка, д. 12, корп.1 по состоянию на 05.09.2011, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта определена в размере 6 772 050 руб., в том числе НДС 1 003 025 руб.

Из материалов дела следует  и не оспаривается сторонами, что расхождение в площади объекта оценки, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права 21 АА 529034 от 04.05.2001, в муниципальном контракте (441,8кв.м.) и в техническом паспорте от 14.10.2011, в отчете об оценке, выполненном ответчиком  (общая площадь помещения составляет 450 кв.м.) произошло в результате проведения внутренней перепланировки, а также уточненным подсчетом площадей при проведении технической инвентаризации в октябре 2011 года.

В материалах дела имеется заключение по экспертизе выполненного ответчиком отчета № 161-11 от 24.11.2011 об определении рыночной стоимости муниципального имущества, составленное экспертами общественной организации «Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», в соответствии с которым отчет признан соответствующим требованиям Федеральных Стандартов оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России №254-256 от 20.07.2007). Итоговая величина рыночной стоимости объекта определена экспертами в том же размере, что и ответчиком.

Признав отказ суда в удовлетворении ходатайства истца о проведении по делу судебной экспертизы необоснованным, с целью полного и всестороннего рассмотрения настоящего спора, выяснения значимых для дела обстоятельств, суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу по делу № А79-7435/2012, поручив ее проведение эксперту ООО «Агентство оценки» Ермаковой Елене Викторовне.

Согласно экспертному заключению от 26.12.2013 №007/2013-Э отчет №161-11 от 24.11.2011 об определении рыночной стоимости муниципального имущества (нежилое помещение №1, общей площадью  450 кв.м, расположенного на цокольном этаже девятиэтажного кирпичного дома с подвалом, пристроем), находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул.М.Залка, д.12, корп.1 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует федеральным стандартам оценки (ФСО №№ 1, 2, 3); не соответствует ССО-РОО 2010.

Определение оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 05.09.2011, при установленной в задании заказчиком даты оценки – 06.07.2011, не оказывает  существенного влияния на результат стоимости и достоверность отчета.

Оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленное экспертное заключение от 26.12.2013 №007/2013-Э, суд апелляционной инстанции признает выводы, изложенные в данном заключении судебной экспертизы, обоснованными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

Заявленные ответчиком в ходе судебного процесса замечания на заключение судебной экспертизы судом рассмотрены и признаны необоснованными, противоречащими материалам дела.

Заключение №4788 от 27.11.2012 по результатам плановой проверки Войнова Е.А. как надлежащее допустимое доказательство в подтверждение достоверности выполненного ответчиком отчета №161-11 судом не принимается в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 68 АПК РФ. Указанное заключение отражает результаты проверки работы ответчика относительно оспариваемого отчета по вопросу соблюдения требований законодательства к оформлению отчета об оценке. Установление достоверности отчета целью названной проверки не являлось. По правильности оформления отчета проверяющим также указано на нарушение оценщиком пунктов 10,11 ФСО-3 в части ссылок на источники информации, используемой в отчете и приложению их к отчету и наличия незаверенной информации заказчиком.

Заключение по экспертизе отчета, выполненное Пашкевич Н.М. и Козловой Г.П. оценено судом апелляционной инстанции и не признано допустимым и достоверным доказательством в обоснование достоверности отчета ответчика также на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статьи 68 АПК РФ. Кроме того, суд полагает, что указанные эксперты не отвечают требованиям независимости и беспристрастности, поскольку являются представителями ответчика в настоящем споре.

Изложенные истцом в претензиях замечания к отчету ответчика нашли свое подтверждение по результатам судебной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы соотносится с отчетом №О-0604/2013, выполненном оценщиком ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» Кудряшовым Д.В., который, в частности, при определении стоимости объекта оценки, кроме сравнительного, использовал и доходный метод оценки. При этом разночтения в отчетах относительно площади оцениваемого объекта суд апелляционной инстанции признает несущественным обстоятельством для результатов оценки стоимости помещения, вызванным разночтениями площади объекта в документах заказчика оценки. Фактически осматривался и оценивался один и тот же объект.

Истец при осуществлении продажи объекта должен привести в соответствие данные о площади объекта с правоустанавливающими документами и договором аренды.

В силу вышеизложенного, суд апелляционной инстанции признает  обоснованными исковые требования истца в части признания недействительным отчета № 161-11 от 24.11.2011 об определении рыночной стоимости и признании недостоверной определенную в оспариваемом отчете величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда  Чувашской Республики от 05.07.2013 по делу № А79-7435/2012 подлежит отмене в обжалуемой части на основании пунктов 2,3 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционная жалоба - удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Расходы на проведение экспертизы по результатам судебного разбирательства распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (абзац 5 пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом  понес судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 30 000 руб.

С учетом результатов рассмотрения спора, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанные расходы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

1. решение Арбитражного суда  Чувашской Республики от 05.07.2013 по делу № А79-7435/2012 отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом,              г. Чебоксары, - удовлетворить.

2. Признать недействительным отчет № 161-11 от 24.11.2011 об определении рыночной стоимости и признать недостоверной определенную в оспариваемом отчете величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения.

3. Взыскать  с индивидуального предпринимателя Войнова Евгения Александровича, г. Новочебоксарск (ОРГНИП 309212416600014), в пользу  Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом,                            г. Чебоксары, 30 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя Войнова Евгения Александровича, г. Новочебоксарск (ОРГНИП 309212416600014) в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья                                     М.В. Соловьева

Судьи                                                                              А.И. Вечканов

                                                                                         Е.Л.Малышкина