Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2014 по делу n А79-6169/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

службы по Чувашской Республике 22.05.2008.

На основании распоряжения Кабинета Министров Чувашской Республики от 25.12.2003 №335 «О порядке принятия решений  об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики», распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 26.11.2007 №1582-р, распоряжения ГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» от 28.11.2007 №99-р  проведен аукцион по продаже  нежилых зданий, в том числе: дача № 8,9,10,11,25, дом приезжих, баня и склад, здание пищеблока, проходная, будка кирпичная, находящиеся на земельном участке  с кадастровым номером  21:21:08 02 01:0028.

 Согласно представленным документам, в том числе распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 26.11.2007, земельный участок не вошел в план приватизации государственного имущества Чувашской Республики ввиду того, что имел статус особо-охраняемой территории и не подлежал приватизации  (том 2 л.д. 10,12-18).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 образован и поставлен  на государственный кадастровый учет 23.10.2007 с разрешенным видом  использования "для осуществления уставной деятельности".

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка  земельный участок предоставлен ООО «Саламби» для осуществления уставной деятельности.

На основании распоряжения Минимущества Чувашии от 26.11.2007 № 1582-р «Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики» РСГУ "Фонд имущества Чувашии" проведен аукцион по продаже перечисленных объектов,  победителем которого признано ООО "САЛАМБИ".

По итогам аукциона между РСГУ "Фонд имущества Чувашии" и ООО "САЛАМБИ" заключен договор купли-продажи данных объектов от 09.01.2008 № 238, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности к ответчику 09.04.2008.

Таким образом, земельный участок, поставленный на кадастровый учет в 2007 году, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании распоряжения Министерства (№1633-р от 04.12.2007)  без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для  осуществления уставной деятельности. Кроме того, земельный участок фактически использовался для содержания объектов недвижимости, находящихся в собственности Чувашской Республики и переданных в аренду Обществу, впоследствии приобретенных им в собственность.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.08.2010 № 265 земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 переведен из земель особо охраняемых территорий и объектов в земли населенных пунктов в целях жилищного строительства (том 2 л.д.111). При этом указанный земельный участок включен в границы пос.Сюктерка Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики в целях жилищного строительства.

Согласно кадастровому паспорту от 09.09.2010 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 был изменен и указан  "в целях жилищного строительства".

          В соответствии с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером по заказу ООО "САЛАМБИ", земельный участок с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 был разделен на восемь земельных участков:

1) земельный участок общей площадью 66 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:53, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

2) земельный участок общей площадью 470 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:54, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

3) земельный участок общей площадью 47 882 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:55, разрешенное использование для жилищного строительства;

4) земельный участок общей площадью 128 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:56, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

5) земельный участок общей площадью 425 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:57, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

6) земельный участок общей площадью 51 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:58, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

7) земельный участок общей площадью 499 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:59, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

8) земельный участок общей площадью 345 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:60, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации здания;

          Указанные земельные участки  были поставлены на государственный кадастровый учет 30.11.2011.

28.01.2012 на все перечисленные земельные участки зарегистрировано право собственности Чувашской Республики, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что  в рассматриваемом случае земельный участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов для  осуществления уставной деятельности в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности Чувашской Республики переданных в аренду Обществу.

Впоследствии вид разрешенного использования  земельного  участка с кадастровым номером 21:21:08 02 01:0028 изменен на «жилищное строительство» и  участок  разделен на восемь самостоятельных земельных участков.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что семь  земельных  участков из восьми  имеют разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации зданий, находящихся на этих участках (земельный участок общей площадью 66 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:53; земельный участок общей площадью 470 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:54; земельный участок общей площадью 128 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:56; земельный участок общей площадью 425 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:57; земельный участок общей площадью 51 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:58; земельный участок общей площадью 499 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:59;  земельный участок общей площадью 345 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:60).

          Земельный участок общей площадью 47 882 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:55 имеет разрешенное использование для жилищного строительства. Следовательно, заключение договора аренды данного земельного  участка   для жилищного строительства может осуществляется исключительно по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (пункт 2).

Суду со стороны ответчика - ООО «Саламби» не представлено доказательств того, что  Общество имеет  права на такие исключения.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства предоставляются с обязательным проведением торгов.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что испрашиваемое Обществом изменение договора аренды в будущем позволит осуществить жилищное строительство на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, что недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В силу статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Суд апелляционной инстанции полагает, что, удовлетворив требования Общества об обязании  Министерства заключить указанное дополнительное соглашение к договору аренды, в части  земельного  участка общей площадью 47 882 кв.м, с кадастровым номером 21:21:080201:55, с разрешенным использованием для жилищного строительства, Министерство фактически предоставит  Обществу земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставит Общество  в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорного земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.

Суд апелляционной инстанции  считает  необходимым отметить следующее. В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) Правилами землепользования и застройки установлены границы территориальных зон и утверждены градостроительные регламенты, установлены виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства объектов и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Градостроительному кодексу градостроительная документация о застройке представляет собой документацию по планировке территории. При этом в силу части 5 статьи 41 названного Кодекса при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

 Статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным территориальным зонам. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

 При этом следует учитывать, что  абзацем 4 пунктом  4 статьи  85 Земельного кодекса Российской Федерации  прямо предусмотрено, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Из материалов дела следует, что земельный участок включен  в черту населенного пункта. Согласно градостроительному регламенту, являющемуся составной частью Правил землепользования и застройки, Генерального плана поселения,  спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной Ж-1 жилая застройка.  Согласно представленному в материалы дела кадастровому плану земельного участка разрешенное использование является  жилищное  строительство. Исходя из представленных в дело документов (кадастровый план территории от 26.09.2013 № 21/301/13-199220), предполагаемое  использование  спорного земельного участка является жилищное строительство, а именно: строительство коттеджей.

Для